PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.2. Nghiên cứu và phân tích thị trường dự án
II.2.2. Phân tích cạnh tranh
1. Xác định chiến lược cạnh tranh:
Nhà ở biệt thự là một lĩnh vực đầu tư khá phổ biến đối với các thành phố lớn, khu du lịch,... khi mà nhu cầu về chất lượng cuộc sống gia tăng. Do đó, khi thị trường này thu hút nhiều nhà đầu tư tại một khu vực nhất định sẽ tạo nên sự cạnh tranh mạnh mẽ giữa sản phẩm của các dự án, để sản phẩm của dự án đến tay người tiêu dùng nhanh hơn, mang lại hiệu quả kinh tế tốt hơn cho dự án thì công ty cần xác định một chiến lược cạnh tranh về sản phẩm:
Chiến lược giá cả:
Trang 37
Lợi thế sản phẩm của dự án nhà ở Biệt thự Incomex Saigon là vị trí và diện tích.
Vị trí cao, thông thoáng; diện tích sàn khá rộng so với các dự án tương tự. Chiến lược giá mà công ty xây dựng dựa trên tiêu chuẩn từng căn hộ: diện tích, đơn giá nên giá cả sẽ tuỳ vào từng căn để tính, trung bình ở mức 3,3 tỷ dồng /căn.
Chiến lược phân phối:
Sản phẩm của dự án được đưa ra thị trường trên kênh phân phối bán trực tiếp cho khách hàng có nhu cầu trong khoảng thời gian từ quý 5 đến quý 8 năm 2011. Để đạt được điều này đòi hỏi công ty phải xây dựng chiến lược khuyến mãi và quảng cáo thật hấp dẫn để thu hút khách hàng.
Chiến lược quảng cáo, khuyến mãi, hậu mãi:
Trong xây dựng dự án đầu tư, quảng cáo là một phương tiện sau cùng để quảng bá hình ảnh sản phẩm đến với khách hàng khi tất cả các chỉ tiêu của dự án đạt ở mức khả thi. Xây dựng chiến lược làm sao để mọi người có thể biết, tìm hiểu và tiếp cận sản phẩm dễ dàng. Công ty có chiến lược mở rộng quảng cáo sản phẩm dự án trong giai đoạn đầu đền bù, giải toả để thu hút nguồn đầu tư bằng các chỉ tiêu tài chính, kinh tế Xã hội đã phân tích của dự án; quảng cáo trong giai đoạn xây dựng nhằm tạo cho khách hàng sự lựa chọn phù hợp với yêu cầu kiến trúc bên trong; quảng cáo trong giai đoạn thành phẩm nhằm hoàn tất việc bán sản phẩm. Chế độ khuyến mãi, ưu đãi, chăm sóc khách hàng cũng được chú trọng: bảo hành cơ sở hạ tầng trong thời gian sử dụng, bảo dưỡng CTCC; bảo trì thiết bị dân dụng, họp mặt dân cư các khu nhà ở vào các dịp lễ, tết …
2. Phân tích áp lực cạnh tranh của sản phẩm:
Áp dụng mô hình 5 áp lực cạnh tranh của Micheal E.Porter để phân tích áp lực cạnh tranh sản phẩm dự án của doanh nghiệp:
Đối thủ tiềm năng (Potential entrants)
Nguồn cung ứng (suppliers)
Đối thủ cạnh tranh (Exsting rivals)
Người mua (Buyers)
Sản phẩm thay thế (Substitutes)
Hình 2.1: Sơ đồ áp lực cạnh tranh theo mô hình của Michael E.Porter.
Trang 38
2.1. Đối thủ tiềm năng:
Lĩnh vực đầu tư:
Nhà ở biệt thự, nhà ở liên kết vườn tại các khu du lịch, nghỉ dưỡng hiện nay đang được nhiều tổ chức doanh nghiệp quan tâm và đầu tư rất bài bản. Ngoài việc phải xây dựng một khu dân cư với đầy đủ cơ sở hạ tầng, thì cảnh quan môi trường xung quanh khu dân cư cũng cần phải hài hoà. Đó là đặc điểm của Nhà ở biệt thự liên kế vườn, nhất là dự án toạ lạc tại một khu du lịch nổi tiếng như Nha Trang.
Thị phần còn khá lớn vì việc đầu tư BĐS trên địa bàn TP. Nha Trang rất đa dạng, và nhu cầu về lĩnh vực này luôn đạt ở mức tối đa.
Sản phẩm dự án:
Dự án tổ chức khu biệt thự có quy mô 1.837 ha thích hợp cho 1.170 người, bình quân 5 người/ 1căn hộ.
Về mặt vị trí, khu Nhà ở biệt thự Incomex Saigon được xây dựng trên khu vực triền đồi, có không gian yên tĩnh, tránh được ảnh hưởng khói bụi và tiếng ồn. Cơ sở hạ tầng, giao thông,… sẽ được trang bị phù hợp với quy hoạch đô thị.
Về chi phí đầu tư sản phẩm dự án, công ty đảm bảo được chi phí làm ra sản phẩm của dự án. Công ty sử dụng nguồn vốn đầu, vốn vay hợp lí và mang lại hiệu quả cao.
Về mục tiêu đầu tư, sản phẩm của dự án nhằm phục vụ nhu cầu người dân khu vực, người dân Tp. Nha Trang và cả nhu cầu của khách du lịch nghỉ dưỡng.
Các thủ tục pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện nhanh chóng, rõ ràng, cung cách phục vụ khách hàng tốt và đảm bảo lợi ích cho họ.
Bộ phận quản lý dự án có chuyên môn kỹ thuật chặt chẽ của công ty đảm bảo sẽ quản lý công trình tốt hơn, hạn chế những hư hỏng, sự cố có thể xảy ra và từ đó cũng làm giảm bớt chi phí.
Tất cả đều chuyển động theo chiều hướng có lợi cho khách hàng. Sản phẩm dự án của Công ty Incomex Saigon hoàn toàn có khả năng cạnh tranh.
2.2. Nguồn cung ứng:
Vốn vay:
- Vốn vay từ các tổ chức tín dụng tại Tp. HCM chủ yếu là ngân hàng cho vay.
Hiện tại đây là nguồn vốn vay chủ yếu.
- Vốn vay từ các tổ chức tín dụng nước ngoài: đây là nguồn vốn có thể có trong tương lai, vì lãi suất thấp, thời hạn cho vay lâu đáp ứng nhu cầu đầu tư dài hạn, tạo điều kiện làm giảm bớt chi phí lãi vay.
Lao động:
- Do ngành nghề hoạt động trong doanh nghiệp là đa dạng và phức tạp, cho nên đòi hỏi lao động phục vụ dự án đáp ứng các điều kiện sau:
- Công việc thi công xây dựng đòi hỏi lực lượng công nhân lao động có nghiệp vụ chuyên môn vững vàng nhằm giảm bớt sai sót khi làm việc. Tuy nhiên, với những công việc của thợ phụ thì không cần chuyên môn cao – lao động này có nhiều trong xã hội, chỉ cần đào tạo lại ngắn hạn là có thể thành thạo công việc.
Trang 39
2.3. Đối thủ cạnh tranh:
Như đã nói trên, nhu cầu nhà ở Biệt thự, nhà ở liên kế vườn tại Tp. Nha Trang đang rất lớn. Song song đó là việc Tp. Nha Trang vừa được công nhận là đô thị loại 1, cho nên việc lập quy hoạch đô thị theo định hướng phát triển chung là xây dựng các khu đô thị mới, các khu nhà ở biệt thự. Điều này trở thành lực hấp dẫn thu hút nhiều nhà đầu tư, nhiều doanh nghiệp tham gia tổ chức xây dựng tương tự như công ty Incomex Saigon làm phát sinh cạnh tranh.
Đối thủ cạnh tranh là các doanh nghiệp khác có sản phẩm dự án tương tự như sản phẩm dự án của công ty hoặc sản phẩm của họ thu hút khách hàng mà công ty đang nhắm tới. Ở đây, sản phẩm dự án là Nhà ở Biệt thự liên kế vườn – được tổ chức thành một khu ở có quy mô và mức độ CSHT hoàn chỉnh. Nghiên cứu đối thủ cạnh tranh, chúng ta cần danh sách đối thủ cạnh tranh cùng với sản phẩm của họ. Thông tin cần thiết là: thông tin về sản phẩm của dự án cạnh tranh, mặt mạnh, mặt yếu của sản phẩm cạnh tranh, khả năng tài chính, cạnh tranh theo những yếu tố làm ra sản phẩm của dự án,… Trên cơ sở nghiên cứu đối thủ cạnh tranh giúp chúng ta đánh giá được điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của sản phẩm dự án của cá doanh nghiệp cạnh tranh với sản phẩm dự án của công ty. Từ đó, công ty sẽ xây dựng cho mình một chiến lược cạnh tranh thích hợp.
Để làm điều này, ta tiến hành so sánh, phân tích sản phẩm dự án của các đối thủ cạnh tranh như sau:
Áp dụng phương pháp phân tích SWOT đánh giá tổng quan sản phẩm của dự án cạnh tranh với sản phẩm dự án của công ty.
Công ty Incomex Saigon - Đối thủ cạnh tranh Công ty Cổ Phần Tập Đoàn Đầu tư Xuất
nhập khẩu tổng hợp Sài Gòn (trực thuộc Đoàn TNCS HCM)
Công ty TNHH thương mại và du lịch Tâm Hương
(Doanh nghiệp tư nhân) Thông tin về dự án
Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở Biệt thự liên kế vườn Incomex Saigon.
Địa điểm: phía Bắc dự án Khu Dân cư Đường Đệ, thuộc khóm Đường Đệ, phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang.
Qui mô đầu tư: 159 ha
Tổng vốn đầu tư: 491 tỷ đồng
Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tập Đoàn Đầu tư Xuất nhập khẩu tổng hợp Sài Gòn
(Incomex Saigon Group)
Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở Biệt thự vườn đồi Tâm Hương.
Địa điểm: nằm tại phía Tây Bắc dự án Khu Dân cư Đường đệ, phường Vĩnh Hoà, Thành phố Nha Trang
Qui mô đầu tư: 135ha Tổng vốn đầu tư: 385 tỷ
Chủ đầu tư: Công ty TNHH thương mại và du lịch Tâm Hương tại Tp. Nha Trang – Khánh Hoà.
Trang 40
Phân tích SWOT về sản phẩm của dự án cạnh tranh Điểm mạnh (S)
• Về qui mô dầu tư: Tổ chức khu nhà ở có qui mô lớn 159.970 m2, xây dựng 235 căn biệt thự sân vườn chia ra 5 loại mẫu; phục vụ 1.170 người, bình quân 5 người/ hộ. Đây là một điểm mạnh nhất của dự án, bởi vì diện tích này khá rộng sẽ tạo nên một không gian thoáng mát cho căn hộ.
• Về vị trí: Phía Đông giáp mương thoát lũ dự án Khu Dân Cư Đường Đệ;
Phía Tây giáp núi đến độ cao 50m.
Đồng thời chừa ra phần đất theo ranh giới dự án khu biệt thự nhà vườn của công ty TNHH thương mại và du lịch Tâm Hương và công ty TNHH P&P;
Phía Nam là mương thoát lũ của dự án Khu dân cư Đường Đệ;
Phía Bắc giáp với dự án Khu du lịch sinh thái Kim Vân Thủy của công ty TNHH Kim Vân Thủy.
Khu ở kế cận các trục giao thông đường bộ quan trọng đại lộ Phạm Văn Đồng (Trần Phú nối dài). Khoảng cách đến các bãi biển Du lịch của trung tâm thành phố gần 3km; khoảng cách đến các xí nghiệp, cơ quan, khu trung tâm thương mại, khu hành chính mất 10phút chạy xe.
• Về mức độ hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng: Bên cạnh sản phẩm chính là nhà ở Biệt thự liên kế vườn, hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, khu ở còn tổ chức CTCC: công viên, cây xanh xung quanh khu nhà ở; trường học, mẫu giáo, trung tâm thương mại phục vụ cho khu ở.
• Về chi phí đầu tư sản phẩm của dự án: Ngoài nguồn vốn tự có và vốn vay tín dụng thì công ty còn huy động được một
• Về qui mô đầu tư: tổ chức khu Nhà ở biệt thự vườn đồi có qui mô lớn 136.274m2 có khả năng dung nạp 870 người, bình quân 5 người/ hộ.
• Về vị trí: Phía Đông giáp Khu nhà ở Biệt thự Incomex Saigon;
Phía Tây giáp núi đến độ cao 50m;
Phía Nam:là mương thoát lũ của dự án Khu dân cư Đường Đệ;
Phía Bắc 1 phần giáp với dự án Khu du lịch sinh thái Kim Vân Thuỷ của công ty TNHH Kim Vân Thuỷ, một phần tiếp giáp đại lộ Phạm Văn Đồng.
Do khu ở tiếp giáp với dự án Khu nhà ở Biệt thự Incomex Saigon nên điểm mạnh cho dự án này là sự cạnh tranh khá mạnh với dự án của công ty Incomex Saigon. Do đó, các khoảng cách đến các bãi biển Du lịch của trung tâm thành phố, các trung tâm, xí nghiệp, cơ quan, khu trung tâm thương mại, khu hành chính bằng với thời gian của Dự án Incomex Saigon.
• Về mức độ hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng: Bên cạnh CSHT kỹ thuật hoàn chỉnh, khu ở còn tổ chức CSHT xã hội khá tốt bao gồm khu trung tâm thương mại có diện tích 4.620m2 và một khu vui chơi giải trí trẻ em, hồ bơi cho người lớn, hồ bơi cho trẻ em.
• Về chi phí đầu tư sản phẩm của dự Trang 41
nguồn vốn tạm ứng từ khách hàng (chiếm khoảng 10% tổng vốn đầu tư) giúp chủ đầu tư thực hiện dự án nhanh chóng.
án: 60% nguồn vốn đầu tư là vốn của công ty, 40% còn lại là nguồn vốn đi vay và huy động từ khách hàng. Nguồn vốn vay với lãi suất ưu đãi 10,5%/tháng, vay trong vũng 24 thỏng ặ cú ưu thế về tiềm lực tài chính.
Điểm yếu (W) Do khu ở nằm trong khu đô thị mới
phát triển theo kiểu tự phát nên về mặt HTKT là do chủ đầu tư thiết kế và xây dựng đồng bộ chứ vẫn chưa được triển khai trong khu vực trước đó.
Chi phí đầu tư sản phẩm khá cao:
494.227.383.885 đồng trong khi tổng nguồn vốn công ty huy động được có tới 83,82% là vốn vay tín dụng, xét về tính chất thì khả năng rủi ro tiềm tàng rất cao.
Khu nhà ở Biệt thự Incomex Saigon không có hồ bơi phục vụ cho dân cư của các khu nhà trong dự án. Đây là một điểm yếu khi đầu tư về nhà ở Biệt thự vườn.
Giá bán sản phẩm khá cao
Do tiếp giáp với nhiều tuyến đường giao thông nên bị ảnh hưởng bởi khói, bụi và tiếng ồn của xe cộ lưu thông trên đường.
Giá bán sản phẩm cao: trung bình 3 tỷ/
căn.
Cơ hội (O) Khi các dự án trong khu quy hoạch
hoàn chỉnh tạo nên một khu nhà ở Biệt thự vườn, kết hợp với khu du lịch sinh thái của công ty TNHH Kim Vân Thuỷ làm cho Khu nhà ở biệt thự Incomex Saigon có không khí trong lành.
Khi các dự án dọc theo bờ biển được hoàn thành, giá trị kinh tế của khu ở sẽ tăng lên. Khoảng cách đi đến các khu thương mại dịch vụ sẽ gần hơn.
Giá trị của dự án sẽ tăng cao khi các dự án phát triển du lịch tại khu vực hoàn chỉnh.
Thách thức (T) Khu ở tiếp giáp với 4 hướng, trong đó
phía Đông và phía Nam giáp mương thoát lũ của khu dân cư Đường Đệ, đây là vấn đề cần phải quan tâm, sẽ có ảnh hưởng đến khu ở.
Khu dân cư Đường Đệ là KDC mới với lượng dân cư đông đúc, đặt ra những vấn
Phía Tây dự án là núi có độ cao 50m, cần xem xét độ an toàn khi thời tiết không tốt.
Tương lai sẽ quy hoạch khu dân cư ở hướng Tây Bắc của khu ở. Điều này đặt ra những thách thức trong việc đảm bảo ranh giới sử dụng đất và hệ thống HTKT được Trang 42
đề thách thức trong việc giải quyết các
vấn đề xã hội. thống nhất.
(Nguồn: Điều tra và phân tích tổng hợp) Bảng 2.2: Phân tích SWOT của sản phẩm dự án và sản phẩm dự án cạnh tranh
2.4. Khách hàng:
Như đã trình bày bên trên, lượng khách hàng tiềm năng mà dự án muốn hướng tới gồm 2 nhóm sau:
Người dân trên địa bàn Tp. Nha Trang và Tỉnh Khánh Hoà:
Đây là thành phần khách hàng cơ bản của dự án, với nhu cầu nhà ở Biệt thự tại Tp. Nha Trang. Với số liệu tính toán dự báo, nhu cầu nhà ở của Tp. Nha Trang đến năm 2012 là 704.454 người. Con số này khá lớn và ngày một tăng lên theo tiến trình đô thị hoá.
Đối tượng khác có nhu cầu:
Lượng khách hàng này cũng có thể dự tính thông qua công tác nghiên cứu và khảo sát. Vì Nha Trang là một thành phố du lịch, khả năng cung ứng chỗ ở cho khách du lịch còn hạn chế. Việc xây dựng các khu resort, khách sạn để giải quyết vấn đề ở tạm thời của khách du lịch khi đến Nha Trang, còn việc xây dựng nhà ở Biệt thự liên kế vườn sẽ đáp ứng vấn đề nghỉ dưỡng dài hạn của những hộ gia đình muốn tìm đến Nha Trang như một căn hộ thứ hai. Đối tượng này khá phong phú; điều kiện của Khu Biệt thự thoả mãn với nhu cầu nghỉ dưỡng về đặc điểm, vị trí, diện tích, cảnh quan;
giao thông và giá cả.
2.5. Sản phẩm thay thế:
Đất sử dụng để xây dựng các khu dân cư đô thị mới là đất được các cấp có thẩm quyền Tỉnh cho phép mở rộng nhằm phù hợp với quy hoạch tổng thể Tp. Nha Trang, đó là nguồn đất triền đồi, đất mới. Nhu cầu của con người về nhà ở càng tăng kéo theo việc tổ chức đô thị theo hướng văn minh, hiện đại, và do đó kêu gọi nhiều hơn các nhà đầu tư tham gia phải theo xu hướng phát triển. Hiện tại thì mức giá sản phẩm dự án mà công ty đưa ra thấp hơn so với sản phẩm của các doanh nghiệp cạnh tranh khác trong khu vực, đó là một mức giá tương đối phù hợp với khả năng khách hàng. Cho nên sản phẩm dự án của công ty có khả năng cạnh tranh với các doanh nghiệp khác.
3. Xác định các chỉ tiêu đánh giá khả năng cạnh tranh
Chỉ tiêu này không thể nghiên cứu được vì đòi hỏi phải có số liệu của ít nhất 3 dự án tương tự để phân tích và do đó chỉ tiêu này rất khó và ít được các công ty thực hiện.
= = 2%
Tỷ lệ chi phí marketing chiếm 2% tổng doanh thu, chứng tỏ chiến lược marketing cho sản phẩm dự án đạt hiệu quả. Điều này làm tăng khả năng cạnh tranh cũng như hiệu quả tiêu thụ sản phẩm của dự án.
Trang 43