CHƯƠNG III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.2 Xây dựng các nguyên tắc và giải pháp QH các KĐTM theo hướng BV
Phát triển KĐTM không đơn thuần chỉ là những khu vực cung cấp nhà ở giải quyết tình trạng tăng dân số của đô thị, mà có nghĩa quan trọng tạo dựng một môi trường sống tốt cho cộng đồng dân cư trong tương lai, góp phần thay đổi diện mạo đô thị thành phố. KĐTM phải là nơi hấp dẫn, có sức thu hút cộng đồng dân cư đến làm ăn sinh sống, cơ hội việc làm ngày càng phát triển, làm tăng khả năng cạnh tranh của đô thị. Xu thế phát triển các KĐTM đòi hỏi các dự án đầu tư phải xác định đầy đủ và chắc chắn về nhu cầu thị trường, khả năng đón bắt cơ hội và các điều kiện về cư dân trong khu đô thị. KĐTM cần được quan tâm trong việc tổ chức không gian phù hợp; chú trọng đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; hệ thống các công trình hạ tầng xã hội phải hoàn chỉnh và đồng bộ bao gồm nhà ở, hệ thống giáo dục, công trình văn hoá xã hội (các câu lạc bộ, các trung tâm vui chơi giải trí), các công trình thương mại dịch vụ (cửa hàng, hệ thống siêu thị), các công trình chăm sóc sức khoẻ, các không gian xanh (vườn hoa, công viên)... đáp ứng nhu cầu của người dân, đáp ứng trước mắt cũng như lâu dài.
Phát triển KĐTM phải tạo sự liên kết thuận tiện với các cơ sở hạ tầng và khu chức năng quan trọng của thành phố, gắn kết với các khu vực sản xuất, các khu vực có lượng lao động lớn và các khu vực có nhu cầu về đô thị rõ ràng, xây dựng các KĐTM theo phương châm “sống - làm việc - vui chơi”. Việc hình thành và phát triển các KĐTM đòi hỏi phải phù hợp với cấu trúc đô thị toàn thành phố trên cơ sở kết nối mạng lưới giao thông đô thị, phù hợp với điều kiện quỹ đất phát triển, đồng thời các KĐTM cần phải chia sẽ, hỗ trợ thêm những chỉ tiêu kỹ thuật cho các khu
đô thị hiện hữu như chỉ tiêu cây xanh, các công trình hạ tầng xã hội,… KĐTM được xác định và quy định cụ thể trong quy hoạch chung của thành phố để đảm bảo sự hình thành khu đô thị không phá vỡ kết cấu hạ tầng của khu vực.
Điều kiện tài chính và năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư trong đầu tư phát triển các dự án bất động sản cần được xác định rõ ràng, minh bạch để đảm bảo sự chắc chắn trong đầu tư. Ngoài ra trong thực tế phát triển, các nhà đầu tư với những ý tưởng đột phát được sự cộng tác của nhà thiết kế nhiều kinh nghiệm, sáng tạo nên những khu đô thị chất lượng cũng thúc đẩy sự thành công của khu đô thị đó.
- Về tính chất, chức năng khu đô thị mới
KĐTM với chức năng chính là ở kết hợp với các chức năng khác trong đô thị để tạo nên tính đa năng trong cấu trúc khu đô thị, như: Trung tâm thương mại dịch vụ đô thị, khu vực sản xuất, chức năng giáo dục, khu nghỉ ngơi,... KĐTM được phát triển như là một cấu trúc hỗn hợp các thành phần chức năng ( ở, làm việc, nghỉ ngơi giải trí) nhằm duy trì và phục vụ cho sự phát triển.
Trong cấu trúc tổng thể đô thị, phát triển các KĐTM kết hợp với các khu chức năng chuyên đề (khu đại học, khu công nghệ cao,…) để tạo đặc trưng cho hoạt động đô thị.
- Quy mô khu đô thị mới
+ Quy mô về dân số trong KĐTM
Quy mô dân số là đặc điểm xác định tính bền vững của KĐTM, cần xác định cụ thể quy mô dân số phù hợp để có thể thiết lập các mối quan hệ mật thiết giữa mọi cư dân trong đó và giữa cư dân với chính quyền địa phương..
Dựa trên những phân tích các mô hình đô thị, cấu trúc đô thị trên nền tảng phát triển mô hình đơn vị ở, quy mô hợp lý của đơn vị ở,… và thực tế việc thực hiện QH tại VN dựa trên cấu trúc đơn vị ở. Nghiên cứu đề xuất quy mô dân số trong KĐTM nên xác định tối thiểu tương đương với quy mô của một đơn vị ở từ 7.000 trở lên và đây cũng là modul cơ bản cần xem xét lập quy hoạch các KĐTM có quy mô lớn trong cơ cấu phân khu chức năng KĐTM.
+ Quy mô khu đất phát triển KĐTM
Trên cơ sở khái niệm về KĐTM là hệ thống đồng bộ về hạ tầng cơ sở và tạo sự cân bằng về hoạt động của con người bao gồm sống, làm việc và nghỉ ngơi là cơ sở để chúng ta xác định được quy mô hợp lý và phù hợp. Điều này ảnh hưởng bởi việc đang biến đổi tính chất các KĐTM từ chức năng ở đơn thuần thành đa chức năng.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng phát triển các KĐTM tại Tp.HCM cho thấy việc tồn tại nhiều KĐTM có diện tích nhỏ dưới khoảng 20 - 50 ha đã gây không ít khó khăn trong việc triển khai các hạng mục đầu tư trong khu đô thị. Và để một KĐTM thật sự trở thành một khu dân cư đa chức năng, chúng cần có diện tích tối thiểu là 50 ha. Các KĐTM có quy mô lớn sẽ thuận lợi cho việc tổ chức hoàn chỉnh mô hình đa chức năng trong tổng thể KĐTM.
Như vậy, KĐTM nên có giới hạn thấp nhất là 50 ha. Việc đầu tư các KĐTM có quy mô lớn cho phép chúng ta đầu tư một kết cấu hạ tầng đầy đủ đồng bộ và khép kín trong cùng một dự án, hạn chế sự phụ thuộc vào các dự án khác.
Quy mô của KĐTM dự kiến chia thành 3 loại:
• KĐTM rất lớn : lớn hơn 500 ha
• KĐTM lớn : 200 – 500 ha
• KĐTM trung bình : 50 – 200 ha 3.2.2 Phát triển KĐTM theo hướng bền vững 3.2.2.1 Quan điểm về KĐTM bền vững
Trên cơ sở những khái niệm về PTĐTBV, các thành phần chức năng trong KĐTM, mối quan hệ KĐTM với tổng thể đô thị và những quan điểm chung về PTĐTBV, một khái niệm chung về KĐTM bền vững cần quan tâm:
- Hệ thống bên ngoài KĐTM: Sự tác động của cấu trúc tổng thể đô thị, sự tương tác giữa các khu chức năng và các KĐTM khác (kể cả ở trong cấu trúc tổng thể của thành phố và ở các khu vực tỉnh thành lân cận với cấu trúc vùng đô thị…) mà nó chịu ảnh hưởng và những tương tác như: yếu tố về nguồn việc làm, nguồn
cung cấp nước, điện, nguồn nguyên nhiên liệu, nơi sử lý rác thải, tiêu thụ sản phẩm của đô thị, sự cạnh tranh phát triển giữa các KĐT, mạng lưới giao thông đô thị....
- Hệ thống bên trong KĐTM, Coi sự phát triển bền vững KĐTM trên cơ sở phát triển bền vững của ba mặt kinh tế, xã hội, môi trường và điều khiển sự phát triển bền vững của chúng, cụ thể: KĐTM có tính hấp dẫn, lành mạnh, an toàn và công bằng.
Từ những quan điểm trên, có thể định nghĩa cơ bản về KĐTM bền vững là :
“ Khu vực xây dựng mới có chức năng tổng hợp đạt được và duy trì được sự cân bằng giữa các yếu tố kinh tế, văn hóa, xã hội, môi trường trong cấu trúc và khuôn khổ quan hệ của nó, trong hiện tại cũng như tương lai.”
3.2.2.2 Các yếu tố của KĐTM phát triển theo hướng bền vững - Quy mô và vị trí:
KĐTM bền vững cần có một quy mô thích hợp để đảm bảo phát triển hỗn hợp đầy đủ các thành phần chức năng phục vụ cuộc sống của dân cư, có thể được đáp mọi nhu cầu hàng ngày của dân cư. Quy mô tối thiểu có thể tương đương với quy mô cấp đơn vị ở có thể phát triển. KĐTM bền vững cần phát triển ở những vị trí thuận lợi xây dựng và phát triển, phù hợp với định hướng QHC đô thị, có ranh giới vững chắc để đảm bảo duy trì sự phát triển và duy trì các đặc trưng riêng của khu vực. Vị trí phát triển các KĐTM có thể được xác định dọc các tuyến giao thông cấp đô thị, tại khu vực ven đô thị, ở các vùng ngoại ô hay trong khu vực nội thành, các hành lang phát triển các khu sản xuất, các khu chức năng chuyên biệt của đô thị, …
- Cấu trúc đô thị phát triển hỗn hợp đa chức năng
Phát triển hỗn hợp các chức năng sử dụng là đặc điểm mấu chốt của một KĐTM bền vững được quan tâm. Sự phát triển này đặc biệt quan trọng trong các mô hình phát triển đô thị với những lợi ích về phát triển giao thông đi bộ, giảm tiêu thụ năng lượng, giảm gia tăng nhiệt độ trong đô thị, gia tăng sức khỏe cộng đồng. Cấu trúc khu đô thị khai thác tốt chức năng sử dụng đất và tăng cường sử dụng giao thông công cộng, tiếp cận các khu chức năng bằng khả năng đi bộ với một quãng đường