CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ BỀN VỮNG VÀ
1.5.1 Đánh giá thực tiễn phát triển trong các KĐTM
Trên cơ sở nghiên cứu, khảo sát, cập nhật và đánh giá thực trạng các dự án đã đang và dự kiến đầu tư xây dựng KĐTM, khu dân cư, nội dung luận án tổng hợp một số vấn đề chính về tình hình phát triển các KĐTM tại Tp.HCM, cụ thể:
- Về quy mô:
Theo nghiên cứu, tổng hợp và thống kê, từ năm 1995 đến nay, các dự án phát triển đô thị có quy mô nhỏ (20-50ha) được đầu tư nhanh, dàn trải. Hiện nay, quy mô các khu ĐTM dao động lớn, từ vài trăm ha trở lên được lập dự án đầu tư khá nhiều (KĐTM Thủ Thiêm, KĐTM bán đảo Thanh Đa, KĐTM GS Metrocity Nhơn Đức, KĐTM Cảng Hiệp Phước, KĐTM Tây Bắc Củ Chi, KĐTM công nghệ cao – làng đại học quốc gia Q. 9)
Trên cơ sở phân tích tổng hợp các dự án phát triển khu dân cư và khu đô thị mới đã, đang và sẽ xây dựng tại thành phố HCM tính đến nay ( Phụ lục 2), theo quy định của nghị định 02/2006 về quy mô: [Biểu đồ 1 – 1]
• KĐTM có quy mô từ 20 ha đến dưới 50 ha chiếm 54%.
• KĐTM có quy mô từ 50 đến 100 ha chiếm 22%.
• KĐTM loại lớn có quy mô từ 100 – 300 ha chiếm 13%.
• KĐTM loại lớn có quy mô từ 300 – 500 ha chiếm 6 %.
• KĐTM có quy mô rất lớn trên 500 ha chiếm 5%.
Như vậy, việc phát triển nhiều KĐTM có quy mô diện tích nhỏ dưới 50 ha trong thời gian qua tại Tp.HCM đã đáp ứng phần nào nhu cầu nhà ở cho cộng đồng, tuy nhiên cũng đã gây không ít khó khăn trong việc triển khai các hạng mục đầu tư trong khu đô thị. Nguyên nhân vẫn tồn tại nhiều KĐTM có diện tích nhỏ như vậy là do quỹ đất quy hoạch cho xây dựng đô thị còn hạn chế, đặc biệt là ở các khu vực gần trung tâm thành phố. [Hình 1-7]
- Về chức năng:
Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội thì tính chất chức năng của các KĐTM cũng trở nên rất đa dạng và phong phú. Nhiều KĐTM được thiết kế và đầu tư với một hệ thống kết cấu hạ tầng rất đồng bộ, hoàn thiện… đáp ứng nhu cầu nhiều đối tượng trong xã hội, cụ thể:
• KĐTM có chức năng chính là ở (khu dân cư, khu dân cư tái định cư, khu ở sinh viên, công nhân...): có quy mô nhỏ.
• KĐTM có chức năng tổng hợp: Bao gồm các thành phần chức năng giống như các Khu ở, bên cạnh đó còn có những chức năng khác như: các khu chức năng thương mại dịch vụ, công trình công cộng cấp đô thị (trường đại học, bệnh viện, trung tâm tài chính, văn phòng),… Ngoài ra, các khu đất có chức năng sử dụng chuyên biệt như: Khu Đô thị Đại học, KĐT Công nghệ cao, KĐT Cảng…… các khu đô thị dạng này thường có qui mô lớn.
- Về sử dụng đất trong các KĐTM:
QH sử dụng đất trong các KĐTM còn bị cứng nhắc về chức năng sử dụng đất, các khu đất đa phần bị đóng khung trong chức năng đơn lẻ, thiếu sự linh loạt và kết hợp các chức năng sử dụng. Khái niệm về sử dụng đất hỗn hợp (mix use) ít được ứng dụng trong các KĐTM tại TP.
Hiện nay trong các dự án mới về phát triển Khu ĐTM, đặc biệt là những dự án đầu tư tại những khu đất có vị trí tiếp cận khu vực trung tâm, nằm trên các trục giao thông chính kết nối trung tâm TP… loại hình tổ hợp đa chức năng này được quan tâm đề xuất trong QH sử dụng đất. Hoặc trong các QH điều chỉnh sử dụng đất tại những khu vực đã được lập QH chi tiết trước đây, chỉ tiêu diện tích đất dành cho sử dụng hỗn hợp được đề xuất tăng thêm (điều chỉnh QH khu D – An Phú An Khánh, các khu vực trong dự án Khu Nam Sài Gòn…)[Hình 1 – 8].
Sử dụng đất trong các KĐTM ít quan tâm đến yếu tố kênh rạch, đa phần những kênh rạch nhỏ đều bị san lắp. Đặc biệt với việc phát triển các khu ĐTM tập trung vào khu vực phía Nam của Tp, đây là khu vực trũng của thành phố đã làm ảnh hưởng đến thoát nước và gây ngập cho các khu vực lân cận. [Hình 1 – 9].
- Tổ chức không gian trong khu đô thị:
Tổ chức không gian trong các KĐTM chủ yếu theo mạng ô cờ, các công trình nhà ở cao tầng được bố trí dọc các trục giao thông lớn, nhà ở thấp tầng bố trí ở phía trong. Thực tế, nhiều KĐTM có mật độ xây dựng quá cao, bố cục không gian dàn trải với việc phân bố các nhà ở riêng lẻ, thiếu khoảng trống cho các không gian mở và không gian sinh hoạt cho các hoạt động công cộng… Công trình công cộng được
bố trí ở những tuyến giao thông chính trong khu kết hợp với những khuôn viên cây xanh làm trung tâm trong khu vực. Nhiều KĐTM có mật độ xây dựng quá cao, không còn khoảng trống cho các không gian mở và không gian sinh hoạt cho các hoạt động công cộng…
Tổ chức không gian các KĐTM thiếu sự định hướng từ quy hoạch tổng thể, các công trình trong khu đô thị chủ yếu theo dạng phân lô chia nhỏ và đầu tư khá riêng biệt tạo nên không gian manh mún không có sự liên kết các công trình và các không gian kiến trúc trong cùng một khu đô thị.
Việc tập trung, tổ chức các chung cư cao tầng và nhà ở bám sát các tuyến giao thông huyết mạch, đường chính đô thị (Đường Nguyễn Hữu Thọ, Ngã 3 cầu vượt Cát Lái-xa lộ Hà Nội,…). Xét góc độ về không gian đô thị, các công trình góp phần tạo dựng hình ảnh hiện đại cho không gian đô thị. Tuy nhiên, do mật độ xây dựng cao, khoảng lùi xây dựng công trình quá ít so với lộ giới, cùng với năng lực lưu thông cơ giới trên các tuyến đường qúa nhiều … làm ảnh hưởng xấu đến môi trường sống (khói, bụi, tiếng ồn, an toàn…)[Hình 1 – 10]
- Chất lượng dịch vụ trong KĐTM:
+ Các dịch vụ trong KĐTM: phần lớn trong các KĐTM đều chưa đáp ứng được các công trình công cộng như: trường mẫu giáo, trường tiểu học, công viên cây xanh, câu lạc bộ thể dục thể thao vui chơi giải trí, bãi xe… Vì vậy, nhiều KĐTM đơn thuần chỉ để ở còn các hoạt động cơ bản khác người dân phải sử dụng những dịch vụ này từ nơi khác gây khó khăn trong sinh hoạt hàng ngày. Chợ và các hoạt động văn hóa chợ hầu như thiếu vắng trong các KĐTM, thay vào đó là một vài siêu thị nhỏ kết hợp ở tầng trệt trong các tòa nhà chung cư,... Điều này dẫn đến việc hình thành những trung tâm dạy trẻ, trường mầm non tư thục, hay những nơi nhóm họp chợ tự phát nhằm đáp ứng nhu cầu của cộng đồng dân cư.
+ Các hoạt động văn hóa giải trí, hoạt động sinh hoạt cộng đồng, tổ chức các lễ hội… nhằm mang cư dân lại gần với nhau, tăng sức hấp dẫn và tạo dựng môi trường văn hóa lành mạnh cho công đồng dân cư trong các KĐTM chưa được quan tâm.
+ Chất lượng không gian xanh, công viên trong KĐTM: Do chạy theo lợi nhuận, QHSDĐ ưu tiên phân lô nhà ở và thương mại dịch vụ, cắt giảm những diện tích để làm vườn hoa, công viên, sân bãi thể dục thể thao, vỉa hè hẹp, cảnh quan và cây xanh không được quan tâm…nhiều KĐTM. Nhiều dự án, QHSDĐ được phê duyệt, diện tích đất dành cho cây xanh được đảm bảo theo quy chuẩn, nhưng thực tế các không gian xanh này không được đầu tư ngay ban đầu, thậm chí khi cộng đồng dân cư đã sinh sống, thì những khuôn viên này vẫn chưa được quan tâm đầu tư và đôi khi sử dụng sai mục đích. Hệ thống các không gian mở, không gian xanh, vỉa hè, cây xanh đường phố, vườn hoa cho đến các công viên vừa và nhỏ… chưa được tổ chức tốt, thiếu sự kết nối, thiếu sự đầu tư và quan tâm bảo dưỡng.
Thời gian gần đây do nhu cầu thị trường, điều kiện kinh tế của nhân dân khá giả hơn, sự tăng trưởng và sức cạnh tranh của thị trường bất động sản với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, có tầm nhìn trong nước và những tập đoàn nước ngoài… do đó, các KĐTM có sự đầu tư tốt hơn về hệ thống các dịch vụ công cộng đô thị, tạo môi trường sống tốt nhằm thu hút thị trường, đã góp phần tạo nên chất lượng sống bên trong các khu dân cư được tốt hơn. [Hình 1 – 11]
- Nhà ở
+ Loại hình nhà ở: trong các KĐTM tương đối phong phú, đa dạng, bao gồm:
nhà phố, liên kế, biệt thự, căn hộ chung cư cao tầng, trung tầng, thấp tầng, căn hộ loại thấp, trung bình đến cao cấp… đáp ứng cho sự lựa chọn của nhiều đối tượng sử dụng. Trong đó, nhiều khu ĐTM có vị trí thuận lợi được đầu tư với chất lượng cao để đáp ứng nhu cầu ở văn minh hiện đại của người dân thành phố (Sài Gòn Pearl, Phú Mỹ Hưng, Thảo Điền, HimLam Kênh Tẻ,…). [Hình 1 –12]
+ Hình thức sở hữu: trong hầu hết các dự án KĐTM, vấn đề nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho thuê,… ít được quan tâm đầu tư, mặc dù trong quy chế quản lý đầu tư KĐTM có đề cập. Sự đa dạng về loại hình sở hữu nhà ở cũng còn hạn chế, đa phần là bán đất, bán nhà, căn hộ chung cư,… còn hình thức nhà ở cho thuê ngắn hạn, dài hạn thì rất ít hoặc không có. Điều này do cơ chế, chính
sách hỗ trợ của chính quyền và những quy định của nhà nước chưa thật sự khuyến khích các nhà đầu tư.
- Hạ tầng kỹ thuật
+ Tổ chức giao thông: Cấu trúc mạng lưới giao thông ô cờ với ưu điểm phù hợp với kiểu phân lô nhà phố liên kế, biệt thự. Giao thông đi bộ, vỉa hè dành cho người đi bộ, đường dành cho đi xe đạp…trong ranh các dự án KĐTM chưa được quan tâm trong quá trình lập quy hoạch và đầu tư, thiếu những hành lang kết nối không gian đi bộ, hệ thống cây xanh tạo bóng mát với các trạm dừng của giao thông công cộng (GTCC). Mạng lưới GTCC trong nhiều KĐTM chưa được tổ chức ngay từ hồ sơ thiết kế quy hoạch, thiếu sự kết nối với các mạng lưới giao thông công cộng hiện tại của thành phố và dự kiến phát triển trong tương lai. Do đó, khi các KĐTM hình thành và có mạng lưới GTCC (chủ yếu là xe buýt ) đi vào khu vực thì lại phải hình thành các trạm dừng kiểu “ tự phát ”.
Mặc dù nhiều KĐTM phát triển tại khu vực có địa hình nhiều sông rạch, trũng thấp nhưng mạng lưới giao thông đường thủy không được khai thác tham gia vào hoạt động của đô thị.
+ Hạ tầng kỹ thuật: Hạ tầng kỹ thuật trong ranh các dự án đơn thuần chỉ là đáp ứng đầy đủ về nguồn điện, nước, thông tin liên lạc, còn về chất lượng dịch vụ thì chưa tương xứng. Việc sử dụng năng lượng và hiệu quả về tiết kiệm năng lượng trong khu đô thị chưa được quan tâm hợp lý, thiếu hệ thống xử lý nước thải sinh hoạt riêng cho khu vực (đa phần theo hệ thống thoát chung của đô thị),
Về hình thức thẩm mỹ, tạo cảnh quan đô thị hiện đại thì hiện nay một số dự án đã ngầm hóa hệ thống hạ tầng kỹ thuật góp phần nâng cao giá trị sử dụng, tạo cảnh quan đô thị tốt hơn.
Xét về phát triển các KĐTM trên cấu trúc đô thị tổng thể thành phố, do các dự án phát triển đô thị có quy mô nhỏ được đầu tư nhanh, dàn trải, thiếu tập trung trong một dự án lớn được định hướng quy hoạch trước, phát triển các dự án KĐTM đón đầu sự phát triển mạng lưới giao thông chính của thành phố,… Tuy nhiên, việc đầu tư phát triển hạ tầng giao thông khung chính của thành phố chưa phát triển kịp tốc độ phát triển chung dẫn đến thiếu tính kết nối đồng bộ, nhiều KÐTM chưa có kết
cấu hạ tầng ngoài hàng rào, gây khó khăn cho nhà đầu tư trong quá trình phát triển khu đô thị cũng như thu hút công đồng dân cư về sinh sống.