PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.3. Phân tích kỹ thuật dự án
II.3.1. Mô tả hiện trạng khu vực nghiên cứu:
1. Hiện trạng sử dụng đất:
Khu vực chủ yếu là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp.
(Nguồn: Phòng Đầu tư – Công ty Incomex Saigon) Hình 2.2: Hiện trạng khu vực dự án
2. Tình hình dân cư:
Khu vực quy hoạch thuộc phường Vĩnh Hòa chủ yếu là triền đồi, đang được sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp hiệu quả kinh tế và xã hội thấp, rất ít người ở.
3. Hiện trạng công trình kiến trúc:
Do địa hình là triền đồi, hầu như có rất ít người ở, nên hệ thống giao thông bộ chủ yếu là các đường mòn. Không có các công trình công cộng.
Hiện trạng giao thông:
Khu vực quy hoạch tiếp giáp Khu Dân Cư Đường Đệ đang xây dựng có các hệ thống đường nội bộ ăn thông với đường Trần Phú nối dài, trong đó có đường số 12 chạy cặp theo tuyến mương thoát lũ, vì vậy khi quy hoạch cần quan tâm tới vấn đề đầu nối giao thông của dự án cho phù hợp.
Hiện trạng cấp điện:
Khu vực dự kiến xây dựng khu nhà ở hiện là đất nông nghiệp, dân cư thưa thớt, chưa có mạng lưới phân phối điện trung hạ thế.
Hiện trạng cấp nước:
Trong khu vực dự kiến quy hoạch hiện nay chưa có mạng phân phối nước máy thành phố.
Trang 46
Do khu xây dựng nằm liền kề với Khu Dân Cư Đường Đệ, cho nên có thể thiết kế đầu mối vào mạng nước sạch của thành phố thông qua dự án khu Dân Cư Đường Đệ.
Tuy nhiên, áp lực nước ở khu vực này sẽ yếu do ở cuối nguồn cấp, và độ chênh cao của khu dự kiến xây dựng.
Thời gian đầu khi triển khai xây dựng, có thể phải chở nước từ nơi khác đến hoặc sử dụng nước ngầm tại chỗ.
Hiện trạng thoát nước bẩn và nước mưa:
Chung quanh khu vực dự kiến xây dựng có mương thoát lũ (sẽ xây dựng cho dự án Khu Dân Cư Đường Đệ) và các đường tụ thủy tự nhiên. Nước bẩn (chưa có hệ thống xử lí nước thải) và nước mưa tiêu thoát tự nhiên theo sườn đồi rồi theo mương thoát lũ ra biển.
4. Các dự án chuẩn bị đầu tư liên quan:
Phía Nam, dưới mương thoát lũ là dự án khu dân cư Đường Đệ, phía trên mương thoát lũ là các dự án: Khu dự án biệt thự liên kế vườn của Công ty TNHH thương mại và du lịch Tâm Hương, Công ty TNHH P&P.
Phía Bắc là dự án khu du lịch sinh thái của công ty TNHH Kim Vân Thủy.
II.3.2. Dự toán tổng kinh phí đầu tư 1. Hạng mục đầu tư:
Nhà ở: toàn khu có 235 căn biệt thự sân vườn chia ra 5 loại mẫu. Dân cư quy hoạch dự kiến là 1.170 người, bình quân 5 người/ hộ.
Công trình công cộng:
- Nhà hàng – siêu thị - khu giải trí – nhà trẻ,...
Diện tích đất: 1,837ha
Diện tích xây dựng: 672,74 + 2 * 436,29 = 1545,32 m2 Mật độ xây dựng: khoảng 8,41%
Tầng cao xây dựng: 1 – 2 tầng - Mương thoát lũ:
Diện tích đất: 1,36ha
Mật độ xây dựng: khoảng 8,50% tổng thể dự án - Khu công viên, cây xanh công cộng:
Ngoài các tiểu đảo, các nơi có địa hình dốc, đã bố trí công viên cây xanh, trong các lô nhà, nhà hàng, nhà trẻ, sẽ trồng thêm các cây xanh phù hợp với điều kiện thổ nhưỡng, khí hậu và cảnh quan chung.
Hệ thống giao thông
- Tổng chiều dài mạng lưới đường quy hoạch 3071,33m - Chiều rộng mặt đường bình quân: 6,67m
- Lộ giới các tuyến đường quy định: 10 – 12m - Diện tích giao thông: 42.600m2 (4,26ha)
- Tỷ lệ diện tích giao thông trên diện tích chung: 26,63%
Quy hoạch cấp nước:
Trang 47
- Khu vực quy hoạch thuộc khu vực ngoại ô TP. Nha Trang.
- Hệ số dung nước không điều hoà người ngày: K ngày = 1.3 K giờ = 1.4 - Nhu cầu dùng nước
Trang 48
TT Mục đích dùng nước Tiên chuẩn Quy mô Lưu lượng m3/ngày 1. Cấp nước sinh hoạt 180 l/ng ngày 1.170 người 214,2 2. Cấp nước dịch vụ
(8%No.1)
14,4 l/ng ngày 1.170 người 17,14 3. Nước chữa cháy,
1đám/1giờ 10l/s 72
4. Cấp nước tưới
cây(6%No.1) 10,8 l/ng ngày 1.170 người 12,85 5. Nhu cầu dùng nước có
ích
Cộng: Q1 316,19
6. Nước dự phòng phát
trieồn (10%No.5) 31,6
7. Cộng: Q2 347,79
8. Toồn thaỏt 20% Q2 69,563
(Nguồn: Phòng đầu tư – công ty Incomex Saigon) Bảng 2.3: Nhu cầu sử dụng nước cho dự án
- Tổng nhu cầu dùng nước: Q = 417,35m3/ ngày
- Lưu lượng cấp nước chữa cháy: Qcc = 10 l/s cho một đám cháy số đám cháy xảy ra đồng thời một lúc là một đám cháy theo TCVN 2622 – 1995.
Quy hoạch cấp điện:
Tổng công suất điện yêu cầu: 488 kW
Thoát nước bẩn, vệ sinh đô thị:
Công suất trạm xử lý nước bẩn: Qt = 300 m3/ ngày
Trang 49
2. Khái toán vốn đầu tư xây dựng hạ tầng và xây dựng căn hộ:
SỐ
TT TỔNG CHI PHÍ XÂY DỰNG
TRƯỚC
THUẾ SAU THUẾ
A CHI PHÍ XD CĂN HỘ 177,847,405,40
0 195,632,145,94
0
1 Chi phí xây dựng 5 căn nhà mẫu
177,457,000,00 0
195,202,700,00 0
Phí bảo hiểm (0,22%) 390,405,400 429,445,940
B CHI PHÍ XD CTCC 22,420,065,870 24,662,072,457
1 Xây dựng CTCC 22,370,850,000 24,607,935,000
Phí bảo hiẻm (0,22%) 49,215,870 54,137,457
C CHI PHÍ XD HTKT 69,875,405,500 76,862,946,050
1 Hệ thống đường giao thông 27,864,500,000 30,650,950,000
Phí bảo hiểm (0,4%) 111,458,000 122,603,800
2 Hệ thống cấp nước 5,500,000,000 6,050,000,000
Phí bảo hiểm (0,35%) 19,250,000 21,175,000
3
Chuẩn bị kỹ thuật hạ tầng, sân vườn, thoát
nước 14,905,800,000 16,396,380,000
Phí bảo hiểm(0,35%) 52,170,300 57,387,330
4
Mương thoát lũ và các công trình trên
mương 10,000,000,000 11,000,000,000
Phí bảo hiểm (0,65%) 65,000,000 71,500,000
5 Thoát nước bẩn và vệ sinh 2,000,000,000 2,200,000,000
Phí bảo hiểm (0,32%) 6,400,000 7,040,000
6 Điện và điện thoại 9,321,000,000 10,253,100,000
Phí bảo hiểm (0,32%) 29,827,200 32,809,920
D Tổng 270,142,876,77
0 297,157,164,44
7
Dự Phòng phí 7% 18,910,001,374 20,801,001,511
TỔNG 289,052,878,14
4 317,958,165,95
8
(Nguồn: Phòng đầu tư – công ty Incomex Saigon) Trang 50
Bảng 2.4 : Tổng chi phí xây dựng dự án 3. Dự toán tổng kinh phí đầu tư
(Xem bảng phụ lục 2) 4. Nguồn vốn đầu tư:
- Vốn tự có của doanh nghiệp: 80 tỷ đồng.
- Vốn vay ngân hàng và các nguồn huy động khác: 411 tỷ đồng.
II.3.3. Lịch trình thực hiện dự án
Tại khu vực thực hiện dự án, đất đai, mặt nước hồ cũng như khu vực nước biển đều chưa được khai thác nên còn ở dạng tự nhiên. Mặc khác, do quy mô dự án khá lớn, khối lượng xây dựng nhiều, đặc biệt tiến hành xây dựng các hạng mục chính của dự án phải tiến hành cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng nên dự án tiến hành theo các giai đoạn sau:
TT Nội dung công việc Thời gian
1 Đền bù và giải phóng mặt bằng Đến 6/2009 2 Thiết kế kỹ thuật thi công Đến 3/2009
3 Thi công các hạng mục công trình Từ 6/2009 đến 6/2011
4 Tiếp thị kinh doanh nhà Từ 6/2009 đến
12/2011
5 Giai đoạn kết thúc đầu tư Quý I và II năm 2011
(Nguồn: Phòng đầu tư – công ty Incomex Saigon) Bảng 2.5: Lịch trình thực hiện dự án