Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận
4.3. Đánh gıá vıệc thực hıện quyền của ngườı sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Gıao Thủy
4.3.1 Tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Giao Thủy
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai trở thành đối tượng của sự mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thuê mướn .... Có thể nói, sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta mới hình thành và phát triển một cách chính thức. Trong đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thị trường phát triển đầu tiên và với tốc độ nhanh nhất trong thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Người sử dụng đất ở được chuyển nhượng đất ở nhưng phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện việc chuyển nhượng thì làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai của huyện. Từ năm
2012 đến năm 2016 đã có 2022 hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở thực hiện đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Giao Thủy. Số liệu cụ thể được thể hiện ở bảng 4.7.
Bảng 4.7. Tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao Thủy từ năm 2012 – 2016
ĐVT: Số vụ
TT Xã, TT Tỏng cộng Năm
2012 2013 2014 2015 2016
1 TT Quất Lâm 140 10 65 8 56 1
2 Giao Thịnh 72 14 14 5 16 23
3 Giao Phong 114 4 37 18 38 17
4 Giao Tân 54 8 13 8 18 7
5 Giao Yến 86 26 23 6 24 7
6 Giao Tiến 128 21 39 13 39 16
7 Bạch Long 101 15 40 6 40 0
8 Giao Châu 84 17 29 10 25 3
9 Giao Long 75 20 20 11 20 4
10 Giao Hải 58 8 20 8 22 0
11 Giao Nhân 102 15 25 17 21 24
12 Hoành Sơn 125 38 29 16 34 8
13 Giao Hà 105 33 37 11 14 10
14 Bình Hòa 105 31 33 3 35 3
15 TT Ngô Đồng 161 16 61 12 50 22
16 Hồng Thuận 54 8 24 5 17 0
17 Giao Xuân 96 22 41 4 29 0
18 Giao Lạc 58 11 13 8 26 0
19 Giao An 78 10 25 2 34 7
20 Giao Hương 29 6 11 1 9 2
21 Giao Thanh 84 28 20 16 20 0
22 Giao Thiện 113 57 23 6 18 9
Tổng cả huyện 2022 418 642 194 605 163
Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Giao Thủy Xem bảng 4.7 ta thấy lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền có sự biến động và có xu hướng tăng từ 418 hồ sơ năm 2012 đến 642 hồ sơ năm 2013, giảm dần vào năm tiếp theo, đến năm 2015 lượng hồ sơ
bắt đầu có xu hướng tăng. Đến năm 2016 số lượng hồ sơ giao dịch giảm xuống 163 hồ sơ. Nguyên nhân tăng là do:
- Tình trạng sốt đất giai đoạn 2012 - 2013 khiến các giao dịch thời kỳ này là sôi động nhất là do:
Năm 2012, huyện Giao Thủy đã cải tạo nâng cấp xong đường tỉnh lộ 489 đi qua các xã Giao Tiến, xã Hoành Sơn, thị trấn Ngô Đồng, xã Hồng Thuận, xã Giao Thanh, xã Giao An. Năm 2013, huyện tiếp tục cải tạo xong quốc lộ 37B đi qua các xã, thị trấn như thị trấn Ngô Đồng, xã Hoành Sơn, xã Giao Nhân, xã Giao Châu, xã Giao Yến, xã Giao Phong, xã Giao Thịnh và thị trấn Quất Lâm.
Mặt khác từ 01/01/2009, Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực, mức thuế TNCN đối với việc chuyển nhượng QSDĐ áp dụng là 2% so với giá trị của đất, thấp hơn so với thuế chuyển nhượng QSD đất trước đây là 4%. ĐUều này đã tạo đUều kUện cho người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ làm tăng lượng giao dịch chuyển nhượng giai đoạn 2012 – 2013.
- Lượng hồ sơ chuyển nhượng giảm trong năm 2014 là do:
+ Ảnh hưởng xấu của nền kinh tế xã hội khiến thị trường bất động sản bị đóng băng, giá đất giảm khiến người có đất không muốn bán nữa.
+ Ngày 17/7/2012, BCH Đảng bộ tỉnh đã ban hành Nghị quyết số 17-NQ/TU về việc tăng cường lãnh đạo công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nên lượng giao dịch chuyển nhượng được đăng ký biến động thường xuyên sẽ giảm.
- Lượng hồ sơ giao dịch tăng trong năm 2015 là do từ khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, sau 2 năm triển khai, các quy định về đất đai được phổ biến rộng rãi đến người dân và các quy định được thể hiện chi tiết do đó tình trạng chuyển nhượng trao tay cũng được hạn chế.
- Lượng hồ sơ chuyển nhượng giảm rõ rệt trong năm 2016 là do: Từ ngày 01/01/2016 Văn phòng đăng ký đất đai thành một cấp thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, quy chế phối hợp giữa Sở Tài nguyên và UBND huyện ban hành chậm do đó việc hướng dẫn các thủ tục cho người dân còn gặp nhiều bỡ ngỡ dẫn đến số lượng giao dịch giảm rõ rệt.
Tính cả giai đoạn điều tra thì hoạt động chuyển nhượng diễn ra tập trung chủ yếu ở ở các xã, thị trấn trung tâm với dân số đông, mật độ cao, nền kinh tế phát triển, hoạt động làng nghề diễn ra nhộn nhịp như thị trấn Quất Lâm là 140 hồ sơ, thị
trấn Ngô Đồng là 161 hồ sơ. Các xã có nền kinh tế - xã hội phát triển ở mức trung bình thì hoạt động thực hiện chuyển nhượng chỉ ở tầm trung so với mặt bằng của huyện, như xã Giao Phòng 114 hồ sơ, xã Giao Tiến là 128 hồ sơ, xã Hoành Sơn là 125 hồ sơ. Các xã có số lượng hồ sơ ít như xã Giao Hương là 29 hồ sơ, xã Giao Tân là 54 hồ sơ, xã Hồng Thuận là 54 hồ sơ .Và lượng giao dịch của các xã này nhộn nhịp nhất vào năm 2013.
Qua bảng 4.7 ta thấy có chênh lệch lớn về lượng hồ sơ chuyển nhượng giữa các xã. Những xã thuần nông như Giao Hương, Giao Tân, Hồng Thuận có lượng giao dịch chuyển nhượng ít. Trong khi thị trấn Quất Lâm và thị trấn Ngô Đồng có số hồ sơ chuyển nhượng rất cao. Nguyên nhân do địa bàn nào có nền kinh tế thuần nông, mức sống thấp, nhu cầu đất, vốn sản xuất không cao thì giao dịch ít, trong khi những địa bàn kinh tế tập trung vào tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ, nơi tập trung đông dân nhu cầu về đất tăng nhiều. Một nguyên nhân khiến các xã có lượng hồ sơ giao dịch chuyển nhượng ít như xã Giao Hương, Giao Tân, Hồng Thuận là do chất lượng nguồn tài liệu, hồ sơ quản lý, bản đồ tương đối thấp, không đồng bộ gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện quyền của mình.
Tuy nhiên kết quả bảng 4.7 là tổng hợp các trường hợp đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền cập nhật; chỉnh lý còn số lượng thực hiện quyền chuyển nhượng thực tế sẽ có số lượng nhiều hơn do việc mua bán, chuyển nhượng của một số hộ gia đình, cá nhân không qua cơ quản quản lý nhà nước mà chỉ mua bán qua tay hoặc chỉ qua văn phòng công chứng làm hợp đồng giao dịch dân sự, qua UBND xã, thị trấn xác nhận việc mua bán, chuyển nhượng giữa 2 bên bán và bên mua là người dân dừng không tiếp tục hoàn thiện hồ sơ nữa.
UBND huyện, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đã niêm yết công khai những thủ tục hành chính mới nhất, trực quan nhất, cần thiết phải có để khi người dân đến giao dịch. Việc công khai thủ tục hành chính, lệ phí và thời gian thực hiện có giấy hẹn kèm theo đã tạo thuận lợi hơn cho người dân khi thực hiện quyền của mình.
Kết quả việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trong giai đoạn 2012 – 2016 được thể hiện bằng hình 4.3 dưới đây:
Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện trong những năm qua đã góp phần đáp ứng nhu cầu về đất ở cũng như đất để đầu tư sản xuất, kinh doanh của người dân. Bên cạnh đó, hoạt động này cũng mang về nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nước.
Hình 4.3. Kết quả việc thực quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao Thủy giai đoạn 2012-2016
Tổng số tiền thu được từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ là 12.190.721 triệu đồng, trong đó thu từ lệ phí trước bạ là 2.628.932 triệu đồng và thu từ thuế thu nhập cá nhân là 9.561.789 triệu đồng (Bảng 4.8).
Bảng 4.8. Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Giao Thủy
giai đoạn 2012 - 2016
ĐVT: Triệu đồng
Năm Thuế thu nhập cá nhân Lệ phí trước bạ Tổng
2012 2.132,556 585,389 2.717,945
2013 2.215,803 615,201 2.831,004
2014 1.691,322 428,360 2.119,682
2015 2.198,985 601,326 2.800,311
2016 1.323,123 398,656 1.721,779
Tổng 9.561,789 2.628,932 12.190,721
Nguồn: Chi cục Thuế huyện Giao Thủy
Kết quả điều tra 30 hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn nghiên cứu cho thấy:
- Phần lớn người dân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là để lấy tiền gửi tiết kiệm chiếm 23,3%; đầu tư bất động sản chiếm 16,7%; đầu tư sản xuất, kinh doanh chiếm 16,7%; lấy tiền xây dựng, sửa chữa nhà cửa chiếm 16,7%, chuyển đến nơi ở mới chiếm 13,3% và các lý do khác chiếm 13,3%. Như vậy, gửi tiết kiệm vẫn là kênh đầu tư được ưu tiên hàng đầu của người dân trên địa bàn huyện trong điều kiện thị trường bất động sản nước ta chưa khởi sắc và các hoạt động đầu tư sản xuất, kinh doanh còn gặp nhiều rủi ro (Bảng 4.9).
- Về khả năng tìm kiếm thông tin và giao dịch trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 46,7 % số hộ trả lời là tạm được, 33,3% số hộ trả lời là dễ dàng, 16,7
% số hộ trả lời là khó tìm và 3,3% số hộ trả lời là rất khó tìm (Bảng 4.9). Các hộ được điều tra cho biết họ tìm kiếm thông tin về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu qua người khác giới thiệu hoặc do những người môi giới đất đai.
- Về mức thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất: có 50% số hộ trả lời là vừa phải, 46,7% số hộ trả lời là cao và 3,3% số hộ trả lời là thấp (Bảng 4.9). Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan với mức thuế suất là 25%, trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản với mức thuế suất là 2% (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2007). Trên địa bàn huyện Giao Thủy, việc xác định thu nhập chịu thuế được áp dụng theo mức thuế suất 2%.
- Về thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: trong số 30 hộ được điều tra có 13/30 hộ (chiếm 43,3%) trả lời là bình thường, 33,3% số hộ trả lời là đơn giản, 23,3% số hộ cho rằng thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất phức tạp (Bảng 4.9).
- Về rủi ro khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất:70% số hộ trả lời là không sợ và ít sợ, có 30% số hộ trả lời là sợ rủi ro (Bảng 4.9). Qua điều tra cho thấy, nguyên nhân chính dẫn đến việc người sử dụng đất lo sợ rủi ro khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do trong nhiều trường hợp bên chuyển nhượng đã hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bên nhận
chuyển nhượng không thực hiện việc trả tiền như đã thỏa thuận. Trong trường hợp này, bên chuyển nhượng có quyền khởi kiện ra Tòa án để đòi lại quyền lợi của mình. Tuy nhiên, đa số người sử dụng đất đều e ngại việc khởi kiện ra Tòa do sợ thủ tục phức tạp và mất tiền án phí cao.
Bảng 4.9. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao Thủy
TT Chỉ tiêu Tổng Tỷ lệ (%)
Tổng số phiếu 30 100
1 Lý do chuyển nhượng
1.2 Gửi tiết kiệm 7 23,3
1.3 Đầu tư bất động sản 5 16,7
1.4 Đầu tư sản xuất, kinh doanh 5 16,7
1.5 Lấy tiền xây dựng, sửa chữa nhà cửa 5 16,7
1.6 Chuyển đến nơi ở mới 4 13,3
1.7 Lý do khác 4 13,3
2 Tìm kiếm thông tin về giao dịch
2.1 Dễ dàng 10 33,3
2.2 Tạm được 14 46,7
2.3 Khó tìm 5 16,7
2.4 Rất khó tìm 1 3,3
3 Mức thuế chuyển nhượng
3.1 Cao 14 46,7
3.2 Vừa phải 15 50,0
3.3 Thấp 1 3,3
4 Thủ tục thực hiện quyền
4.1 Phức tạp 7 23,3
4.2 Bình thường 13 43,3
4.3 Đơn giản 10 33,3
5 Thời gian hoàn thành thủ tục
5.1 Nhanh hơn 8 26,7
5.2 Đúng hẹn 13 43,3
5.3 Không đúng hẹn 9 30,0
6 Rủi ro khi giao dịch về quyền sử dụng đất
6.1 Sợ 9 30,0
6.2 Không sợ 19 63,3
6.3 Ít sợ 2 6,7
7 Giá kê khai để tính thuế
7.1 Cao hơn khung giá 3 10,0
7.2 Bằng khung giá 27 90,0
- Về thời gian hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: có 13/30 hộ (chiếm 43,3%) đánh giá ở mức đúng hẹn, 26,7% số hộ đánh giá ở mức nhanh hơn so với giấy hẹn, 30% số hộ trả lời đánh giá ở mức không đúng hẹn (Bảng 4.9). Qua đó, ta có thể thấy thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở còn chậm do những nguyên nhân khách quan và chủ quan. Ngoài những nguyên nhân chủ quan như sự hạn chế về trình độ, sự thiếu trách nhiệm của một số cán bộ địa chính, trình độ hiểu biết pháp luật đất đai của người dân còn hạn chế.
- Kết quả điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 30 hộ dân cho thấy: chỉ có 10% số hộ khai giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn khung giá, còn 90% số hộ khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng bằng khung giá theo Quyết định của UBND tỉnh. Theo quy định của pháp luật, khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân như sau: trường hợp giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá Nhà nước quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì thu theo giá ghi trong hợp đồng; trường hợp thấp hơn hoặc bằng giá Nhà nước quy định thì thu theo giá Nhà nước (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2007).