Thụy Điển là một vương quốc ở Bắc Âu, giáp Na Uy ở phía Tây và Phần
Lan ở phớa Đụng Bắc, nối với Đan Mạch bằng cầu ệresund ở phớa Nam, phần biờn giới còn lại giáp Biển Baltic và Biển Kattegat. Thụy Điển có diện tích tự nhiên là 449.964 km², là nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số 9,4 triệu người. Thuỵ Điển có mật độ dân số thấp với 21 người/ km² nhưng lại tập trung cao ở nửa phía Nam của đất nước, trong đó có khoảng 85% dân số sống ở thành thị (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Hệ thống quản lý đất đai ở Thuỵ điển chia thành 3 cấp: Trung ương, khu vực và địa phương. Cơ quan quản lý đất đai Trung ương là Cục Điều tra Đất đai Quốc gia (National Land Survey- NLS ) trực thuộc Bộ Môi trường và Phát triển bền vững. Cục Điều tra Đất đai Quốc gia có các đơn vị chủ yếu: Dịch vụ Địa chính, Dịch vụ Thông tin (GIS và LIS ); Dịch vụ Đo đạc bản đồ. Các chi nhánh tại địa phương gồm 21 Cơ quan địa chính nông thôn; 39 Cơ quan địa chính đô thị; 91 Cơ quan đăng ký đất đai địa phương. Nhiệm vụ của Cục Điều tra Đất đai Quốc gia là: Dịch vụ Địa chính, dịch vụ thông tin địa lý và thông tin đất đai; dịch vụ thương mại Metria (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Quyền sở hữu đất đai của Thụy Điển được quy định tại Bộ luật đất đai từ năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đất bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với thửa đất với không gian ba chiều (3D) trên mặt đất và trên không. Các hình thức sở hữu gồm có: sở hữu nhà nước, sở hữu chính quyền tự trị và sở hữu tư nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Quyền sử dụng đất tại Thụy Điển gồm có các hình thức sau: (1) Quyền cho thuê; (2) thuê không gian của tòa nhà; (3) quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu; (4) quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán. Đối tượng của những quyền hạn trên thửa đất có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi. Các quyền đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp). Quyền sử dụng đất có thể bị thu hồi cho những mục đích công (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
2.2.2. Quyền sở hữu về đất đai tại Malaixia
Malaixia là một quốc gia quân chủ lập hiến liên bang. Quốc gia này bao gồm 13 bang và ba lãnh thổ liên bang với tổng diện tích đất là 329.847 km2. Năm
1957 Malaixia giành được độc lập và từ đó đạt mức tăng trưởng GDP trung bình 6,5% trong gần 50 năm. Ngày nay, Malaixia có một nền kinh tế thị trường công nghiệp mới, có GDP danh nghĩa thứ ba tại Đông Nam Á và xếp thứ 29 trên thế giới (Trần Tú Cường và cs., 2012).
Hình thức sở hữu đất đai ở Malaixia chủ yếu gồm hai dạng thức là sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước, trong đó quyền sở hữu tư nhân được Hiến pháp, pháp luật Malaixia tôn trọng, bảo vệ và coi đó như là một quyền thiêng liêng bất khả xâm phạm của công dân. Chính vì vậy, nhân tố xuyên suốt trong các đạo luật về đất đai của Malaixia đều đảm bảo tính không thể hủy bỏ về quyền sở hữu tư nhân đất đai (Trần Tú Cường và cs., 2012).
Về cơ bản, chế định pháp luật về các quyền của chủ sở hữu đất đai của Malaixia được quy định bởi Hiến pháp Liên bang và các Luật về đất đai của Liên bang, cũng như của riêng từng bang như Luật Đất đai Quốc gia 1965 (có hiệu lực đối với các bang ở bán đảo Malaixia), Luật Đất đai Sabah (Chương 68), Luật Đất đai Sarawk (Chương 81), Luật Đất đai Quốc gia (giành cho Penang và Malacca) năm 1963 (Trần Tú Cường và cs., 2012).
Luật Đất đai Quốc gia năm 1965 đã đưa ra quy định về quyền sở hữu đất đai ở bán đảo Malaixia dựa trên hệ thống Torrens (mọi thứ đều phải đăng ký). Quyền sở hữu đất đai có thể có được thông qua ba phương thức: thông qua giao dịch như mua bán, chuyển nhượng; thông qua thừa kế từ cha mẹ, tổ tiên và thông qua chuyển giao từ cơ quan quyền lực nhà nước. Trong số các bang ở Bán đảo Malaixia, bang Penang và Malacca lại có nét đặc thù riêng trong quản lý và sử dụng đất đai. Một trong số đó là việc giới hạn sở hữu đối với người không phải gốc Mã Lai (người bản địa). Chính sách này được đưa ra để đảm bảo rằng, đất đai vẫn nằm trong tay của người Mã Lai (Trần Tú Cường và cs., 2012).
Việc quản lý và sử dụng đất đai ở Malaixia gắn liền với tính chất đặc thù của thể chế nhà nước liên bang. Đất đai hầu hết nằm dưới sự kiểm soát của chính quyền Trung ương nhưng việc trao quyền sử dụng đất và khai thác sử dụng đất chi tiết lại nằm trong phạm vi kiểm soát của chính quyền địa phương. Chính phủ can thiệp vào việc phát triển đất đai thông qua việc kiểm soát quy hoạch và đất đai, kiểm soát toàn bộ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phân chia đất, không ai có thể tiến hành bất kỳ hình thức phát triển đất đai nào nếu không được sự cho phép của chính quyền địa phương (Trần Tú Cường và cs., 2012).
2.2.3. Quyền sở hữu về đất đai tại Hàn Quốc
Hàn Quốc nằm trên Bán đảo Triều Tiên, một bán đảo trải dài 1.000 km từ Bắc tới Nam, ở phần Đông Bắc của lục địa châu Á. Phía Bắc bán đảo tiếp giáp với Trung Quốc và Nga. Phía Đông của bán đảo là Biển Đông, xa hơn nữa là nước láng giềng Nhật Bản. Ngoài bán đảo chính còn có hơn 3.200 đảo nhỏ. Với dân số 48 triệu người, Hàn Quốc là nước đứng thứ ba trên thế giới có mật độ dân số đông nhất trong khi diện tích của nước này chỉ đứng thứ 109 của thế giới (Diệu Linh, 2011).
Hàn Quốc thực hiện chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai. Điều 23, Hiến pháp 1987 của Hàn Quốc quy định: “Quyền sở hữu của mọi công dân được bảo đảm và phải phù hợp với lợi ích công cộng. Việc sung công, trưng dụng hoặc hạn chế sở hữu tư nhân và nhu cầu công cộng, việc bồi thường do các hành vi này được thực hiện theo luật định, tuy nhiên phải có sự bồi thường thỏa đáng”
(Diệu Linh, 2011).
Đối với đất nông nghiệp, để đảm bảo vấn đề an ninh lương thực quốc gia, Hàn Quốc đã đưa ra biện pháp quy hoạch “diện tích đất trồng trọt tuyệt đối” và
“diện tích đất trồng trọt tương đối”, chính phủ Hàn Quốc ngăn cấm việc biến đất trồng trọt thành đất phi nông nghiệp hay được sử dụng xây dựng các khu đô thị.
Nghiêm cấm sử dụng những cánh đồng lúa thuộc phạm vi diện tích đất trồng trọt tuyệt đối cho mục đích phi nông nghiệp. Còn đối với diện tích đất trồng trọt tương đối có thể được dùng cho các mục đích khác tùy thuộc vào chính quyền địa phương song được quy định rất chặt (Diệu Linh, 2011).
Đối với quyền sử dụng đất của người nước ngoài, từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ. Hàn Quốc có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngoài, trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối với công dân các nước có trao quyền tương tự cho công dân Hàn Quốc. Người nước ngoài có thể mua bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá… (đối với các nước cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự). Các loại đất liên quan đến an ninh quốc phòng, cơ sở văn hóa, khu bảo tồn… còn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật về: bảo vệ cơ sở quân sự, bảo tồn di sản văn hóa, luật bảo tồn môi trường…
(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
2.2.4. Quyền sở hữu về đất đai tại Ôxtrâylia
Ôtxtrâylia là nước nằm ở châu Đại Dương, có diện tích tự nhiên khoảng 7,74 triệu km2, dân số hơn 21 triệu người. Ôtxtrâylia là quốc gia độc lập nhưng vẫn duy
trì mối quan hệ dân chủ lập hiến với Nữ hoàng Anh Elizabeth đệ nhị. Pháp luật đất đai của nước này cũng chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh, theo Luật chung. Theo đó, công nhận hai hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân. Pháp luật đất đai không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đối với đất đai mà đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu và chứng nhận quyền (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Tuy nhiên không giống như các nước trong Khối thịnh vượng chung Anh và chính Vương quốc Anh, Chính phủ Liên bang và từng Bang kiểm soát 72% đất đai ở Ốtxtrâylia, thổ dân nắm giữ 13% và chỉ có 15% thuộc sở hữu tư nhân đầy đủ.
Nhiều vùng đất được đưa vào sử dụng theo thỏa thuận thuê đất với Chính phủ Liên bang hoặc Chính phủ Bang và thời hạn thỏa thuận cho thuê đất có thể lên tới 999 năm, cho phép chủ sử dụng đất được hưởng các quyền tương tự như quyền sở hữu tư nhân đầy đủ (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Đối với hình thức sở hữu nhà nước (hay còn gọi là đất vương quyền), đất đai được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất và cho thuê. Thông thường, những loại đất nhạy cảm thường được cấp theo phương thức cho thuê. Tại bang New South Wales, thủ phủ của Sydney, đất được cấp theo chế độ sử dụng tự do (đất tư) gồm 3,6 triệu thửa. Đất vương quyền dành cho mục đích công khoảng 1 triệu thửa (tuy nhiên diện tích thửa đất này lớn hơn nhiều so với thửa đất tư). Để đáp ứng các nhu cầu phát triển, Chính phủ lấy đất từ quỹ đất vương quyền rồi bán cho người sử dụng. Đối với những khu vực nhạy cảm về môi trường thì áp dụng chế độ cho thuê có điều kiện tăng cường sự quản lý. Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất đai ở đây cũng tuân thủ nguyên tắc bền vững: Nhà nước ban hành văn bản “Hướng dẫn chung” về sử dụng đất; việc hướng dẫn khai thác, phát triển cụ thể do chính quyền địa phương ban hành. Sở hữu đất đai tư nhân được thiết lập tương ứng với khái niệm tài sản mà học thuyết về tài sản xác định là một khái niệm trừu tượng được đặt giữa đất đai và người sử dụng đất. Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trên cùng một mảnh đất. Hơn nữa, các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với nó có những loại tài sản khác nhau được thiết lập sản (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
2.2.5. Quyền sở hữu về đất đai tại Trung Quốc
Trung Quốc là quốc gia láng giềng của Việt Nam, có diện tích lục địa lớn thứ nhì trên thế giới với khoảng 9,6 triệu km². Đây cũng là quốc gia đông dân cư nhất trên thế giới với dân số trên 1,35 tỷ người. Cùng sự phát triển vượt bậc của nền kinh
tế trong quá trình đổi mới, chính sách đất đai ở Trung Quốc cũng có những bước tiến mạnh mẽ (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).
Tại Trung Quốc, nhà nước thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai - đó là chế độ sở hữu nhà nước (đối với đất đô thị) và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động (đối với đất nông thôn). Trong khi các cuộc cải cách từ những năm 80 của thế kỷ trước đã chứng kiến các giao dịch đất đô thị trên thị trường bất động sản bùng nổ, thì ở khu vực nông thôn, người nông dân chủ yếu chỉ có quyền sử dụng đất chứ không thể trao đổi, mua bán đất của mình trên thị trường bất động sản. Luật Quản lý đất đai sửa đổi năm 2004 của nước này cũng quy định về việc khống chế chuyển đổi đất nông nghiệp. Theo đó, một diện tích đất canh tác dùng vào mục đích khác buộc phải bồi hoàn bằng một diện tích có phạm vi và chất lượng tương đương (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).
Theo qui định tại Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân theo các hình thức cấp đất (tương ứng với quyền sử dụng đất được cấp), giao đất (tương ứng với quyền sử dụng đất được giao) và cho thuê đất.
- Quyền sử dụng đất được cấp: là hình thức quyền sử dụng đất phổ biến nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải trí;
59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, khoa học, công nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. Quyền sử dụng đất được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai và Nhà nước có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đơn xin gia hạn cấp quyền sử dụng đất phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012).
- Quyền sử dụng đất được được giao:
Là hình thức quyền sử dụng đất được nhà nước giao không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích sử dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và công trình công cộng. Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin giao quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức
nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ). Nhìn chung, quyền sử dụng đất được giao trước tiên nên được chuyển thành quyền sử dụng đất được cấp để có thể thực hiện chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
- Thuê công trình và quyền sử dụng đất: Các công ty nước ngoài thông thường hay thuê trụ sở (văn phòng hoặc trụ sở cùng với các quyền sử dụng đất tương ứng) hơn là mua quyền thanh toán một lần. Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và có thể được gia hạn khi hết hạn. Thuê quyền sử dụng đất không có công trình thường rất hiếm vì ít giá trị sử dụng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
2.2.6. Quyền sở hữu về đất đai tại Mỹ
Mỹ, tên đầy đủ là Hợp chủng quốc Hoa Kỳ hay Hợp chủng quốc Mỹ, là nước Cộng hòa lập hiến liên bang gồm có 50 tiểu bang và một đặc khu liên bang. Quốc gia này nằm gần hoàn toàn ở Tây bán cầu, giáp Thái Bình Dương ở phía Tây, Đại Tây Dương ở phía Đông, Canada ở phía Bắc và Mêxico ở phía Nam. Với diện tích 9,83 triệu km2, Mỹ là quốc gia đứng thứ ba thế giới về diện tích sau Nga và Trung Quốc (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Pháp luật của Mỹ theo hệ thống Luật Chung. Phần lớn đất đai ở Mỹ thuộc sở hữu tư nhân, chiếm khoảng 60%. Người dân có quyền sở hữu đất đai và tài sản trên đất, kể cả không gian phía trên và phía dưới, khoáng sản nếu có và quyền sở hữu này là vĩnh cửu. Đất công thường là đất phục vụ mục đích công cộng, hay những vùng đất rộng lớn như vùng mỏ, rừng, bãi chăn thả, đất đai bờ biển ...
(Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Các quyền của chủ sở hữu đất đai ở Mỹ được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ và được coi như là một quyền cơ bản của công dân. Người sở hữu có thể đem đất đai, nhà cửa tặng hoàn toàn cho người khác hoặc tặng cho đất đai kèm theo điều kiện. Quyền chuyển nhượng đất đai của chủ sở hữu được pháp luật bảo hộ bằng hợp đồng mua bán.
Mọi giao dịch đều phải được thể hiện trong hợp đồng với những nội dung cụ thể như:
vị trí, ranh giới xung quanh, địa chỉ, các bên giao dịch, phương thức thanh toán, các điều khoản phụ. Quyền cho thuê mướn đất ở Mỹ cũng được quy định tương đối chi tiết. Theo đó, người thuê đất chỉ có một số quyền lợi nhất định đồng thời phải đem lại quyền lợi cho chủ đất. Thuê mướn đất có kỳ hạn cố định, nếu thời gian thuê kéo dài hơn một năm thì phải thỏa thuận bằng hợp đồng. Ngoài ra, pháp luật đất đai Mỹ còn