Chương 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƯỜI
3.3. Đánh giá thực trạng chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp từ trường hợp thành phố Hà Nội dưới góc nhìn của đối tượng thụ hưởng
3.3.1.Tính phù hợp
Thứ nhất, sự phù hợp của mục tiêu chính sách với quyền con người, các công ước quốc tế và chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản, là tài sản quan trọng của mỗi cá nhân, gia đình và xã hội. Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định “Công dân có quyền có nơi ở hợp
pháp (Điều 22), “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở…” (Điều 32) và Nhà nước phải “có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở” (Điều 59). Theo Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Đại hội lần thứ XI của Đảng và theo quy định tại Điều 59 Hiến pháp 2013 thì Nhà nước phải có chính sách để phát triển mạnh nhà ở cho nhân dân, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở, nhất là cho các đối tượng chính sách và người TNT. Điều này có nghĩa là Nhà nước, một mặt tạo môi trường thuận lợi để phát triển nhà ở nhằm đáp ứng các nhu cầu về nhà ở của người dân theo cơ chế thị trường; đồng thời, quan tâm phát triển nhà ở xã hội, có sự hỗ trợ của Nhà nước để phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người nghèo, người TNT có khó khăn về nhà ở trên nguyên tắc việc phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân. Chính sách về phát triển nhà ở xã hội đã được thể hiện trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội của đất nước, phải tuân thủ quy hoạch, chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của mỗi địa phương, bảo đảm sử dụng có hiệu quả các nguồn lực cho phát triển nhà ở, khắc phục tình trạng lệch pha cung-cầu trong phát triển nhà ở.
Quyền tiếp cận nhà ở phù hợp, an toàn phù hợp với khả năng chi trả là một trong những quyền cơ bản trong tuyên ngôn nhân quyền của Liên Hợp Quốc năm 1948 và các công ƣớc quốc tế về quyền kinh tế, xã hội và văn hóa. Chính vì vậy mà trong chương trình Nghị sự Đô thị được thông qua năm 2016 tại Hội nghị quốc tế về Nhà ở và đô thị hóa (HABITAT 3), nhà ở được xem là trung tâm chiến lược của chương trình nghị sự này. Mở rộng các cơ hội nhà ở sẽ hỗ trợ cho những thành tựu của các mục tiêu phát triển bền vững, đặc biệt là mục tiêu nhà ở 11.1, nhƣng mục tiêu lớn hơn là xóa đói giảm nghèo, phát triển kinh tế, y tế, hội nhập xã hội, bình đẳng giới và môi trường bền vững [99]. Do vậy, mục tiêu giải quyết nhu cầu chỗ ở cho các đối tƣợng chính sách trong đó có người TNT là hết sức cần thiết, phù hợp với tình hình thực tiễn nhằm đáp ứng nhu cầu chính đáng của người dân, mặt khác phù hợp với quyền có nhà ở hợp pháp trong Hiến pháp, phù hợp với các công ƣớc quốc tế nhằm đảm bảo sự ổn định xã hội và chiến lược phát triển kinh tế -xã hội của đất nước đến năm 2020 cũng như hướng đến những mục tiêu phát triển bền vững khác.
Thứ hai, sự phù hợp của các giải pháp, công cụ chính sách trong việc phát triển NOXH và giúp người TNT tiếp cận nhà ở
Bảng 3.4: Chỉ số GNI trên đầu người của Việt Nam thời kỳ 2013-2018 Đơn vị: USD
2013 2014 2015 2016 2017 2018
Việt Nam 1.720 1.880 1.970 2.080 2.190 2.400
Nguồn: WB, Chỉ số phát triển thế giới Theo nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới (2015) [49] , chỉ có những người ở nhóm ngũ phân vị thu nhập cao nhất mới có đủ khả năng chi trả cho các căn hộ thương mại, bởi ba nhóm thu nhập cao nhất mới có khả năng tiết kiệm, còn đối với hai nhóm TNT nhất có tỷ lệ tiết kiệm gần nhƣ bằng 0 hoặc có mức độ chi tiêu cao hơn thu nhập.
Bảng 3.5: Khả năng tiết kiệm bình quân theo nhóm ngũ phân vị thu nhập hộ gia đình
Đơn vị: nghìn đồng Thành thị Việt Nam TB thu nhập TB chi tiêu hộ Chênh lệch
hộ gia đình gia đình TB (bao gồm tiết kiệm)
Ngũ phân vị Q5 29.805 21.330 8.475
thu nhập hộ Q4 14.279 12.628 1.651
gia đình Q3 10.315 9.353 963
Q2 7.325 7270 55
Q1 3.982 4.338 -356
Tổng 13.134 2.155
(Nguồn: WB (2015), Nhà ở giá hợp lý – Con đường phía trước) Đối với các hộ gia đình ở Hà Nội, thì mức thu nhập của hai nhóm TNT nhất trong tháp thu nhập cũng rất thấp, chênh lệch giữa nhóm 5 và nhóm 1 khoảng hơn 8,5 lần.
Bảng 3.6: Thu nhập bình quân nhân khẩu 1 tháng ở Hà Nội chia theo nhóm ngũ phân vị trong giai đoạn 2012-2018
Đơn vị: nghìn đồng
Quintiles 2012 2014 2016 2018
Q5 6.829 10.368 11.941 14.225
Q4 3.255 4.046 4.857 6.301
Q3 2.271 2.864 3.576 4.680
Q2 1.560 2.048 2.622 3.528
Q1 804 1.224 1.390 1.558
(Nguồn: Tổng cục thống kê 2018) Bảng 3.7: Chi tiêu trung bình một nhân khẩu 1 tháng ở khu vực đô thị theo
nhóm ngũ phân vị trong giai đoạn 2012-2018
Đơn vị: nghìn đồng
Quintiles 2012 2014 2016 2018
Q5 3.737 4.066 4.632 4.685
Q4 2.452 2.889 3.229 2.964
Q3 1.953 2.191 2.520 2.402
Q2 1.542 1.870 1.988 1.767
Q1 1.117 1.286 1.375 1.239
Trong khi chi tiêu trung bình cho đời sống bình quân 1 nhân khẩu 1 tháng ở đô thị với mức trung bình là 2. 161 triệu đồng, 2.461 và 2.886 và 3. 285 triệu đồng tương ứng với các năm 2012, 2014, 2016 và 2018. Như vậy, khi so sánh mức thu nhập và chi tiêu của 2 nhóm TNT cho thấy khó có khả năng tiết kiệm cho việc chi trả nhà ở.
Tiếp tục xem xét khả năng chi trả của người TNT dựa trên chỉ số đánh giá khả năng hiện thực. Chỉ số này còn đƣợc gọi là chỉ số đánh giá về sự hợp lý của giá bất động sản – giá nhà so với thu nhập. Chỉ số đánh giá khả năng hiện thực đƣợc tính bằng giá trung bình của nhà ở (giá trung bình của một căn hộ) chia cho khả năng chi trả của người dân (bằng 30% thu nhập trung bình của người lao động theo năm. Trong nghiên
cứu này, tác giả tổng hợp giá trung bình một m2 nhà và mức thu nhập trung bình của hộ gia đình ở năm khu NOXH ở Hà Nội (xây dựng trước năm 2014)
Bảng 3.8 Thu nhập và khả năng chi trả
Đơn vị: nghìn đồng Thu nhập TB hộ gia đình/năm 184.296
Khả năng chi trả cho nhà ở 30% 55.288
(Nguồn: Số liệu khảo sát của luận án, năm 2018) Bảng 3.9: Bảng chỉ số đánh giá khả năng hiện thực của
sản phẩm nhà ở xã hội
30 m2 40 m2 50 m2 60 m2 70 m2
Giá căn hộ 405 540 675 810 945
(triệu đồng)
Chỉ số hiện 8,3 9,7 12.2 14.6 17.1
thực hóa (lần)
Nguồn: Số liệu khảo sát của luận án, năm 2018) Bảng trên cho thấy, đối với NOXH có diện tích nhỏ khoảng 30m2 với giá thành trung bình là 13,5 triệu đồng/m2 thì chỉ số đánh giá khả năng hiện thực của sản phẩm khoảng 8.3 lần, tương tự như vậy với diện tích 40 m2 khoảng 9.7 lần. Căn hộ với quy mô khoảng 30-40 m2 là phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Còn đối với các căn hộ có diện tích từ 50 đến 70 m2 thì khả năng hiện thực của sản phẩm lên đến 12 đến 17 lần tương đương với số thời gian (năm) người dân phải tiết kiệm để chi trả cho việc mua nhà. Hơn nữa, tác giả sử dụng giá của các căn hộ được xây dựng trước năm 2014, giá căn hộ NOXH hiện nay có mức trung bình khoảng 16 triệu đồng/m2 thì chỉ số này sẽ cao hơn chỉ số trên. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, đối với người dân di cƣ phải hơn 10 năm sinh sống ở Hà Nội, họ mới có đủ khả năng mua nhà với lãi suất vay ƣu đãi (4,8-6%/năm) với số năm từ 12 đến 17 năm làm việc để trả nợ cho nhà ở.
“Mà ba triệu tiền gốc một tháng thì phải mười hai cho đến mười lăm năm mới trả được hết tiền gốc.” (PVS, nữ, nhân viên công ty, KĐT Linh Đàm, Hoàng Mai)
“Cán bộ công chức chẳng hạn với mức lương theo hệ số thì hiện nay với độ tuổi từ 35 cho đến 40 thì hệ số độ khoảng là 2,89 chẳng hạn thì mức thu nhập chỉ loanh quanh độ khoảng bốn triệu cho đến 4,5 triệu trên một tháng. Thế mà hai vợ chồng mà làm công chức nhà nước thì độ khoảng được mười triệu một tháng thì với
mức lương đấy thì không biết là khi nào thì mới có được 700-800 triệu để mà mua NOXH.” (PVS, nữ, 38 tuổi, giảng viên, KĐT Linh Đàm, Hoàng Mai)
Qua phân tích thu nhập và khả năng chi trả cho thấy, chính sách NOXH là hết sức cần thiết cho người TNT, bởi nếu không có sự hỗ trợ của nhà nước nhằm giảm giá thành sản phẩm nhà ở (dưới hình thức miễn tiền sử dụng đất, có các ưu đãi về thuế..)và không tiếp cận đƣợc gói hỗ trợ lãi suất để trả góp nhà ở trong vòng 15 năm thì người TNT nằm trong 2 nhóm thấp nhất trong tháp thu nhập sẽ không bao giờ tiếp cận được nhà ở tử tế. Nhà nước đã sử dụng giải pháp hỗ trợ bên cung nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tƣ phát triển NOXH, mặt khác, thực hiện cả giải pháp hỗ trợ bên cầu thông qua công cụ lãi suất ưu đãi để hỗ trợ người mua nhà.. Các giải pháp và công cụ chính sách được nhà nước thực hiện đã phát huy vai trò trong việc thúc đẩy thị trường phát triển tạo nguồn cung NOXH trên thị trường và giúp người TNT có cơ hội tiếp cận nhà ở.
Khi được hỏi tính phù hợp thời gian trả gói vay ưu đãi, hầu hết người dân đều cho rằng thời hạn của gói vay từ 10 đến 15 năm là phù hợp không khó khăn (91.6%), còn chỉ một số ít mong muốn tăng thêm thời gian chi trả cho các gói vay, hay giảm mức chi trả hàng tháng (8.4%). Điều này cho thấy, đa số người dân đều rất mong muốn đƣợc sử dụng gói vay ƣu đãi để thực hiện giấc mơ “an cƣ lạc nghiệp của mình”. Mặt khác, khi được hỏi nếu không có gói vay của nhà nước và phải mua nhà với mức lãi suất của ngân hàng thương mại thì có đến 69,1% người trả lời sẽ không mua NOXH. Bởi các lý do chậm cấp sổ đỏ (47.1%), khó khăn khi bán nhà (14.7%), giấy tờ phức tạp (7.1%), mất chi phí trung gian (5.0%) và chất lượng nhà không cao (26.1%). Nhưng một trong ba lý do quan trọng mà người dân quyết định mua NOXH là do đƣợc vay với lãi suất thấp chiếm 26%. Do vậy, chính quyền thành phố đã giúp cho một số lượng người TNT thực hiện được giấc mơ “an cư lạc nghiệp”. Mặt khác, việc thực hiện chính sách NOXH cho người TNT ở Hà Nội cũng là cách can thiệp của chính phủ vào việc kích thích nguồn cung nhà ở đô thị cho một phân khúc thị trường đã bị ngành công nghiệp bất động sản đánh giá thấp. Thực tế cho thấy, với sự can thiệp này, thị trường bất động sản đã được tái cấu trúc lại [49] thay vì tập trung vào phân khúc thị trường trung và cao cấp, phân khúc thị trường nhà ở giá thấp bắt đầu được chú ý và phát triển hơn trước.
3.3.2 Tính công bằng
ảo đảm an sinh xã hội tiến tới công bằng xã hội là chủ trương nhất quán và xuyên suốt của Đảng trong lãnh đạo đất nước. Do vậy, hai mục tiêu của chính sách NOXH đặt ra là thúc đẩy thị trường phát triển và giải quyết nhu cầu chỗ ở các đối tượng chính sách trong đó có người TNT góp phần tạo ra cuộc sống an toàn cho mỗi cá nhân, đảm bảo sự phát triển hài hòa của xã hội, đảm bảo công bằng và tiến bộ xã hội. Trong luận án, tác giả xem xét liệu chính sách NOXH có đảm bảo tính công bằng cho mọi đối tượng thụ hưởng chính sách hay không.
Ai tiếp cận được nhà ở xã hội?
NOXH cho người TNT là nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước cho những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ theo quy định của Luật Nhà ở. Để có thể tiếp cận NOXH, đối tượng hưởng chính sách cần phải thỏa mãn ba điều kiện: khó khăn về nhà ở, điều kiện về cƣ trú và điều kiện về TNT. Vì vậy ngay từ tên gọi của loại hình nhà ở là NOXH cho người TNT. Theo quy định, người TNT là người không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
Bảng 3.10: Nghề nghiệp của người trả lời lúc mua nhà ở xã hội
Nghề nghiệp % N
Cán bộ công nhân viên chức nhà nước 39,5 116
Lực lƣợng vũ trang 9,9 29
Nhân viên hợp đồng khối tƣ nhân 40,8 120
Khác 9,9 29
Tổng 100 300
(Nguồn: Số liệu khảo sát của luận án, năm 2018) Kết quả khảo sát về nghề nghiệp của nhóm tiếp cận đƣợc NOXH cho thấy, tỷ lệ bao phủ của chính sách NOXH đến các nhóm TNT còn chƣa cao. Trong danh sách các nhóm đối tượng được thụ hưởng chính sách có 10 nhóm, tuy nhiên, kết quả nghiên cứu tại 5 khu NOXH cho thấy nhóm tiếp cận đƣợc chủ yếu là nhóm cán bộ công nhân viên chức và người làm việc trong khối tư nhân, trong khi nhóm lực lượng vũ trang và nhóm khác chiếm một phần nhỏ. Mặt khác, đối tượng là người thu nhập thấp trong khu vực phi chính thức, công nhân trong và ngoài khu công nghiệp lại không nằm trong nhóm đối tƣợng tiếp cận NOXH tại các khu nhà ở đƣợc
khảo sát. Đặc biệt, khi xem xét học vấn của người trả lời, có hơn 90% người được hỏi có trình độ từ đại học trở lên.
Tiếp đó, ngoài nghề nghiệp, thu nhập cũng là một trong những tiêu chí quan trọng xác định người TNT, xác định đối tượng tiếp cận được NOXH. Theo Thông tư 17/2014 của Bộ Xây dựng định nghĩa người TNT tại khu vực đô thị có mức thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, theo quy định của pháp luật về Thuế TNCN (Theo Luật thuế TNCN vào thời điểm 2014 - 2015, những người có thu nhập từ 9 triệu đồng/tháng trở xuống sau khi đã trừ các khoản đƣợc miễn giảm không phải đóng thuế thu nhập cá nhân). Vì vậy, tác giả luận án dựa trên thông tƣ trên để xác định hộ gia đình có mức TNT thuộc diện mua NOXH là những cá nhân có mức thu nhập ở mức 9 triệu đồng/tháng. Theo kết quả nghiên cứu, các hộ gia đình sống tại các khu NOXH ở Hà Nội chủ yếu là gia đình hạt nhân (quy mô hộ gia đình là 3.6), do đó chỉ có 2 người trong độ tuổi lao động. Vì vậy, thu nhập của hộ đƣợc xác định là tổng thu của hai người trong độ tuổi lao động. Số liệu điều tra cho thấy, tổng thu nhập của hộ gia đình chủ yếu tập trung ở nhóm từ 18 triệu trở xuống (76%) và 24% hộ gia đình mua đƣợc NOXH nhƣng có thu nhập từ 19 triệu trở lên. Đối chiếu với bảng 3.6 về mức thu nhập của nhóm ngũ phân vị, hộ gia đình đã tiếp cận đƣợc NOXH lại có mức thu nhập thuộc hai nhóm ngũ phân vị cao nhất chứ không thuộc hai nhóm ngũ phân vị thấp nhất.
Để tìm hiểu sâu hơn về thu nhập và nghề nghiệp của những người mua được NOXH nhằm xác định đâu là đối tƣợng tiếp cận đƣợc chính sách, tác giả so sánh thu nhập với các nhóm nghề nghiệp của hộ gia đình.
50 40.4 43
38.7 36.7 40
30
20 12.3 14.8
10 5.5 8.6
0
Cán bộ công nhân Lực lượng vũ trang Nhân viên hợp đồng Khác
viên chức khối tư nhân
Từ 18 triệu trở xuống Từ 19 triệu trở lên
Hình 3.1: Thu nhập và nghề nghiệp người trả lời
(Nguồn: Số liệu khảo sát của luận án, năm 2018)
Theo kết quả nghiên cứu cho thấy, nhóm cán bộ công chức và nhóm nhân viên khối tư nhân là những nhóm có số người mua được NOXH cao nhất. So sánh giữa 2 nhóm thu nhập cho thấy tỷ lệ hộ gia đình là cán bộ công nhân viên chức mua đƣợc nhà luôn thấp hơn so với nhóm nhân viên hợp đồng khối tƣ nhân. Đặc biệt, nhóm gia đình có thu nhập từ 19 triệu trở lên thuộc khối nhân viên hợp đồng tƣ nhân lại cao hơn hẳn so với cùng nhóm có mức thu nhập từ 18 triệu trở xuống. Điều này trái ngƣợc hoàn toàn so với tiêu chuẩn mua NOXH.
Mặt khác, khi xem xét tỷ lệ hộ gia đình thuộc nhóm cán bộ công nhân viên chức ở cả 2 mức thu nhập thì thấy rằng tỷ lệ người mua được nhà ở nhóm nhân viên hợp đồng khối tƣ nhân luôn cao hơn so với nhóm cán bộ công nhân viên chức.
Còn đối với nhóm lực lƣợng vũ trang và nhóm cán bộ công nhân viên chức, so sánh về thu nhập thì số người thuộc nhóm lực lượng vũ trang lại ít hơn rất nhiều so với nhóm cán bộ công nhân viên chức. Trong thực tế thì hai lực lƣợng vũ trang và công nhân viên chức có số điểm ƣu tiên giống nhau. Câu hỏi đặt ra là tại sao nhóm này lại có tỷ lệ mua NOXH trong khảo sát thấp hơn so với các nhóm khác? Nguyên nhân có thể là do nhóm lực lƣợng vũ trang có nhiều ƣu đãi hơn. Chẳng hạn nhƣ là có nhà ở công vụ cho thuê, có quỹ đất riêng để xây dựng nhà ở cho cán bộ, có mức lương cao hơn hẳn so với nhóm cán bộ công nhân viên chức.
Với những phân tích ở trên cho thấy rằng, đã có những người không thuộc nhóm được hưởng ưu đãi của chính sách đã tiếp cận được NOXH. Chính sách đã cung cấp nhà ở cho một số nhóm đối tƣợng nhất định tập trung vào các nhóm có nghề nghiệp ổn định, trình độ chuyên môn cao và không nằm trong mức thu nhập thấp, còn các nhóm khác nằm trong đối tượng được hưởng ưu đãi thì chưa “chạm tay” đƣợc vào chính sách.
Tài sản đắt tiền và đất đai
Trong điều kiện để mua NOXH, phải là người TNT với mức thu nhập không chịu đóng thuế thu nhập, tuy nhiên số người sở hữu xe ô tô chiếm 4,7 trong mẫu nghiên cứu. Về đất đai, có 11 người dân mua NOXH có đứng tên đất thổ cư từ 30m đến 2000 mét. Đây là lỗ hổng chính sách và điều này cho thấy sự không phối hợp