2. Tổng quan về đất đai - bất động sản - giá đất
2.5. Khái quát về công tác định giá đất của một số nước trên thế giới [9]
Khi nền kinh tế thế giới đang trên đà phát triển thì xu hướng sử dụng
đất sẽ phát triển đến đỉnh cao. Một số nước trên thế giới thì hệ thống pháp luật
đ−ợc quy định chặt chẽ trên hầu hết các lĩnh vực. Trong quá trình đầu t−
nghiên cứu về lĩnh vực định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng của các nước tư bản phát triển và đang phát triển đh đạt được sự ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ trung −ơng đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động rõ ràng, có hiệu quả tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho ngân sách quốc gia. Xin đơn cử một số mô
hình tổ chức và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá bất động sản tại một số n−íc.
2.5.1. Công tác định giá đất tại Thái Lan
Hệ thống tổ chức định giá của Nhà nước Thái Lan về bất động sản
đ−ợc tổ chức chỉ ở cấp trung −ơng (cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan
định giá). Cơ quan định giá đ−ợc thành lập năm 1978, trực thuộc Cục đất đai Thái Lan (thuộc Bộ nội vụ) và chịu sự chỉ đạo của “Uỷ ban định giá Trung
ương” nhằm mục đích thu thuế và công tác quản lý nhà nước về bất động sản.
26
Cơ cấu tổ chức của cơ quan định giá gồm 5 phòng: Phòng hành chính, phòng định giá, phòng bản đồ phục vụ công tác định giá, phòng truy cập số liệu và lưu trữ giá đất, phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những ai không có hoặc ít đất đai). Cơ quan này chỉ định giá các tài sản thuộc đối t−ợng điều chỉnh của luật bất động sản. Việc định giá đ−ợc tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng bất động sản (đối với đất đô thị ở một số thành phố lớn). Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp công tác định giá
đ−ợc thực hiện theo từng khu vực lớn gọi là “BLOCK”.
Những phương pháp định giá BĐS tại Thái Lan:
- Ph−ơng pháp so sánh: Ph−ơng pháp này dựa trên cơ sở giá đh đ−ợc bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối t−ợng xem xét để −ớc tính giá trị thực của BĐS đó.
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để
định giá những BĐS không có hoặc ít khi xảy ra việc mua bán trên thị trường (tr−ờng học, bệnh viện, nhà thờ, công sở,…). Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng giá trị của một tài sản hiện có có thể đ−ợc tính bằng chi phí làm ra một tài sản t−ơng tự có vai trò nh− là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
- Ph−ơng pháp thu nhập: Ph−ơng pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong t−ơng lai từ một BĐS, t−ơng ứng với một tỷ lệ thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ số vốn hoá), để tính ra giá trị của BĐS.
2.5.2. Công tác định giá đất tại úc
Cơ quan định giá đất tại úc đ−ợc thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật định, chịu trách nhiệm thi hành luật đất đai để đ−a ra giá
27
đất phục vụ mục đích tính thuế trên toàn quốc, phục vụ yêu cầu quốc gia và các dịch vụ về đất đai.
Cơ cấu định giá gồm 2 bộ phận. Bộ phận định giá (khu trung tâm và nông thôn) và bộ phận dịch vụ tổng hợp.
Bộ phận định giá chia làm hai nhóm
Nhóm 1. Định giá để phục vụ yêu cầu quốc gia nhằm mục đích định mức thuế và đánh giá thuế, nhóm này gồm 3 phần công việc.
- Định giá chung để phục vụ cho thống kê tổng thể - Định giá tạm thời
- Định giá để phân xử đơn khiếu nại
Nhóm 2. Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và t− vấn các loại định giá khác.
Hàng năm vào thời điểm 30 tháng 6 ở úc thống kê định giá đất ch−a cải tạo (4 năm một lần ở trung tâm thành phố và 4 năm hoặc 5 năm một lần ở khu vực nông thôn) và thống kê định giá tổng thể (5 năm một lần ở vùng nông thôn và 3 năm một lần ở trung tâm đô thị).
ởúc thường sử dụng các phương pháp định giá sau:
-Ph−ơng pháp tổng hợp là ph−ơng pháp phân tích giá bán hiện tại, so với giá cả cũ, tìm giá tri khấu hao, qua đó tìm được tỉ lệ khấu hao. Phương pháp này dùng để nghiên cứu định hướng hoặc nghiên cứu giá trên các lô đại diện nhằm ứng dụng để định giá đất hàng năm.
-Ph−ơng pháp so sánh trực tiếp là ph−ơng pháp so sánh với chính lô thửa
đất bằng cách điều chỉnh những thay đổi về giá trị so với những lô có điều kiện t−ơng tự xung quanh.
-Ph−ơng pháp kinh doanh trung bình lợi tức hoặc kinh doanh trung bình tiền lhi ròng. Xuất phát từ cơ sở lý luận giá trị đất bằng tiền bán nó khi gửi vào ngân hàng với lhi suất hiện hành thì sẽ thu đ−ợc tiền lhi t−ơng đ−ơng với khả
năng sinh lợi hàng năm của đất.
28
- Phương pháp giả thiết và phát triển (Sử dụng để xác định giá trị chưa cải tạo) Phương pháp hình thành trên giả thiết ở một lô đất trống tưởng tượng sẽ xây dựng một ngôi nhà sử dụng tiềm năng cao nhất, có hiệu quả nhất, từ đó tính giá trị cải tạo cao nhất. Ph−ơng pháp này chỉ đ−ợc áp dụng khi các phương pháp xác định giá trị thực của đất không có khả năng áp dụng.
- Ph−ơng pháp phân chia nhỏ mang tính giả thiết hoặc phân tích bất biến là phương pháp xác định giá vùng đất trống hoặc chưa sử dụng thích hợp với việc phân chia nhỏ được thiết lập giá trị thị trường hiện tại cho đất đai.
- Phương pháp xác định giá đất nông nghiệp là phương pháp xác định giá
đất nông nghiệp dựa trên các yếu tố về độ màu mỡ tự nhiên bắt nguồn từ các
điều kiện tự nhiên nh− : Loại thổ nh−ỡng, l−ợng m−a, vị trị địa lý, địa hình…
2.5.3. Công tác định giá đất tại Thuỵ Điển
Tổ chức định gía đất ở Thuỵ Điển cũng tương tự như việc định giá đất ở úc, việc định giá bất động sản dựa vào các đơn vị đóng thuế và giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trường.
Các phương pháp sử dụng trong định giá bất động sản ở Thuỵ Điển
-Phương pháp so sánh là định giá phải dựa trên điều kiện cho thuê trung bình của những bất động sản có thể dùng để so sánh. Giá thị trường được tính phải dựa vào những bất động sản tương tự, những BĐS có các yếu tố khác sẽ không đ−ợc so sánh.
-Ph−ơng pháp thu nhập: Ph−ơng pháp này đ−ợc áp dụng khi việc mua bán không đủ sức so sánh để rút ra giá thị trường. Phương pháp này dựa trên cơ sở các yếu tố nh− thời gian hữu ích còn lại của ngôi nhà, lợi tức thu đ−ợc trong điều kiện đầu t− bình th−ờng.
-Phương pháp giá thành: Giá thành hiện taị của bất động sản được tính bằng cách thay thế đối với ngôi nhà và sự cải tạo đất rồi lấy kết quả nhân với yếu tố giảm giá, yếu tố này đ−ợc tính bằng phần trăm (%) giá trị xây dựng mới của công trình.
29 2.5.4. Công tác định giá đất tại Malaysia
ở Malaysia đất được coi là một bất động sản, phương pháp để xác
định giá đất áp dụng cho cả nước là phương pháp xác định giá đất đô thị.
Mục đích của việc xác định giá tài sản ở Malaysia là để tính thuế tài sản,
đầu t−, mua bán bảo hiểm cho tài sản. Các nhân tố ảnh h−ởng tới giới hạn của tài sản bao gồm: Nhân tố kinh tế, nhân tố pháp lý và nhân tố vật lý.
2.5.5. Công tác định giá đất tại Singapore
ở Singapore, công tác định giá đất đ−ợc tiến hành tại văn phòng đăng ký đất. Văn phòng này có nhiệm vụ tham mưu hỗ trợ cho nhà nước trong việc xây dựng chiến l−ợc quản lý đất đai, thực hiện việc quản lý giao dịch đối với việc bán đất công cho các dự án đấu t− và cho t− nhân. Văn phòng này còn thực hiện việc cho thuê đất công và ngăn chặn việc bán đất của nhà nước bất hợp pháp.
Khi đưa ra các phương thức bán đất, cho thuê đất, văn phòng định giá
đất lập ra các dự thảo, các phương pháp bán đất, các văn bản pháp lý về quản lý và sử dụng đất công để trình lên cấp bộ. Cấp bộ căn cứ vào tình hình thực tế và tính khả thi để ban hành các văn bản pháp luật đất đai.
Việc thu hồi đất do Nhà nước giao, trưng thu đất và mua đất của tư
nhân chỉ đ−ợc thực hiện khi quỹ đất đó sẽ đ−ợc sủ dụng vào mục đích công cộng. Công tác định giá đất tại Singapore đ−ợc sử dụng vào mục đích tính thuế và tính giá trị cho việc thuê đất, đánh giá tài chính cho các dự án phát triển và thực hiện quản lý bất động sản.