Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 ngày 5/7/1994 thông qua) đã quy định Nhà nước giao QSDĐ thuộc sở hữu nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho nhà nước về QSDĐ của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng QSDĐ. Việc xuất nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng QSDĐ của Ủy ban nhân dân (UBND) huyện để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ hoặc UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của Chính phủ. Việc xuất nhượng QSDĐ có thể lựa chọn bằng một trong ba phương thức sau: đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, trong trường hợp có điều kiện thì phải thực hiện theo phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới dùng phương thức thương lượng song phương. Trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ bằng thương lượng song phương thì tiền sử dụng đất không được thấp hơn mức giá thấp nhất do Nhà nước quy định. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể được Chính Phủ quy định cụ thể.
Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng QSDĐ. Nếu sau hai năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi QSDĐ mà không bồi thường trừ trường hợp bất khả kháng; do hành vi của Chính phủ, cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
Đối với QSDĐ có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:
- Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng QSDĐ theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận QSDĐ.
- Trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ để phát triển đất đai, đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác.
Việc xuất nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu giao cho Trung tâm tư vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC). CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương mại về BĐS, lập kế hoạch đầu tư cho các dự án BĐS, nghiên cứu TTBĐS...
(dẫn theo Phạm Thị Thu Hường, 2013) [16].
1.3.2. Nhật Bản
Tại Nhật Bản, việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những BĐS đang bị
các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu BĐS của những cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ (dẫn theo Phạm Thị Thu Hường, 2013) [16].
Trình tự đấu giá bất động sản gồm có hai hình thức là trả giá bằng thư kín và đấu giá công khai. Hình thức trả giá bằng thư kín lại có hai loại là trả giá vào ngày đã định và trả giá trong suốt thời hạn đã định; còn hình thức đấu giá công khai là cách kéo giá mua dần lên trong ngày đấu giá (trước khi Luật Thi hành án dân sự được ban hành thì cách thức này được áp dụng khá phổ biến nhưng hiện nay cách thức này không được toà án áp dụng nữa.)
Thủ tục trả giá bằng thư kín là thủ tục mà người có nguyện vọng muốn mua phải đến Toà án nhận mẫu thư trả giá, điền vào những khoản cần thiết và đưa cho chấp hành viên hoặc qua đường bưu điện. Thư trả giá phải sử dụng một mẫu duy nhất, không thể bỏ thư trả giá bằng loại giấy tờ nào khác. Thư trả giá được bỏ vào một phong bì niêm phong kỹ và được bỏ vào một thùng kín. Chấp hành viên có trách nhiệm phải bảo quản nghiêm ngặt thùng thư này.
Thư trả giá được mở công khai tại phòng đấu giá tài sản, từ giá cao nhất đến giá thấp nhất. Khi mở thư xong, chấp hành viên sẽ đọc tên những người đã trả giá cao nhất, sau khi làm xong tất cả thủ tục thì chấp hành viên nhận tiền thù lao bán đấu giá. Sau khi đã xác định xong người mua, Toà án sẽ xem xét người mua có đủ tư cách pháp lý để mua hay không, thủ tục bán có đúng luật hay không, nếu thấy không có vấn đề thì Toà án sẽ ra một văn bản cho phép bán tài sản cho người mua. Nếu có tranh chấp xảy ra các bên đương sự có quyền khiếu nại đối với việc cho phép bán này. Sau khi số tiền nộp xong, người mua không cần phải làm hợp đồng với chủ sở hữu trước đó mà Toà án sẽ thông báo cho Sở đăng ký về việc chuyển quyền sở hữu đã được chuyển sang người mua và yêu cầu Sở đăng ký làm thủ tục đăng ký; người mua phải chi trả phí đăng ký (Bộ tư pháp, 2015b) [5].
1.3.3. Mỹ
Hình thức bán đấu giá BĐS tại Mỹ chủ yếu là đấu giá bằng lời nói trực tiếp nên rất dứt khoát và căng thẳng. Những người nộp hồ sơ phải đặt trước một khoản đặt cọc và nộp phí đấu giá. Giá khởi điểm do người bán BĐS quyết định.
Trong một phiên đấu giá, để tăng tỷ lệ thành công và giúp giá bán được cao thì có một vài điều khoản khá chặt chẽ như sau:
- Đấu giá viên có quyền quyết định cao nhất trong toàn phiên đấu giá.
Có quyền từ chối một sự trả giá của người tham gia đấu giá.
- Đấu giá viên quyết định mức giá trị mà sự trả giá đã đạt đến mức tốt nhất.
- Đấu giá viên có quyền hủy cuộc bán đấu giá bất cứ lúc nào.
- Đấu giá viên có thể tham khảo về giá trả giá của người tham gia tới người có BĐS đấu giá bất cứ lúc nào khi phiên đấu giá đang diễn ra.
- Nếu có cuộc tranh chấp nào về sự trả giá, đấu giá viên có thể sẽ đưa lại giá BĐS về sự trả giá trước tranh chấp và bắt đầu tiếp.
- Nếu có sự tranh chấp về sự trả giá, đấu giá viên là trọng tài phân xử và quyết định của họ là cuối cùng.
- Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá.
- Nếu giá trả thấp hơn giá ban đầu, tổ chức bán đấu giá sẽ thương thảo những hợp đồng tư nhân cho người bán nếu người bán muốn tiếp tục.
- Người mua sẽ phải ký tên vào hợp đồng và trả khoản nợ ngay lập tức sau khi đấu giá viên tuyên bố người trúng đấu giá [16].