CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ BỀN VỮNG VÀ
1.4 Tổng quan về phát triển các KĐTM ở Việt Nam theo hướng bền vững
- Khái niệm:
+ Theo Luật Quy hoạch (06/2009): Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.
+ Theo Nghị định của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị số 42/2009/NĐ-CP ngày 05/10/2009: KĐTM là khu xây dựng mới có chức năng tổng hợp hoặc chuyên đề; được xây dựng tập trung theo dự án đầu tư phát triển hoàn chỉnh, đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, nhà ở và các công trình khác để sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh; được bố trí gắn với một đô thị hiện có hoặc với một đô thị mới đang hình thành, có ranh giới và chức năng xác định, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Theo Nghị định số 11/2013/NĐ - CP ngày 14 tháng 1 năm 2013 Nghị định về quản lý đầu tư phát triển đô thị (Thay Nghị định số 02/2006/NĐ - CP ngày 5 tháng 1 năm 2006 của Chính Phủ về việc ban hành quy chế Khu đô thị mới): Dự án khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng một đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, khu đô thị mới có địa giới hành chính thuộc một Tỉnh. ( Phụ lục 1)
Ngoài ra đối với mỗi vùng và địa phương lại có những quy định bổ sung về nội dung, quy mô và tính chất, chức năng của khu đô thị mới để đảm bảo phục vụ cho phát triển chung của đô thị cũng như định hướng phát triển kinh tế xã hội của địa phương đó. Như nội dung về bảo tồn cải tạo, nội dung về phát triển nhà ở xã hội, nội dung về phát triển bền vững, nội dung về phát triển chiến lược. . .
- Quy mô KĐTM
Thời gian qua, sự phát triển nhanh của nền kinh tế thị trường, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đồng nghĩa với sự hình thành rất đa dạng các khu dân cư đô thị khu đô thị mới. Tuy nhiên, chính quyền chưa có mô hình nào, nguyên lý nào chuẩn mực cho phát triển khu đô thị mới ổn định và phù hợp với điều kiện xã hội. Cho nên quy mô các dự án KĐTM cho phép đầu tư triển khai rất đa dạng, khái niệm KĐTM được sử dụng khá tuỳ tiện cho các dự án đầu tư, nhiều KĐTM chỉ có thể là một khu dân cư xây mới hoặc cụm nhà ở.
+ Tại điều 04 chương 01 Nghị định 02/2006/NĐ – CP quy định, dự án KĐTM được lập có quy mô chiếm đất từ 50 ha trở lên, trường hợp diện tích đất để dành cho dự án nằm trong quy hoạch đất đô thị nhưng bị hạn chế bởi các dự án khác hoặc bởi khu đô thị đang tồn tại thì cho phép lập dự án KĐTM có quy mô dưới 50 ha nhưng không được nhỏ hơn 20 ha.
+ Theo thông tư 10/2008/TT-BXD, hướng dẫn về việc đánh giá, công nhân KĐTM kiểu mẫu: Diện tích KĐTM phải từ 50ha trở lên, nếu khu vực cải tạo đô thị hiện tại thì có thể nhỏ hơn nhưng không nhỏ hơn 20ha; quy mô dân số từ 5000 người hoặc tương đương 1000 căn hộ trở lên.
1.4.2 Thực tiễn phát triển các KĐTM tại Việt Nam
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có: 689 đô thị (gồm đô thị đặc biệt, đô thị loại I-V, khu công nghiệp tập trung, khu kinh tế cửa khẩu, đô thị mới).
Dân số đô thị từ 11,87 triệu người (năm 1986) nay là 20,86 triệu người; tỷ lệ đô thị
hoá các địa phương tăng 25,8%. Trong đó, hai địa phương phát triển nhanh là Hà Nội, TP.HCM. Từ năm 2000 đến 2003, Hà Nội phát triển gần 3 triệu m2 nhà ở, con số đó ở TP.HCM là gần 7 triệu. Các khu đô thị (KÐT) phát triển cả về số luợng và qui mô từ hàng chục, hàng trăm ha, như: Linh Ðàm, Ðịnh Công, Trung Hoà, Nhân Chính, Mỹ Ðình, An Phú An Khánh, Bình Trưng Đông, An Lạc... lên đến hàng nghìn ha, như: dự án KÐT Bắc sông Hồng - Hà Nội (gần 8.000 ha), KÐT Nam Sài Gòn (2.600 ha), KÐT Bắc Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương (4.300 ha)...
Theo nhận xét của nguyên bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân, cái được lớn nhất khi ra đời các KÐTM là cải thiện nơi ở cho người dân ở các đô thị phát triển lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh... Xoá bỏ "mặc cảm" ở chung cư cao tầng, từng bước "giãn" dân số nội đô đã quá tải; xây dựng được quy hoạch và quản lý xây dựng theo QH dần vào nền nếp; xây dựng được các cơ chế chính sách trong việc quản lý đất đai, thanh tra xây dựng; công tác giải phóng mặt bằng thu hồi đất, quản lý đầu tư xây dựng; huy động được các nguồn lực trong xã hội, như: (đất đai, tài chính trong xã hội, các nhà đầu tư trong và ngoài nước...); hình thành thị trường bất động sản; kích thích ngành kiến trúc, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất... phát triển theo hướng hiện đại, chất lượng. Các nhà quản lý ở trung ương cũng như địa phương thấy được tính cấp thiết việc xây dựng QH tổng thể, QH chi tiết ở địa phương cũng như giữa các địa phương với nhau để xây dựng QH vùng, định hướng phát triển kinh tế - xã hội trong 5, 10 năm và 20 năm tới.
Bên cạnh những hiệu qủa của quá trình phát triển các KĐTM, các chuyên gia về lĩnh vực đô thị cũng đã chỉ ra những tồn tại của các KÐTM như: chưa xác định địa điểm bảo đảm phát triển thuận lợi; cơ cấu sử dụng đất hoặc phân khu chức năng trong QH còn cứng nhắc; công tác quản lý quy hoạch - kiến trúc và thanh tra xây dựng chưa được quan tâm; thủ tục hành chính trong quản lý đầu tư xây dựng còn nhiều phiền hà, chưa kích thích các nhà đầu tư; chất lượng, môi trường cảnh quan còn thấp; phần lớn các KÐTM chưa có kết cấu hạ tầng ngoài hàng rào, gây khó khăn cho nhà đầu tư giải quyết vấn đề giao thông, cấp thoát nước, điện...; Việc bàn giao, duy tu bảo dưỡng và khai thác các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng và nhà chung cư còn bất cấp; việc phân cấp quản lý giữa chủ đầu tư với cơ
quản lý nhà nước ở địa phương về các dịch vụ công ích chưa rõ ràng; việc tổ chức quản lý các KÐTM còn mới, chưa có qui định thống nhất [12].
Thực tế phát triển cho đến nay số lượng các KĐTM hình thành khá nhiều, tuy nhiên để trở thành một KĐTM kiểu mẫu, chuẩn mực cho sự phát triển của các KĐTM thật sự khiêm tốn. Nhiều khu ĐTM hình thành tại các TP lớn vẫn chỉ là đáp án tức thời cho bài toán tăng quỹ đất nhà ở, còn việc tạo một “môi trường sống thực sự” theo đúng nghĩa thì hoàn toàn chưa thể đáp ứng nổi, thậm chí một số KĐTM còn là một bước thụt lùi về tiêu chuẩn ở, đặc biệt là chất lượng hạ tầng và dịch vụ đô thị [28]. Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, việc phát triển mạnh các dự án nhà ở, KĐTM là hệ quả tất yếu diễn ra của quá trình đô thị hoá. Tuy nhiên, mạnh đến mức nào phải căn cứ vào mức độ tăng trưởng của nền kinh tế và mức tăng thu nhập của người dân. Đầu tư dự án nhà ở theo kiểu phong trào chắc chắn sẽ dẫn đến những hệ lụy khó lường. Hậu quả trước mắt đã nhìn thấy là có rất nhiều dự án xây rồi bỏ không, không có người đến ở. Hàng ngàn tỷ đồng đang bị chôn tại các dự án nhà ở, KĐTM mà không có cách gì rút ra được.
Với Nghị định 11/2013/NĐ – CP, quy định về quy chế khu đô thị mới, thông tư 10/2008/TT – BXD về hướng dẫn đánh giá KĐTM kiểu mẫu, cùng với việc thu hút của thị trường bất động sản, nhiều nhà đầu tư có tiềm lực về tài chính, có kinh nghiệm phát triển dự án BĐS trong và ngoài nước, các hình thức tổ chức thi tuyển ý tưởng quy hoạch cùng theo đó là sự tham gia của những nhà tư vấn thiết kế quy hoạch nước ngoài… đã góp phần tạo nên những hành lang pháp lý trong hình thành và phát triển KĐTM, sự đa dạng phong phú về quy mô; chức năng; cấu trúc đô thị, tổ chức không gian, cảnh quan và mô hình quản lý… trong các dự án KĐTM.
Thành công của KĐTM Phú Mỹ Hưng (Tp.HCM) và KĐTM Linh Đàm ( Hà Nội) đạt chuẩn KĐTM kiểu mẫu – năm 2008 là một kinh nghiệm thực tiễn trong quá trình phát triển KĐTM về quy hoạch sử dụng đất, tổ chức không gian, cấu trúc đô thị, thành phần chức năng, hình thức đầu tư, mô hình quản lý, năng lực tầm nhìn và vai trò của chủ đầu tư,… [5]