Những thuận lợi cho ngân hàng trong hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm là vấn đề bảo đảm tiền vay đã được điều chỉnh bởi một số văn bản pháp lý của Chính phủ, của ngân hàng Nhà nước như Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13, Luật đất đai số 45/ 2013/QH13 và các văn bản hướng dẫn Luật, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm.. .Các quy định nêu trên giúp cho hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại được vận hành theo đúng chuẩn mực, quy định; tạo hành lang pháp lý an toàn cho hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Việc các tổ chức tín dụng mở rộng hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm tạo
điều kiện thuận lợi cho khách hàng có vốn mở rộng phát triển sản xuất kinh doanh, giúp ngân hàng tăng trưởng tín dụng, mở rộng mối quan hệ giữa ngân hàng và khách hàng. Tuy nhiên bên cạnh đó việc nhận tài sản bảo đảm đang gặp không ít những khó khăn, vướng mẳc về thủ tục và khả năng thẩm định.
1.3.6.2. Khó khăn
- Khó khăn khỉ nhận tài sản bảo đảm là máy móc thiết bị, dây chu)>ền sản xuất.
Máy móc, thiết bị và dây chuyền sản xuất khi cầm cố thường đã qua quá trình sử dụng, do đó việc định giá đánh giá tài sản này là khó khăn và đòi hỏi tô chức tín dụng phải kiểm tra đánh giá được tình trạng của tài sản bảo đảm, đồng thời phải có khả năng giám sát việc sử dụng tài sản bảo đảm của khách hàng. Đôi khi tô chức tín dụng phải thuê tổ chức chuyên môn, tổ chức tư vấn xác định. Vì vậy khi đã nhận cầm cố và đặc biệt phải bán thanh lý khi người vay không trả được nợ là rất phức tạp và số tiền bán tài sản thường không thu hồi đủ gốc lãi vay do ít người có nhu cầu mua lại máy móc thiết bị dây chuyền sản xuất đã qua sử dụng, thời gian bán tài sản kéo dài làm cho tài sản bị hư hỏng, xuống cấp, mất giá.
- Vấn đề sở hữu và giấy tờ chứng minh quyền sở hữu'.
Đối với các doanh nghiệp ngoài quốc doanh, vấn đề này là đơn giản vì các tài sản dùng để thế chấp tài sản đều có giấy tờ hợp pháp để chứng minh quyền sở hữu và những trường họp giấy tờ pháp lý không đủ thì ngân hàng có thể từ chổi cho vay.
Nhưng đối với các doanh nghiệp Nhà nước thì do lịch sử đê lại, các tài sản của doanh nghiệp thường không có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, nhất là nhà cửa, bất động sản... Do đó nhiều doanh nghiệp hiện đang quản lý sử dụng khối lượng tài sản rất lớn nhưng giá trị tài sản đủ điều kiện làm tài sản thế chấp cho ngân hàng là rất ít. Điều này làm cho ngân hàng rất khó khăn trong việc kiểm soát và xử lý tài sản để thu hồi nợ khi bên vay không trả được nợ.
Có trường họp cho vay thế chấp nhà ở đã thực hiện đầy đủ thủ tục thế chấp, có chứng thực của công chứng nhưng sau đó phát hiện nhà này thuộc diện quy hoạch giải toả, người vay không trả được nợ đã bỏ trôn, tô chức tín dụng không thê xử lý tài sản đề thu hồi nợ do Toà án từ chối giải quyết vì lý do không lấy được lời
khai của người vay, uỷ ban nhân dân cũng không hỗ trợ trong việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng do nhà thuộc diện quy hoạch của Nhà nước.
- Thủ tục công chứng hợp đồngthế chấp bảo lãnh
Tuy đã có nhiều cải tiến, song việc thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đât và tài sản gan liền với đất không thống nhất giữa các phòng công chứng.
Nguyên nhân xuất phát từ nhiều phía như: Cơ chế chính sách về bất động sản còn quy định nhiều thủ tục rườm rà, không thống nhất, văn bản pháp luật tới cơ quan chức năng của Nhà nước chưa thực hiện đồng bộ.
- Vân đê chê độ trách nhiệm và sự phối hợp của cơ quan quản lý nhà nước:
Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm quv định khá chặt chẽ, nhưng việc phân công thực hiện các nội dung thì phân tán ở nhiều nơi. Các cơ quan được giao nhiệm vụ không công bô rộng rãi các công việc thuộc thẩm quyền xử lý của mình, các hồ sơ tài liệu khách hàng cần xuất trình để xử lý công việc, mối quan hệ giữa các cơ quan quản lý nhà nước và chế độ trách nhiệm không được quy định rõ; dần đến hiện tượng đùn đẩy, gây khó khăn cho khách hàng và ngân hàng trong việc hoàn thiện thủ tục cầm cố, thế chấp tài sản.Và nếu như bên vay không trả được nợ thì ngân hàng rât khó có thế bán được tài sản thế chấp cầm cố để thu hồi nợ vì các thủ tục để bán khá phức tạp, nhiều việc không thuộc thẩm quyền của các cơ quan quản lý nhà nước, trong khi chức năng và nhiệm vụ chưa được quy định rõ rất khó cho các NHTM khi triển khai thực hiện.
- Vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ
Theo quy định các tổ chức tín dụng không được quyền tự bán mà phải bán đâu giá thông qua trung tâm đấu giá, do đó mất nhiều thời gian, ảnh hưởng đến việc thu hôi nợ cho ngân hàng, phát sinh nhiều chi phí cho việc đấu giá. Khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và bất động sản khi khách hàng cố tình trì hoãn, kéo dài thời gian xử lý tài sản để chiếm dụng vốn của tổ chức tín dụng vẫn còn phụ thuộc rất nhiều vào toà án và các cơ quan luật pháp. Việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại những địa bàn nông thôn ngoại thành, phần lớn là những món vay nhỏ khi quá hạn tổ chức tín dụng đã tìm mọi biện pháp để thu nợ kể cả biện pháp khởi
kiện nhưng toà án địa phương không thụ lý với lý do sổ tiền vay nhỏ nên không thể áp dụng biện pháp kê biên, yêu cầu ngân hàng tự xử lý.
1.3.7. Kinh nghiệm mở rộng cho vay có tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thưoiig mại trong nước và trên thế giói
1.3.7.1. Kinh nghiệm mở rộng cho vay có tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại trong nước
* Kinh nghiệm mở rộng cho vay có tài sản bảo đảm của Ngân hàng TMCP Quân đội
Là một trong những ngân hàng TMCP có uy tín tại Việt Nam, MBBank đã có những bước phát triển vững chắc trong suốt lịch sử của ngân hàng. Với nền tảng và phương châm “Vững vàng, tin cậy”, MBBank luôn đặt vấn đề phát triển tín dụng đi đôi với bảo đảm an toàn khoản vay. Các sản phẩm cho vay có tài sản bảo đảm của MBBank được phát triển dựa trên nhu cầu và theo từng phân khúc thị trường một cách linh hoạt, cả về tài sản thế chấp, thời gian cho vay, mức phí phạt và phương thức trả nợ.
Đê mở rộng cho vay có tài sản bảo đảm, MBBank đã luôn đa dạng danh mục tài sản thế chấp, không chỉ là các tài sản thế chấp quen thuộc như nhà đất, ô tô mà còn những tài sản lưu động khác như máy móc, thiết bị cũng được chấp nhận, tuy nhiên đối với những tài sản thế chấp này, mức vay vốn sẽ hạn chế hơn nhiều so với các tài sản thế chấp truvền thống. Có thể nói, đi vay dùng tài sản bảo đảm vẫn được khách hàng của MB Bank ưa chuộng hơn rất nhiều bởi lãi suất cho vay có tài sản bảo đảm luôn thấp hơn các sản phẩm cho vay không có tài sản bảo đảm.
* Kinh nghiệm mở rộng cho vay có tài sản bảo đảm của Ngân hàng TMCP Kỹ thiỉơng Việt Nam
Dịch vụ cho vay có tài sản bảo đảm là xương sống trong việc phát triển quy mô dư nợ của các ngân hàng trên toàn hệ thống ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Techcombank đã nhìn nhận và coi cho vay có tài sản bảo đảm là cốt lõi vững chẳc, là nền tảng phát triển lâu dài của ngân hàng, chính vì vậy, hoạt động mở rộng cho vay có tài sản bảo đảm luôn được ngân hàng này chú trọng.
Techcombank đã hoàn thiện và đa dạng hoá hầu như tất cả các quy trình, các yêu cầu về tài sản thế chấp và các gói sản phẩm cho vay của Techcombank tỏ ra thực sự hấp dẫn. Techcombank thường tập trung vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự, các dự án chung cư và việc phát triển cho vay có tài sản bảo đảm gắn liền với thị trường này đã được Techcombank nhìn thấy và khai thác. Với tiềm lực và uy tín của mình, Techcombank đã hết sức khôn khéo trong việc đứng ra bảo lãnh, tài trợ cho nhiều dự án lớn như các dự án của tập đoàn Vingroup ( Vinhomes ), tập đoàn FLC, tập đoàn Sungroup. Khi các khách hàng vay mua nhà, mua biệt thự tại các chủ đầu tư này, Techcombank sẽ khai thác độc quyền và trọn gói tập khách hàng này, như thể tài sản bảo đảm vừa đạt tính thanh khoản, an toàn và giá trị cao, việc cho khách hàng vay sẽ ít rủi ro hơn mà giá trị khoản vay lại cao, từ đó việc mở rộng quy mô dư nợ không còn khó khăn.
1.3.7.2. Kinh nghiệm mở rộng cho vay có tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại trên thế giới
*Kinh nghiệm mở rộng cho vay có tài sản bảo đảm của các ngân hàng thương mại tại Mv
Một trong những quốc gia có thị trường tín dụng phát triển vào hàng bậc nhất trên thể giới đó chính là nước Mỹ. Tại Mỹ, dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm chiếm khoảng 75% - 80% tổng dư nợ, trong khi đó nền kinh tế lớn thứ hai thế giới là Trung Quốc tỷ lệ này ở mức 70%.
Có thể thấy, tín dụng có tài sản bảo đảm chính là một trong những lĩnh vực bảm đảo vừa đem lại nguồn lợi nhuận lớn cho các ngân hàng tại Mỹ và vừa bảo đảm các yêu cầu về an toàn tài sản.
Ớ Mỹ, các ngân hàng thương mại và các công ty tài chính đều được quyền cho vay có tài sản bảo đảm. Tuy nhiên các sản phẩm cho vay có tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại là đa dạng, và lãi suất thấp hơn tuy nhiên thủ tục vay lại khá ngặt nghèo. Trong khi đó, các công ty tài chính thì nới lỏng hơn các quy định nhưng lãi suất cao và có nhiều rủi ro cho người đi vay hơn. Theo ông Simon Thompson, chuyên gia về tài trợ vốn có tài sản bảo đảm của Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC),
tài trợ vốn bằng tài sản bảo đảm (cả động sản và bất động sản) là hình thức cấp tín dụng an toàn và đơn giản, tỷ lệ nợ xấu thấp nếu biết cách điều hành khoản vay.
Điều này dựa trên việc cập nhật thông tin tài chính về tài sản bảo đảm, tăng cường sự kiểm soát đối với các khách hàng có vấn đề và lợi nhuận thu về đủ cao để bù đẳp rủi ro phải gánh chịu.
Ngoài việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản là các loại tài sản thông thường như giá trị quyền sử dụng đất, nhà cửa, vật kiến trúc, máy móc, thiết bị, giấy tờ có giá...thì các ngân hàng thương mại trên thế giới như Mỹ và một số quốc gia khác đã mở rộng hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm bằng cách đa dạng hóa các loại hình tài sản đảm bảo như thế chấp bằng tài sản trí tuệ, góp phần tăng doanh số cho vay, mở rộng được đôi tượng khách hàng vay vốn.Tài sản trí tuệ là bằng phát minh sáng chế, bản quyền, tác phẩm văn học, nghệ thuật, biểu tượng, tên, hình ảnh và thiết kế dùng trong thương mại... Các hồ sơ vay vốn chủ yếu là các hồ sơ vay thế chấp bằng tài sản trí tuệ trong các lĩnh vực được ưu tiên là phần mềm, công nghệ y tế, phần cứng và công nghệ sạch. Các nước phát triển trên thế giới đã cho vay theo hình thức có bảo đảm băng tài sản trí tuệ, khi các nguồn tài trợ truyền thống của ngân hàng khiến cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ khó tiếp cận được vốn. do ít có tài sản cố định có giá trị, nhất là các công ty khởi nghiệp.
Do đó tại Việt Nam, cho vay theo hình thức này cũng hoàn toàn có thể thành công nếu các ngân hàng thương mại triển khai cho vay thế chấp bằng tài sản trí tuệ để có thể mở rộng được hoạt động cho vay có TSBĐ, tăng khả năng tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp mới khởi nghiệp, có các phát minh, sáng chế cải tiến trong khoa học kỹ thuật có giá trị thu lại lợi nhuận cao trong tương lai. Bên cạnh đó là hệ thống pháp luật liên quan tiếp tục được hoàn thiện sẽ giúp cho các NHTM có thể tiên hành cho vay có 7 SBĐ là tài sản trí tuệ. Do có lợi thế là nước đi sau nên các NHTM Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia trên thế giới đã triển khai để từ đó áp dụng thành công vào thực tế cho vay của mình.
* Kinh nghiệm mở rộng cho vay có tài sản bảo đảm của các ngân hàng thương mại tại Trung Quốc
Trung Quốc là một quốc gia có những điểm tương đồng với Việt Nam, trong đó có hoạt động ngân hàng. Thực tế, các điều kiện để phát triển cho vay có tài sản bảo đảm của Trung Quôc đã khá hoàn thiện. Năm 2017, thu nhập bình quân đầu người Trung Quôc đạt 8000 USD/ năm và nhu cầu nhà ở tư nhân đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ.
T ại 1 rung Quôc, các khoản cho vay có tài sản bảo đảm cũng đã được sử dụng ngày càng nhiều, trong đó chủ yếu là mua nhà để ở. Năm năm qua, trong chương trình mở rộng chi tiêu để chống giảm phát, Chính phủ Trung Quốc đã đầu tư khá nhiều vào việc phát triển nhà ở tại các đô thị. Đồng thời, do thu nhập của người dân tăng lên và hàng triệu người có nhu cầu mua nhà ở. Cho vay mua nhà trả chậm sẽ được ưu tiên hơn vì chúng ít rủi ro hơn so với các hình thức khác. Các NHTM đang được khuyến khích cấp các khoản vay cho các gia đình có mức thu nhập trung bình và thu nhập thấp. NHTW cũng yêu cầu các NHTM phải cải thiện dịch vụ của họ bằng cách củng cố công tác quản lý nội bộ và cải thiện dịch vụ khách hàng.
Tuy nhiên, sự phát triên cho vay có tài sản bảo đảm ở Trung Quốc đang gặp phải một số khó khăn lớn:
Thứ nhất là thu nhập của người dân không ổn định. Vì bản chất của các sản phàm cho vay có tài sản bảo đảm tại Trung quốc được phát triển dựa trên mặt bằng chung thu nhập của dân cư cả nước, trong khi hiện nay sự phân hoá về mức thu nhập của người dânTrung quốc đang diễn ra khá rõ rệt.
Ihứ hai, cho đến nay, Trung Quốc vần đang trong quá trình thành lập hệ thống tín dụng cá nhân, các hệ thống chứng nhận xác minh của người dân, hệ thống đánh giá tài khoản cá nhân, nguồn thu nhập, tài sản cá nhân cũng như tình trạng tín dụng trong quá khứ.
Thứ ba, cấu trúc tài sản của các ngân hàng vẫn chưa họp lý. Thời hạn các khoản vay mua nhà thường lên tới 10 năm, thậm chí lên tới 30 năm trong khi nguồn vốn của ngân hàng chủ yếu là tiền gửi không có kỳ hạn hoặc kỳ hạn lớn nhất cũng là 8 năm.
Hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm tại các quốc gia trên thế giới ngày càng trở nên phô biên và được khuyên khích phát triển. Kinh nghiệm về mở rộng cho vay có tài sản bảo đảm của các nước cho thấy đây là loại hình rủi ro tương đối
thấp, góp phần ổn định thu nhập cho ngân hàng. Để có được hướng đi tốt cho các ngân hàng thương mại trong quá trình hội nhập kinh tế thế giới sâu rộng việc học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia trên thế giới là hết sức cần thiết.
T Ó M T Ắ T C H Ư Ơ N G 1
Chương 1 đã nêu khái quát lên khái niệm, đặc điểm chung, vai trò của ngân hàng thương mại, đồng thời cũng chỉ ra các hoạt động chính của một ngân hàng thương mại, trong đó nêu cụ thể về hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm với các loại hình tài sản bảo đảm, các hình thức vay có tài sản bảo đảm. Qua đó ta thấy được các ngân hàng thương mại luôn xây dụng nhiều loại sản phẩm để đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng.
Tín dụng ngân hàng là một hoạt động mang lại lợi nhuận lớn nhất cho ngân hàng, nhưng đồng thời đây cũng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro nhất. Vì vậy, phương thức cho vay có tài sản bảo đảm là phương thức cấp tín dụng nhằm tăng khả năng an toàn cho nguồn vốn của ngân hàng. Khi khách hàng vay không có khả năng trả nợ, ngân hàng được phép sử dụng tài sản bảo đảm của khách hàng để thu lại nguồn vốn.Tuy nhiên, bảo đảm tín dụng chỉ là biện pháp dự phòng khi gặp sự cố trong thực hiện họp đồng mà không nên coi là điều kiện tiên quyết để quyết định cho vay, tránh mất đi các khách hàng tiềm năng và có dự án khả thi cũng như phương án sản xuất kinh doanh hiệu quả.