Chương 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BỒI THƯỜNG VÀ PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG TÀI SẢN TRÊN ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về bồi thường tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất tại huyện Sóc Sơn - Hà Nội
2.2.6. Những bất cập, hạn chế còn tồn tại
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là một hoạt động nhạy cảm bởi nó ảnh hưởng đến lợi ích của người bị thu hồi đất, của Nhà nước và ảnh hưởng đến niềm tin của người dân vào chế độ. Khi bị thu hồi đất, người sử dụng đất là chủ thể gánh chịu những thiệt hại nhất định, họ bị buộc phải nhường lại những lợi ích của mình cho Nhà nước, nhà đầu tư thực hiện dự án. Do vậy, họ phải được bồi thường những thiệt hại mà mình phải gánh chịu tương xứng với giá trị đã tổn thất. Mặc dù đã có nhiều thay đổi tích cực được ghi nhận trong công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đặc biệt là các dự án trọng điểm của Trung ương, thành phố nhưng vẫn còn những điểm hạn chế và chưa thể hiện được đầy đủ nguyện vọng của nhân dân.
Thứ nhất, đối với nhà và công trình xây dựng trên đất, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 47/2014/NĐ-CP chỉ chú trọng đến tính pháp lý của đất mà xem nhẹ yếu tố nhà ở của đối tượng bị thu hồi. Các văn bản pháp luật đều quy định đối tượng có
nhà nhưng đất không nằm trong diện được đền bù thì bố trí cho thuê, mua hay giao nền đất nhưng phải nộp tiền. Quy định xem nhẹ nhà đã dẫn đến nhiều khó khăn cho người dân. Bởi thực tế có quá nhiều trường hợp người dân tạo lập nhà ở chính đáng, ngay tình nhưng không đúng quy định, như tạo lập nhà trên đất của gia đình nhưng nằm trong khu quy hoạch, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, trên hành lang kênh rạch… Dù tạo lập ở hoàn cảnh nào thì đấy cũng là ngôi nhà ở của người dân.
Theo quy định như hiện nay, nhà nước chỉ bồi thường, bố trí tái định cư cho những trường hợp nhà có đất được công nhận là đất ở, còn không bồi thường, tái định nhà xây dựng trên đất chưa công nhận là đất ở.
Nhưng điều đáng nói ở đây là, những người có nhà nhỏ, nhà tạm, thường rơi vào đối tượng người nghèo, người có hoàn cảnh khó khăn. Với quy định, nhà nước không bố trí tái định cư mà chỉ bán, cho thuê sẽ làm nhiều người từ chỗ có nhà ở trở thành vô gia cư vì không có đủ tiền để mua, thuê nhà. Như vậy sẽ tác động, ảnh hưởng đến tinh thần, tâm lý và cũng sẽ ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB.
Thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều chính sách về nhà ở đối với người dân như xóa nhà tranh, nhà tạm ở nông thôn, xây nhà ở xã hội, cho dân vay tiền mua nhà. Tuy nhiên, việc dùng Luật Đất đai để áp dụng trong công tác giải tỏa nhà như hiện nay đã dẫn đến xem nhẹ về nhà ở và hậu quả là nhiều gia đình từ chỗ có nhà ở thành tay trắng, không nhà.
Bên cạnh đó, đơn giá bồi thường nhà, công trình xây dựng thấp hơn đơn giá xây dựng mới. Việc chậm thay đổi đơn giá bồi thường đặc biệt khi đơn giá thấp hơn đơn giá xây dựng thực tế trên thị trường khiến người bị thu hồi, giải tỏa không bằng lòng.
Cụ thể, thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, xác định đúng giá bồi thường tương ứng với giá thị trường để đảm bảo quyền lợi cho người dân, tại Thành phố Hà Nội, ngày 29/3/2017, UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội; Quyết định số 06/2017/QĐ-UBND về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Theo đó UBND huyện
sẽ xác định đơn giá bồi thường về tài sản trên đất được dựa vào bảng giá của UBND cấp tỉnh quy định. Tuy nhiên qua thực tiễn áp dụng cho thấy: Đơn giá nhà, công trình xây dựng trên đất do UBND thành phố Hà Nội nói chung và huyện Sóc Sơn nói riêng quy định làm căn cứ bồi thường thường thấp hơn rất nhiều so với số tiền thực tế mà người bị thu hồi đất bỏ ra để xây dựng nhà, công trình mới có diện tích, mục đích, chất lượng và tiêu chuẩn kỹ thuật tương tự, nhất là trong điều kiện nền kinh tế bị lạm phát, chưa kể trường hợp nhà, công trình xây dựng khác lại không được bồi thường theo đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại. Chẳng hạn, mức bồi thường cao nhất hiện nay được áp dụng với loại nhà ở riêng lẻ, xây dạng biệt thự cao 4-5 tầng, tường xây gạch, mái bằng bê tông cốt thép là 6.821.818 -7.504.000 đồng/m2 [17]; tức là thấp hơn rất nhiều so với giá mua bán trên thị trường (trong thời điểm này, giá thị trường giao dịch dao động khoảng từ 13 triệu đồng/ m2 đến 15 triệu đồng/ m2, tùy theo từng vị trí của khu đất). Sự chênh lệch lớn giữa giá bồi thường của nhà nước và giá thị trường giao dịch đã gây tổn thất, thiệt hại rất lớn đến người bị thu hồi đất.
Trong khi đó, mỗi năm có nhiều dự án được thực hiện. Điều này đồng nghĩa với việc hàng ngàn hộ dân bị ảnh hưởng về lợi ích kinh tế khi Nhà nước bồi thường.
Theo Sở Tài nguyên - Môi trường Hà Nội, trong danh sách gần 600 dự án bất động sản chậm tiến độ buộc phải thu hồi dứt điểm trên địa bàn Thành phố Hà Nội, có đến trên 200 dự án bị “dính” vào chuyện bồi thường về tài sản trên đất. Nguyên nhân chính của tình trạng này là mức giá đền bù của Nhà nước đưa ra với người dân quá thấp, không sát với thực tiễn, từ đó đã phát sinh các cuộc tranh chấp kéo dài.
Có thể nhận thấy, đơn giá bồi thường là yếu tố quan trọng quyết định tới việc thực hiện tiến độ của các dự án, công trình mà Nhà nước cần phải tiến hành thu hồi đất. Đặt quyền lợi của người dân lên hàng đầu là một trong những phương án tốt nhất để triển khai dự án được nhanh chóng cũng như hạn chế những tranh chấp, khiếu kiện có thể xảy ra. Pháp luật quy định việc định giá bồi thường phải “phù hợp
17Quyết định 06/2017/QĐ-UBND ngày 03 tháng 03 năm 2017 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bản Thành phố Hà Nội
với giá phổ biến trên thị trường”. Nhưng như thế nào là “phù hợp”, giá nào được xác định là “giá phổ biến”, khái niệm “thị trường” được xác định như thế nào? Sự quy định mang tính nửa vời này đã làm cho người dân nhầm tưởng rằng mình được bảo vệ nhưng thực chất, pháp luật chưa có cơ chế thật sự để bảo vệ quyền lợi cho người bị thu hồi đất. Đồng thời, khi xác định lại giá nhà, công trình trên đất, chủ thể thực hiện cũng chính là một cơ quan nhà nước, cụ thể là UBND cấp tỉnh. Như vậy việc xác định lại giá hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và việc đưa ra mức giá bao nhiêu cho phù hợp tùy vào “tâm” của người có thẩm quyền. Việc cho phép UBND tỉnh được toàn quyền quyết định về đơn giá bồi thường của dự án sẽ có thể dẫn đển những sự bất bình đẳng giữa các địa phương, đặc biệt giữa những hộ dân tại các khu vực ranh giới giữa hai địa phương.
Và ngay cả trong cùng một khu vực có hai nhà đầu tư khác nhau, cũng có thể sẽ có những giá bồi thường khác nhau.
Ngoài ra, theo quy định của pháp luật hiện hành, trong trường hợp người bị thu hồi đất khiếu nại về giá đất thì được yêu cầu tư vấn thẩm định giá. Còn đối với nhà ở và công trình xây dựng khi khiếu nại về giá thì cho đến thời điểm này vẫn chưa có cơ sở pháp lý nào quy định là có thể mời tổ chức thẩm định giá độc lập để tiến hành định giá nhà ở và công trình xây dựng. Cho nên, khi giải quyết khiếu nại chỉ xem xét bảng giá của UBND cấp tỉnh ban hành còn bảng giá đó có sát với giá thực tế hay không thì vẫn chưa có cơ chế đảm bảo.
Thứ hai, việc bồi thường di chuyển mồ mả trong thực tế cũng gặp nhiều bất cập do hiện nay dân số ngày càng tăng nhanh, trong khi quỹ đất dành cho việc mở rộng các khu nghĩa địa tập trung phục vụ cho việc tập kết mồ mả đối với các dự án đầu tư mà có sự di chuyển mồ mả trên địa bàn huyện Sóc Sơn ngày càng bị co hẹp hoặc một số dự án có số lượng mồ mả di chuyển lớn còn chưa chủ động để chuẩn bị trước về quỹ đất. Để cởi được nút thắt trong công tác bồi thường di chuyển mồ mả, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định tương đối cụ thể về các trường hợp được bồi thường, tuy nhiên cơ chế giám sát quá trình thực hiện cũng như xử lý các vi phạm trong việc di chuyển mồ mả của người bị thu hồi đất chưa cao. Việc bồi thường chi phí di chuyển mồ mả chưa thích đáng dẫn đến
việc người dân chậm trễ trong thực hiện. Trên thực tế, Nhà nước bồi thường thiệt hại về mồ mả nhưng chưa tính đến thiệt thiệt hại vô hình để bồi thường cho phù hợp.
Thứ ba, đối với cây trồng, giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi. Thế nhưng, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành lại không nêu cụ thể cấp nào có thẩm quyền xác định cây trồng chính của địa phương, nếu thẩm quyền này thuộc về UBND cấp huyện thì tại địa bàn huyện cũng rất khó xác định trong những loại cây trồng như lúa, rau xanh, các loài hoa… loại cây nào là cây trồng chính. Vì vậy, đây là một quy định không hợp lý và rất khó áp dụng, nhất là đối với những địa phương như huyện Sóc Sơn. Bên cạnh đó, đơn giá bồi thường về cây trồng hiện nay nhìn chung còn thấp và chưa sát với giá bán cây trồng trên thị trường, nhất là các cây trồng có giá trị kinh tế cao như: Đào, cây cau vua, cau lùn, vạn tuế, bách... Ngoài ra, việc quy định trường hợp cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển được đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại cũng là quy định không khả thi vì Luật Đất đai năm 2013 không quy định cụ thể cách tính thiệt hại thực tế trong trường hợp này. Huyện Sóc Sơn hiện đang áp dụng Quyết định 10/2017, theo đó UBND huyện căn cứ thực tế để quyết định mức hỗ trợ thiệt hại và chi phí di chuyển, nhưng mức hỗ trợ tối đa không vượt quá 30% mức bồi thường (Khoản 2 Điều 18). Quá trình triển khai trên thực tế cho thấy, việc bồi thường cây trồng, vật nuôi còn gặp những khó khăn trong kiểm đếm, xác định giá trị thực tế. Việc xây dựng, ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại cây trồng cũng chưa được xây dựng một cách kịp thời và cũng chưa ban hành hệ số điều chỉnh phù hợp.
Thứ tư, theo quy định của pháp luật đất đai, Hội đồng bồi thường bao gồm lãnh đạo UBND cấp huyện làm chủ tịch, đại diện các cơ quan Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, chủ đầu tư, đại diện UBND cấp xã có đất bị thu hồi, đại diện của những hộ gia đình bị thu hồi đất từ một đến hai người và có thể có một số thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định cho phù hợp với thực tế
ở địa phương. Với thành phần như vậy khi biểu quyết thông qua phương án bồi thường, người bị thu hồi đất chỉ có thể có từ một đến hai lá phiếu không thể tác động đến giá bồi thường, đặc biệt trong trường hợp nhà đầu tư “bắt tay” với cơ quan nhà nước để đưa ra mức bồi thường thấp. Mặt khác, trong thời gian gần đây, pháp luật đất đai về bồi thường giải phóng mặt bằng có nhiều thay đổi về xác định đơn giá bồi thường theo hướng mở rộng các trường hợp được bồi thường và nâng mức giá bồi thường cho phù hợp hơn với giá thị trường. Chính sự không nhất quán như hiện nay trong cách xác định đơn giá bồi thường đã làm cho hoạt động bồi thường càng thêm rối rắm và ngày càng chậm so vớì tiến độ ban đầu. Nhiều dự án đã thực hiện xong bồi thường một phần nhưng khi có quy định mới lại phải thay đổi đơn giá bồi thường cho người dân. Có trường hợp, việc điều chỉnh chính sách được áp dụng hồi tố cho những hộ dân đã bồi thường xong nhưng có trường hợp chỉ được áp dụng đối với hộ dân chưa xác nhận biên bản kiểm kê. Điều này đã tạo tâm lý chây ỳ trong một bộ phận nhân dân bởi thực tế cho thấy người không chấp hành đúng chính sách thì có thể có cơ hội được nhận nhiều lợi ích hơn những người tự nguyện di dời.
Thứ năm, trong quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư thì việc lấy ý kiến của người dân đóng góp về phương án bồi thường chỉ mang tính chất hình thức chứ chưa đảm bảo đầy đủ ý nghĩa về nội dung như luật đã quy định. Điển hình như trường hợp người dân không đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với UBND cấp xã tiến hành tổ chức đối thoại để hai bên trình bày ý kiến, quan điểm về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng lại không quy định buổi đối thoại tổ chức khi nào, có những ai tham gia, kết quả đối thoại xong sản phẩm là gì…
khiến cho quyền được xem là quan trọng để đảm bảo lợi ích của người có đất bị thu hồi lại không được đảm bảo thực hiện.
Thứ sáu, tình hình khiếu kiện trong những năm gần đây tuy có giảm về số lượng nhưng tính chất vẫn còn phức tạp, tình trạng người dân khiếu kiện chây ỳ, vượt cấp, không đúng quy định vẫn thường xuyên diễn ra.
Như vậy, mặc dù Luật Đất đai 2013 ra đời đã phần nào hạn chế được những bất cập tồn tại trong các văn bản trước liên quan tới vấn đề bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất nhưng nhìn chung vẫn còn những quy định chưa thật sự phù hợp, dẫn tới công tác bồi thường thiệt hại cho người dân kéo dài, mâu thuẫn tranh chấp vẫn xảy ra.