2. Tổng quan về đất đai - bất động sản - giá đất
2.6. Lịch sử thị trường đất đai trong nước
ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xh hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đh ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng
30
hoá thuộc loại đặc biệt đ−ợc đ−a ra trao đổi. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành 2 giai đoạn sau:
Tr−íc 1993
Thị trường đất đai không tồn tại về mặt pháp lý. Trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nh−ng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nh−ợng nhà thuộc sở hữu t− nhân gắn với khuôn viên đất để ở và sang nh−ợng nhà ở thuộc quyền sở hữu nhà n−ớc theo ph−ơng thức hoa hồng (chuyển quyền cho thuê). Nhu cầu về hình thành một thị trường đất đai trở nên bức xúc trong những năm 80, khi đất nước bắt đầu thực hiện công cuộc
đổi mới.
Cùng với những thành tựu của công cuộc đổi mới, dân c− có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập. Nhà nước cải cách hành chính, trong đó chú trọng xây dựng hành lang pháp luật và đơn giản thủ tục hành chính. Quá trình
đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, đầu tư tăng nhanh, đặc biệt là đầu tư nước ngoài kể từ khi có Luật đầu tư nước ngoài, nhu cầu về đất đai, nhất là đất cho phát triển công nghiệp, thương mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Tại các đô
thị lớn nh− thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh do tốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương " Nhà nước và nhân dân cùng làm" các giao dịch về đất đai và bất động sản bắt đầu sôi động, đặc biệt là giao dịch về nhà ở. Ngoài những giao dịch trong dân c−, các Doanh nghiệp cũng là nhân tố tích cực trong quá trình này. Giao dịch trên thị trường đất đai chủ yếu thực hiện thông qua hình thức sang nh−ợng nhà ở, nhà x−ởng cùng với quyền sử dụng đất.
Trong điều kiện hệ thống pháp lý ch−a đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết ch−a xong thì nảy sinh thêm những
31
vớng mắc khó khăn mới. Giá đất tăng cao, " Hàng hoá quyền sử dụng đất"
không đ−ợc đánh giá đúng và nhất quán, việc giao cho thuê đất không đ−ợc
điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai ch−a rõ, ch−a có quy định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển đổi đất đai của các doanh nghiệp kể cả các doanh nghiệp nhà nước. Tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với
đồng đô la Mỹ giữ ở mức cao so với tỷ giá thực, đồng thời các nước xh hội chủ nghĩa tan vỡ, người lao động Việt Nam ở nước ngoài trở về nước cùng với những khoản thu nhập có được, đh làm cho thị trường bất động sản bùng nổ chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhảy vọt đh để lại những hậu quả
không tốt. Có nhiều mặt tiêu cực đến nay vẫn ch−a giải quyết đ−ợc nh− giao dịch phi chính qui, gía đất ch−a phù hợp với sự phát triển kinh tế và thu nhập, quỹ đất bị lạm dụng và lhng phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo bất bình đẳng về cơ hội làm ăn và tha hoá một bộ phận đội ngũ cán bộ. Trong lĩnh vực bất động sản, kiện tụng của dân liên quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng (trên 60%).
Từ năm 1993 đến nay
Sau khi Luật đất đai năm (1993) được ban hành, Nhà nước thực hiện giao đất ổn định lâu dài cho người sử dụng gắn các quyền sử dụng đất được mở rộng gần với quyền sở hữu; ngoài quyền sử dụng đất theo mục đích quy
định khi được giao đất, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nh−ợng cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất trrong thời hạn giao
đất. [8]
Do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân c− và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, quan hệ chuyển nh−ợng, mua bán quyền sử dụng đất, cho thuê đất đ−ợc công khai; các quan hệ giao dịch về đất đai nh−
cho thuê, góp vốn, thế chấp... đ−ợc phép trong xuất hiện từ khi có luật đất đai
32
(1993). Nhà nước đh ban hành các văn bản pháp quy để cụ thể hoá các quy
định của luật, trong đó việc thừa nhận đất đai có giá và quy định khung giá đất các loại đất. Nhờ vậy các quan hệ chuyển nh−ợng, mua bán quyền sử dụng đất (thường được nói tắt là chuyển nhượng đất đai), cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sủ dụng đất ngày càng phổ biến sôi động nhất là ở các đô
thị lớn và trở thành một lĩnh vực hoạt động kinh doanh. Thị trường đất đai hình thành ngày càng rõ nét.
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yÕu sau:
- Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát [7]
Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nh−ợng, kinh doanh
đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng đó là trong thời gian dài chúng ta ch−a nhận thức đ−ợc đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xh hội nói chung và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xh hội chủ nghĩa nói riêng. Do chưa nhận thức
đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương chính sách và các biện pháp cụ thể phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường, vừa vận động theo định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nh−ợng mua bán đất đai là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng gia tăng. Do vậy, hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đh phải vận động trong một thị trường không chính thức.
- Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường gây những thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và cho x hội
33
Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xh hội. Trong gần 10 năm, trên thị trường đất đai đh diễn ra 2 cơn số đất vào các năm 1993 - 1995 và 2000 - 2002. Trong thời gian sốt đất giá đất tăng nhanh, đặc biệt là ở các đô thị lớn nh− Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có thời kỳ giá đất tăng đột biến, đh gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân c−.
ở Hà Nội cơn sốt đất vừa qua diễn ra trong khoảng 2 năm, từ tháng 4 năm 2000 đến tháng 4/2002. Trong thời gian trên giá đất tại Hà Nội tăng từ 3- 5 lần so với trước khi sốt đất. Đặc biệt là trong khoảng thời gian từ tháng 4/2001 đến tháng 4/2002 giá đất của thành phố tăng đột biến và tăng cao liên tục, việc mua bán nhà đất diễn ra sôi sục, người mua trong nhiều trường hợp không cần mặc cả, không quan tâm đến tính hợp lệ của giấy tờ nhà đất. Giá
đất ở Hà Nội vào tháng 3/2002 lên cao hơn so với mức giá thuộc khung giá
đất của Thành phố tới 11,25 lần. ở các địa phương khác, giá nhà đất không biến động lớn bằng Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nh−ng cũng có những biến
động bất thường và tác động tiêu cực đến các hoạt động kinh tế và đời sống của dân c−.
Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân c− tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên. Phần lớn người đi mua không phải đi xây dựng nhà ở hay làm mặt bằng sản xuất kinh doanh mà là để bán kiếm lời khi giá đất lên cao hoặc để giữ tiền do tâm lý sợ tiền mất giá, mặt khác những thông tin ảo do các môi giới và một số người đầu cơ đất tung ra nhằm đẩy giá đất lên cao để thu lợi cũng tác động lớn đến giá đất.
- Phần lớn các hoạt động chuyển nhượng, mua bán trên thị trường
đất đai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước
34
Việc chuyển nh−ợng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân c− chủ yếu
đ−ợc thực hiện theo ph−ơng thức trao tay. Các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với nhà nước. ở các đô thị, hoạt
động môi giới nhà đất của t− nhân phát triển tràn lan và lộn xộn. Các " Văn phòng nhà đất" " Trung tâm nhà đất" mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà n−ớc. ở Hà Nội có hàng trăm "văn phòng", "trung tâm" loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1400 Doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và nhiều " văn phòng" "trung tâm" kinh doanh nhà
đất bất hợp pháp. Theo ước tính có tới 70- 80% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay.
Nguyên nhân chủ yếu và có ảnh hưởng quyết định tình trạng này là sự buông lỏng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản nói chung và thị trường đất đai nói riêng, cụ thể là :
- Do chưa chú ý đúng mức tới thị trường bất động sản và chưa thừa nhận thị trường đất đai nên Nhà nước chưa có phương pháp pháp lý rõ ràng cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường đất đai nói riêng. Hoạt
động và do đó các cơ quan nhà nước hầu như không quản lý được các tổ chức và cá nhân tham gia vào thị trường đất đai và bất động sản.
- Công tác quy hoạch sử dụng đất đai ch−a đ−ợc coi trọng và ch−a đ−ợc tổ chức thực hiện tốt, nhất là đối với đất ở cho dân c− tại các đô thị. Trong khi
đó dân c− đô thị tăng nhanh, đồng thời thu nhập và sức mua của dân c− đ−ợc nâng cao làm cho cầu về đất ở v−ợt quá cung. Điều này làm cho kinh doanh nhà đất có lợi nhuận cao và do đó khuyến khích các hoạt động đầu cơ đất đai.
- Hiện t−ợng đầu cơ đất đai diễn ra rất phổ biến và đa dạng, trong quản lý nhà n−ớc lại hầu nh− ch−a đ−ợc quan tâm, ch−a có các biện pháp cần thiết kịp thời để kiểm soát và ngăn ngừa các hiện t−ợng đầu cơ.
- Thông tin về thị trường bất động sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng chưa được chú ý nên những người có sử dụng đất rất khó tiếp cận với những thông tin cần thiết và chính xác. Đây là điều kiện cho các thông tin sai
35
lệch nhằm mục đích trục lợi của những người môi giới và đầu cơ đất phát huy tác dụng tiêu cực.
- Việc quản lý thị trường tiền tệ, tín dụng còn có những bất cập trong đó
đáng chú ý là một số ngân hàng và tổ chức tín dụng ch−a quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền vay của các Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên một số doanh nghiệp đh sử dụng tiền vay đầu t− để đầu cơ
đất kiếm lời. Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai còn bị buông lỏng có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị tr−ờng có sự quản lý của nhà n−ớc. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được của thị trường đất đai ở Việt Nam. Những năm qua việc xây dựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và
điều tiết hữu hiệu của Nhà n−ớc đh trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiÔn.
36