PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.4. Phân tích hiệu quả tài chính dự án
II.4.2. Ước tính doanh thu, chi phí và lợi nhuận
Phương thức tổ chức kinh doanh:
Sản phẩm đất nền của dự án gồm 3 khu sẽ được đưa ra thị trường từ quý 5 đến quý thứ 8 trong kế hoạch kinh doanh sau thời gian đền bù, giải toả.
Trang 51
Doanh thu dự kiến của dự án: dự án gồm 3 khu Biệt thự (Bảng phụ lục 8)
(Đơn vị tính:đồng)
Khu A B C
Tổng doanh thu trước
thuế 129.965.700.000 274.953.900.000 270.626.900.000 Thuế GTGT 12.996.570.000 27.495.390.000 27.062.690.000 Tổng doanh thu sau
thuế 116.969.130.000 247.458.510.000 243.564.210.000 TỔNG BA KHU 607.991.850.000
(Nguồn: Phòng Đầu tư – Công ty Incomex) Bảng 2.6: Doanh thu dự kiến 3 khu Biệt thự của dự án
Doanh thu của dự án từng quý:
Quý 1 +2+3+4/2010: Trong thời gian đền bù giải tỏa nên doanh thu = 0
Quý 1/2011: tiến độ bán nền cả 3 khu 15%, doanh thu đạt được ≈ 101,33 tỷ đồng Quý 2/2011: tiến độ bán nền cả 3 khu 30%, doanh thu đạt được ≈ 202,67 tỷ đồng Quý 3/2011: tiến độ bán nền cả 3 khu 35%, doanh thu đạt được ≈ 236,44 tỷ đồng Quý 4/2011: tiến độ bán nền cả 3 khu 20%, doanh thu đạt được ≈ 135,11 tỷ đồng (Xem Bảng phụ lục 8)
2. Chi phí
a. Chi phí chuyển quyền sử dụng đất:
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng:
= Tổng diện tích dự án * Phí đền bù giải toả (đồng/ m2)
= 159,970 m2 * 600,000 đồng
≈ 95,98 tỷ đồng.
- Tiền chuyển mục đích sử dụng đất:
= tổng diện tích nền * tiền chuyển MĐSDĐ
= 94,511.70 m2 * 450,000 đồng
≈ 42,53 tỷ đồng.
- Tiền sử dụng đất: 4% tiền chuyển mục đích sử dụng đất
= 4% * 42,53 tỷ
≈ 17,02 tỷ đồng.
- Thuế trước bạ sử dụng đất = 1% tiền chuyển mục đích sử dụng đất
= 1% * 42,53
≈ 4,25 tỷ đồng.
b. Chi phí giai đoạn chuẩn bị xây dựng ≈ 7,71 tỷ đồng Trang 52
- Chi phí khảo sát địa hình, địa chất - Chi phí lập báo cáo đầu tư
- Chi phí lập dự án đầu tư
- Chi phí thẩm định dự án đầu tư - Chi phí lập quy hoạch chia lô
- Chi phí lập mô hình thiết kế quy hoạch - Chi phí thiết kế kỹ thuật
- Chi phí thiết kế hạ tầng kỹ thuật - Chi phí thẩm định thiết kế - Chi phí thẩm định dự toán
c. Chi phí giai đoạn xây dựng ≈ 298 tỷ đồng - Chi phí xây dựng
- Chi phí Ban quản lý dự án - Chi phí đấu thầu
- Chi phí bảo hiểm
- Chi phí giám sát thi công - Chi phí quyết toán công trình d. Chi phí khác:
Chi phí kinh doanh, tiếp thị, quảng cáo: dự trù khoản chi dành cho hạng mục này là 2% doanh thu: 2% * 675,55 tỷ đồng 13,51 tỷ đồng
3. Lợi nhuận:
= –
a. Lợi nhuận trước thuế: 149,42 tỷ đồng b. Lợi nhuận sau thuế: 112,07 tỷ đồng c. Tỷ suất lợi nhuận ròng trên doanh thu:
ROS =
=
= 16.59%
d. Lợi nhuận trên vốn đầu tư:
ROA =
=
= 22.67%
e. Suất sinh lợi trên của chủ sở hữu:
ROE =
Trang 53
=
=140.1%
Ký
hiệu DIỄN GIẢI Thành tiền Các chỉ số
A Doanh thu gộp 675,546,500,000
B Thuế GTGT phải nộp 67,554,650,000
C Doanh thu thuần sau thuế 607,991,850,000
D Tổng mức đầu tư 494,227,383,885
E Lãi vay toàn dự án 25,340,709,788
F Thuế GTGT được hoàn lại 60,993,268,252
G Lợi nhuận trước thuế 149,417,024,579
I Thuế thu nhập doanh nghiệp 37,354,256,145
J Lợi nhuận ròng sau thuế 112,062,768,434
ROS Tỷ suất lợi nhuận ròng trên doanh thu 16.59%
ROA Lợi nhuận trên vốn đầu tư 22.67%
ROE Suất sinh lợi của vốn chủ sở hữu 140.1%
(Nguồn: Phòng Đầu tư – Công ty Incomex) Bảng 2.7: Tổng hiệu quả lợi nhuận của dự án
9 Đánh giá:
ROS = 16.59% có ý nghĩa khi công ty phải có100 đồng doanh thu mới tạo ra được 16,59 đồng lãi ròng. Đây có thể xem là một tỷ lệ có độ an toàn và có hiệu quả.
ROA = 22.67% > 10,5% (lãi vay ngân hàng), dự án có hiệu quả kinh doanh.
ROE = 140.1% có ý nghĩa khi công ty bỏ ra 100 đồng vốn đầu tư thì sẽ thu lại được 140.1 đồng lãi ròng, dự án hoàn toàn có hiệu quả về lợi nhuận.
Dự án có hiệu quả về lợi nhuận và có tính khả thi.
4. Các khoản thuế phải nộp:
VAT:
Dự án đầu tư xây dựng khi sử dụng vốn đầu tư phải chịu VAT đầu vào và được đưa vào dự toán xây lắp. Dự án có được quỹ nhà, khi phát sinh doanh thu phải tính VAT đầu ra. Thuế VAT phải nộp là phần chênh lệch dương giữa thuế VAT đầu ra trừ đi VAT đầu vào: 67,56 tỷ đồng – 61 tỷ đồng ≈ 6,56 tỷ đồng.
Thuế thu nhập doanh nghiệp:
Thuế thu nhập doanh nghiệp = 25% * Lợi nhuận trước thuế
≈ 37,36 tỷ đồng
Trang 54
5. Dự phòng phí:
Dự tính 7% * Tổng chi phí xây dựng Dự phòng = 7% * 270,15 tỷ đồng
≈ 18,91 tỷ đồng.
6. Nhu cầu vốn đầu tư hàng quý của dự án:
(Xem Bảng Phụ lục 3) 7. Tổng hợp vốn đầu tư dự án:
(Xem Bảng Phụ lục 2)