CHƯƠNG III KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3. Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh giai đoạn 2014 - 2016
3.3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu
3.3.2.1. Trình tự, thủ tục, phương pháp tiến hành đấu giá a. Thủ tục mở phiên đấu giá
- Giới thiệu thành viên tham dự phiên đấu giá, người điều hành và thành viên Tổ giúp việc;
- Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá, công bố người có đủ điều kiện tham gia đấu giá;
- Người điều hành phổ biến Quy chế và nội quy phiên đấu giá. Nhắc lại giá khởi điểm và bước giá;
- Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan đến các lô đất tại khu đất đấu giá, giải đáp thắc mắc (nếu có) của người tham gia đấu giá.
b. Hình thức, phương pháp tiến hành đấu giá
Công tác đấu giá tại 03 dự án nghiên cứu được thực hiện theo 02 hình thức sau:
- Đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu kín qua các vòng:
+ Vòng 01: Người tham gia đấu giá trả theo bước giá và ghi giá của mình vào tờ phiếu trả giá (theo mẫu), giá trả thấp nhất phải bằng giá khởi điểm. Đấu giá viên điều hành phiên đấu giá tổ chức kiểm phiếu và tổng hợp mức giá đã trả của từng lô đất. Đấu giá viên công bố mức giá trả cao nhất, không công bố tên người trả giá và yêu cầu người tham gia trả giá tiếp. Thời gian tối đa ghi phiếu trả giá ở mỗi vòng đấu là 03 phút. Tại phiên đấu giá, người điều hành có 03 lần đọc giá trả cao nhất của mỗi lô đất, mỗi lần đọc cách nhau khoảng 30 giây; Sau 03 lần đọc mà không có người tham gia trả giá tiếp thì đấu giá viên công bố người trúng đấu giá; Lô (thửa) đất được công bố trúng đấu giá khi đã có người trả trên giá khởi điểm tối thiểu từ một bước giá trở lên.
+ Các vòng tiếp theo: Đấu giá viên công bố giá cao nhất của vòng đấu trước là giá khởi điểm của vòng tiếp theo, người tham gia đấu giá tiếp tục trả giá bằng bỏ phiếu kín cho đến khi không có người yêu cầu trả giá tiếp. Người tham gia đấu giá ở vòng sau không được trả ngang với giá đã công bố của vòng trước liền kề. Trường hợp ở vòng sau cùng có từ 02 người trở lên trả giá bằng nhau với mức giá đã trả từ 01 bước giá trở lên và không có nhu cầu trả giá tiếp thì đấu giá viên cho bốc thăm để chọn người trúng đấu giá. Người bốc được thăm số 1 là người trúng đấu giá. Việc bốc thăm được thực hiện bằng chọn số ngẫu nhiên trên bàn phím máy tính.
- Đấu giá bằng hình thức công khai trực tiếp bằng lời nói:
+ Người đủ điều kiện tham gia đấu giá bốc thăm thứ tự trả giá. Người trả giá đầu tiên phải trả ít nhất bằng giá khởi điểm, người trả giá tiếp theo phải cao hơn giá của người trả trước liền kề ít nhất 01 bước giá. Trường hợp khi đã có 02 người tham gia trả giá hoặc đã có người trả từ 02 bước giá trở lên so với giá khởi điểm thì những người kế tiếp sau có quyền không trả giá, nếu xét thấy không có khả năng trả mức cao hơn và được coi là không vi phạm.
+ Người điều hành phiên bán đấu giá nhắc lại 03 lần mức giá trả cao nhất, mỗi lần cách nhau khoảng 30 giây, sau 03 lần nhắc lại nếu không có người tham gia trả giá tiếp thì Đấu giá viên công bố người trúng đấu giá.
+ Đấu giá được tiến hành liên tục (không nghỉ giải lao). Giá trả cuối cùng mà sau khi người điều hành phiên bán đấu giá công bố mức giá trả cao nhất nhưng không có người yêu cầu đấu giá tiếp nữa, sau khi nhắc lại 3 lần, mỗi lần cách nhau khoảng 30 giây giá đã trả cao nhất mà không có người trả giá cao hơn, người điều hành phiên đấu giá công bố người trúng đấu giá.
Thư ký phiên bán đấu giá phải ghi rõ kết quả đấu giá vào biên bản bán đấu giá có đủ chữ ký của người điều hành đấu giá, người trúng đấu giá, người tham dự. Nếu người trúng đấu giá không nhận kết quả trúng đấu giá (từ chối mua) thì người đó vi phạm quy chế đấu giá và không được trả lại tiền đặt trước.
Phiên bán đấu giá sẽ được tổ chức bán đấu giá lại theo quy định hiện hành.
Người không trúng đấu giá lô (thửa) đất mình đăng ký, có quyền dùng số tiền đặt trước của lô đất đó để tham gia đấu giá lô đất khác với điều kiện những lô đất này chưa có người tham gia và phải nộp thêm tiền phí tham gia đấu giá.
3.3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu a. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư phường Đậu Liêu
Dự án đấu giá có quy mô gồm 33 lô với tổng diện tích là 7.263 m2 nằm ở vị trí thuộc phường Đậu Liêu, thị xã Hồng Lĩnh, trong đó: có 09 lô đất thuộc khu dân cư tại tổ dân phố số 7 với 2.318,8 m2; có 24 lô đất thuộc khu dân cư tại tổ dân phố số 3 với 4.949,2 m2. Căn cứ theo Quyết định số 1613/QĐ- UBND ngày 06/5/2015 của UBND tỉnh về việc phê duyệt giá đất SXKD tại phường Đậu Liên và giá khởi điểm đấu giá QSDĐ tại các phường: Bắc Hồng, Nam Hồng, Đức Thuận, Đậu Liêu và xã Thuận Lộc thị xã Hồng Lĩnh, Quyết định số 1221/QĐ-UBND ngày 12/6/2015 của UBND thị xã Hồng Lĩnh về việc phê duyệt Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất tại quy hoạch khu dân
cư Tổ dân phố 3 và khu dân cư Tổ dân phố 7, phường Đậu Liêu, thị xã Hồng Lĩnh, UBND thị xã đã ký hợp đồng ủy quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án cho Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Hà Tĩnh.
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư phường Đậu Liêu
STT Khu dân cư Số
Lô
Diện tích (m2)
Giá khởi điểm lô đất
(đồng)
Giá trúng đấu giá lô đất
(đồng)
Vượt giá khởi điểm
(đồng) 1 Tổ dân phố số 3 8 3.367,02 5.626.806.840 5.754.806.840 128.000.000 2 Tổ dân phố số 7 16 1.954,80 2.870.400.000 2.923.400.000 53.000.000 Tổng cộng 5.321,82 8.497.206.840 8.678.206.840 181.000.000
(Nguồn: UBND thị xã Hồng Lĩnh, 2017) Công tác đấu giá QSDĐ tại dự án khu dân cư phường Đậu Liêu cho đến nay đã đạt được những kết quả nhất định, sau 09 phiên đấu giá đã thực hiện đấu giá thành công 24 lô đất trong tổng số 33 lô đất được đưa vào đấu giá, chiếm 72,73%; có 19 người trúng đấu giá trong đó có ông Nguyễn Văn Tâm trúng đấu giá 3 lô đất tại khu dân cư tổ dân phố số 7 và ông Phạm Liêu trúng 3 lô đất tại khu dân cư tổ dân phố số 3. Số tiền dự án đã thu về cho ngân sách Nhà Nước là 8.678 triệu đồng, vượt mức giá khởi điểm của các lô đã bán là 181 triệu đồng.
Giá bán đấu giá các lô đất chưa được cao, mức chênh lệch trung bình giữa bước giá so với giá khởi điểm chỉ đạt hơn 2,05%. Bên cạnh đó, hiện tượng đầu cơ đất đai vẫn xuất hiện khá nhiều trong các phiên đấu giá của dự án, đó là người trúng đấu giá không thật sự có nhu cầu trực tiếp sử dụng đất mà chỉ tham giá đấu giá QSDĐ với mục đích lợi nhuận. Cụ thể hơn, cùng một người nhưng lại tham gia và trúng đấu giá nhiều lô đất thuộc dự án; sau khi hoàn tất các thủ tục nhận bàn giao đất và giấy chứng nhận QSDĐ thì thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ cho người khác với giá cao hơn giá đã bỏ ra để có được các lô đất đó. Ví dụ như các lô đất số 02, 05 tại tổ dân phố 7 và các lô đất số 37, 39 tại tổ dân phố 3 (Chi tiết tại phụ lục số 02).
b. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư phường Nam Hồng
Dự án đấu giá có quy mô gồm 71 lô với tổng diện tích là 11.161 m2 được phê duyệt tại Quyết định số 1218/QĐ-UBND ngày 02/6/2015 của UBND thị xã về việc phê duyệt Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất tại quy hoạch khu dân cư tổ dân phố 8 và khu dân cư phía Đông Trung tâm dạy nghề hướng nghiệp và GDTX, phường Nam Hồng. Các lô đất tại dự án có diện tích từ 120 m2 đến 192 m2, có giá khởi điểm từ 168 triệu đồng đến 806,40 triệu đồng. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án được UBND thị xã Hồng Lĩnh ký hợp đồng ủy quyền cho công ty Cổ phần đấu giá Phú Quý. Công tác đấu giá QSDĐ tại dự án cho đến nay đã đạt được kết quả rất tốt, các phiên đấu giá được tổ chức thường xuyên, thu hút được các nhiều hồ sơ đến đăng ký. Cơ sở hạ tầng tại khu dân cư phường Nam Hồng trong những năm gần đây đang ngày càng hoàn thiện làm cho nhu cầu đất đai tại đây tăng lên nhiều. Qua 18 phiên đấu giá đã bán được 71/71 lô đất, đạt tỷ lệ 100%, thu về cho ngân sách Nhà Nước là 25.140,32 triệu đồng, vượt mức giá khởi điểm đã phê duyệt là 487,16 triệu đồng.
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư phường Nam Hồng
STT Khu dân cư Số
Lô
Diện tích (m2)
Giá khởi điểm lô đất (đồng)
Giá trúng đấu giá lô đất
(đồng)
Vượt giá khởi điểm
(đồng) 1 Tổ dân phố số 8 39 6.425,00 14.589.960.000 14.870.960.000 281.000.000 2
Phía Đông Trung tâm dạy nghề hướng nghiệp và GDTX
32 4.736,00 10.063.200.000 10.269.362.800 206.162.800 Tổng cộng 11.161,00 24.653.160.000 25.140.322.800 487.162.800
(Nguồn: UBND thị xã Hồng Lĩnh, 2017) Có thể thấy, tương tự với dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư phường Đậu Liêu, giá đấu giá các lô đất tại dự án khu dân cư phường Nam Hồng đạt được chưa cao. Bên cạnh đó, hiện tượng đầu cơ đất đai cũng xuất hiện nhiều trong các phiên đấu giá, đất đấu giá không đến được tay những người thật sự có nhu cầu sử dụng. Trong đó có các cá nhân trúng đấu giá từ 2 lô đất trở lên như: Cao Văn Phượng, Nguyễn Văn Minh, Phạm Liêu, Đinh Thị
Hoài Thơm, Nguyễn Thị Quyên tại KDC tổ dân phố 8; tại KDC Phía Đông Trung tâm dạy nghề hướng nghiệp và GDTX cũng có các cá nhân trúng đấu giá từ 2 lô trở lên như: Nguyễn Văn Lĩnh, Hoàng Văn Nghệ, Trương Hồng Dung, Trần Thị Hải, Nguyễn Huy Quý, Trần Xuân Mai (Chi tiết tại phụ lục số 03).
c. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư phường Đức Thuận Tổng diện tích khu đất đấu giá tại khu dân cư phường Đức Thuận là 4.512 m2 với 28 lô đất. Ngày 21/6/2015, Ủy ban nhân dân thị xã Hồng Lĩnh đã ban hành quyết định số 1245/QĐ-UBND về Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất tại quy hoạch khu dân cư Bệnh viện, phường Đức Thuận, thị xã Hồng Lĩnh. Căn cứ theo đó, UBND thị xã đã ký hợp đồng ủy quyển cho công ty cổ phần đấu giá Hồng Lĩnh thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư bệnh viện thuộc phường Đức Thuận.
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư bệnh viện thuộc phường Đức Thuận đã thực hiện đấu giá thành công 28/28 lô đất được đưa vào đấu giá, đạt tỷ lệ 100% qua 11 phiên đấu giá. Kết quả đấu giá tại khu dân cư bệnh viện, phường Đức Thuận đã thu về cho ngân sách Nhà nước 6.929 triệu đồng, vượt mức giá khởi điểm được phê duyệt là 103,4 triệu đồng (Chi tiết tại phụ lục số 04).
Công tác đấu giá QSDĐ tại dự án khu dân cư Bệnh viện đã đạt được kết quả khá tốt. Cơ sở hạ tầng của phường Đức Thuận đã được đầu tư xây dựng nâng cấp trong những năm gần đây đã làm cho thị trường đất đai tại địa bàn sôi nổi hơn. Tuy nhiên, giá bán đấu giá các lô đất cũng chưa được cao, hầu như chỉ chênh lệch đúng một bước giá so với giá khởi điểm đã được quy định. Hiện tượng đầu cơ đất vẫn diễn ra trong phiên đấu giá; ví dụ như những trường hợp bà Bùi Thị Kim Dung trúng đấu giá 4 lô đất (số 2, 3, 4, 5), ông Bùi Xuân Tình và Bùi Hữu Tuyến cũng trúng đấu giá 2 lô đất trong phiên đấu giá.
d. Đánh giá chung về kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu
- Giá bán đấu giá các lô đất cũng chưa được cao, hầu như chỉ chênh lệch đúng một bước giá so với giá khởi điểm đã được quy định. Một phần nguyên nhân là do người dân khi tham gia đấu giá vẫn mang tính e dè lo sợ giá đất ở khu vực này không ổn định nên giá cả trả trả cho thửa đất chưa được cao.
- Hiện tượng đầu cơ đất đai cũng xuất hiện nhiều trong các phiên đấu giá, đất đấu giá không đến được tay những người thật sự có nhu cầu sử dụng.