Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận
4.3. Đánh gıá vıệc thực hıện quyền của ngườı sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Gıao Thủy
4.3.4. Tình hình việc thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Giao Thủy
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng của người sử dụng đất ra đời cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993. Quyền năng này tiếp tục được thực hiện trong Luật Đất đai năm 2013. Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một phương thức giúp người sử dụng đất tiếp cận dễ dàng với nguồn vốn vay, đồng thời là một kênh giúp ngân hàng và các tổ chức tín dụng mở rộng phạm vi, đối tượng cho vay vốn góp phần thúc đẩy thị trường vốn phát triển.
Trong giai đoạn 2012-2016, trên địa bàn huyện Giao Thủy có 13516 trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất (bảng 4.14).
Lượng đăng ký thế chấp gia tăng do nhu cầu về vốn cho kinh doanh, sản xuất của người dân. Lượng đăng ký nhiều, thường xuyên thường đến từ các xã cần vốn cho nhu cầu sản xuất, vốn cho buôn bán, xây dựng: như xã Bạch Long (1035 lượt), thị trấn Quất Lâm (1046 lượt), xã Giao Thiện (982 lượt), thị trấn Ngô Đồng (886 lượt) trong giai đoạn 2012 - 2016. Các xã có lượng thế chấp quyền sử dụng đất thấp như xã Giao Tân (312 lượt), xã Giao Thịnh (320 lượt). Từ đó cho thấy việc thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cũng phân theo địa bàn khác nhau thì số lượng khác nhau sẽ tạo lên áp lực của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
Bảng 4.14. Tình hình việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Giao Thủy giai đoạn 2012 – 2016
TT Tên xã, TT Tổng số Năm
2012 2013 2014 2015 2016
1 TT Quất Lâm 1046 232 258 128 246 182
2 Giao Thịnh 320 86 84 24 95 31
3 Giao Phong 739 202 196 38 184 119
4 Giao Tân 312 72 85 26 87 42
5 Giao Yến 370 94 106 21 116 33
6 Giao Tiến 514 151 146 41 132 44
7 Bạch Long 1035 232 262 145 245 151
8 Giao Châu 682 193 187 41 179 82
9 Giao Long 772 221 201 64 215 71
10 Giao Hải 493 143 136 32 132 50
11 Giao Nhân 450 113 126 29 117 65
12 Hoành Sơn 383 89 118 25 95 56
13 Giao Hà 497 135 125 27 132 78
14 Bình Hòa 706 156 162 88 165 135
15 TT Ngô Đồng 886 186 206 118 0195 181
16 Hồng Thuận 481 118 138 33 127 65
17 Giao Xuân 429 89 108 39 117 76
18 Giao Lạc 441 96 118 35 128 64
19 Giao An 699 156 185 54 187 117
20 Giao Hương 490 118 147 41 108 76
21 Giao Thanh 789 208 193 76 186 126
22 Giao Thiện 982 234 242 106 255 145
Tổng cộng 13516 3.324 3.529 1.231 3.443 1.989
Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Giao Thủy Tuy nhiên kết quả trên bảng 4.12 là tổng hợp các trường hợp đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền cập nhật, chỉnh lý còn số lượng thực hiện quyền thế chấp thực tế sẽ có số lượng nhiều hơn do việc thế chấp của một số hộ gia đình, cá nhân không qua cơ quan quản lý nhà nước mà chỉ thế chấp qua viết tay hoặc không có giấy tờ gì (tín chấp).
Do thế chấp bằng quyền sử dụng đất là người chủ sử dụng đất dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về mảnh đất thế chấp để làm tín đối với
tổ chức tín dụng, ngân hàng và người cho vay tiền để lấy một khoản tiền nhất định sử dụng vào các mục đích khác nhau mà vẫn sử dụng đất, không bị ảnh hưởng về việc sử dụng đất của chủ sử dụng đất. Khi người vay trả đủ số tiền cho tổ chức tín dụng, ngân hàng hoặc người cho vay tiền thì sẽ nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về mảnh đất thế chấp. Nói cách khác thế chấp bằng quyền sử dụng đất là loại biến động trên giấy tờ, không ảnh hưởng về việc sử dụng đất.
Tuy nhiên việc thế chấp tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng và cá nhân có sự khác nhau:
- Đối với tổ chức tín dụng và ngân hàng thì người sử dụng đất để vay được một khoản tiền nhất định thì sẽ mất thời gian để cán bộ tổ chức tín dụng, ngân hàng thẩm tra việc cho vay có khả thi hay không và thường thì không nhanh chóng mà số lượng tiền vay không được nhiều (thường thì không quá 70 % đối với giá trị theo định giá ngân hàng, tổ chức tín dụng thấp hơn so với giá thị trường), trong khi đó nhiều hộ gia đình không vay hoặc vay được rất ít do không có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc không giải trình được nguồn thu nhập để trả lãi định kì của ngân hàng, tổ chức tín dụng. Về các thủ tục hành chính của cán bộ ngân hàng, tổ chức tín dụng đòi hỏi rất chặt chẽ và rờm rà do đó một số người dân không đến thế chấp tại tổ chức tín dụng, ngân hàng.
- Trong khi đó đối với cá nhân thì người sử dụng đất vạy được khoản tiền lớn hơn mà lại nhanh chóng, có thể chi trong ngày từ lúc đặt vấn đề với người cho vay là có thể nhận được tiền về. Tuy nhiên đây là hình thức không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép vì tính rủi ro cho cả 2 bên và không quản lý được lãi suất người sử dụng đất phải vay, có thể giấy mất trật tự an ninh xã hội, tạo ra các tiêu cực phát sinh phía sau như vay nặng lãi, hình thức đòi nợ và tranh chấp về đất đai... Tuy đây là hình thức không được phép nhưng vẫn tồn tại và thực tế đang phát triển thành thị trường tài chính đen nguyên nhân do tính nhanh chóng cùng với việc người sử dụng đất vay tiền dễ dàng, không phải làm các thủ tục rờm rà, số lượng tiền vay được lớn và trường hợp ngân hàng, tổ chức tín dụng không đồng ý cho người sử dụng đất vay.
- Về cơ bản chủ yếu người dân đến vay vốn tại ngân hàng, tổ chức tín dụng, chỉ một số ít bộ phận người dân vay vốn tại các cá nhân cho vay tiền. Những hộ gia đình vay vốn của cá nhân thường rơi vào các hoàn cảnh khó khăn không vay được ngân hàng, số lượng ngân hàng cho vay quá ít, có những vướng mắc về thủ tục hành chính khi vay... tuy nhiên số lượng này không nhiều.
Kết quả tổng hợp cho thấy, phần lớn các trường hợp tham gia thực hiện quyền thế chấp là thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể có 11.028/13.516 trường hợp (chiếm 81,95%), còn lại 2.488 trường hợp (chiếm 18,05%) trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất. Sở dĩ như vậy là do trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, thì nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Trong khi đó, trước khi Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ra đời, thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở là không nhiều. Do đó, nếu người dân muốn thế chấp cả quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất thì phải thực hiện thủ tục cấp bổ sung quyền sở hữu nhà ở. Điều này đã gây không ít khó khăn cho người dân khi thực hiện thế chấp.
Hình 4.6. Kết quả việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao Thủy giai đoạn 2012 - 2016
Dựa vào biểu đồ hình 4.6 , cho thấy: việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở trong 5 năm (2012 – 2016) đã có sự biến động. Năm 2012, số vụ thế chấp QSDĐ ở trên địa bàn huyện là 3324 vụ và tăng dần trong các năm tiếp theo.
Năm 2013 số lượng hồ sơ giao dịch cao nhất là 3529 vụ. Đến năm 2014 số lượng hồ sơ giao dịch thấp nhất là 1231 hồ sơ, giảm 2298 vụ so với năm 2013.Nguyên nhân do trong giai đoạn này, Chính phủ ban hành các chính sách kiềm chế lạm phát dẫn đến việc các ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất cho vay, trong khi đó nền kinh tế vẫn đang phục hồi đã dẫn đến việc người dân ít hoặc không có khả năng để vay vốn. Giai đoạn (2014 -2015), khi lãi suất cho vay của các ngân hàng giảm xuống
cùng với nhu cầu vay vốn để đầu tư sản xuất kinh doanh của người dân tăng cao thì số vụ thế chấp quyền sử dụng đất đã tăng từ 1231 hồ sơ lên 3443 hồ sơ. Năm 2016 số hồ sơ giảm xuống còn 1989 hồ sơ.
Hiện nay, đất đai không chỉ là nơi cư trú mà đã trở thành nguồn vốn để đầu tư sản xuất trong một xã hội có nền kinh tế ngày càng phát triển.
Kết quả đánh giá ý kiến của 30 hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở tại huyện Giao Thủy được thể hiện ở bảng 4.15
Bảng 4.15. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao Thủy
TT Chỉ tiêu Tổng Tỷ lệ (%)
Tổng số phiếu 30 100
1 Lý do thế chấp
1.1 Đầu tư sản xuất, kinh doanh 14 46.7
1.2 Đầu tư BĐS 2 6.7
1.3 Xây dựng, sửa chữa nhà cửa 6 20.0
1.4 Trả nợ 3 10.0
1.6 Cho con học hành 3 10.0
1.7 Lý do khác 2 6.7
2 Thời gian hoàn thành thủ tục
2.1 Nhanh hơn 12 40.0
2.2 Đúng hẹn 18 60.0
2.3 Không đúng hẹn 0 0.0
3 Mức vay so với giá trị quyền sử dụng đất
3.1 Rất phù hợp 5 16.7
3.2 Phù hợp 15 50.0
3.3 Không phù hợp 10 33.3
4 Mức độ hài lòng về số tiền được vay
4.1 Hài lòng 20 66.7
4.2 Không hài lòng 10 33.3
Về lý do thế chấp quyền sử dụng đất: Trong số 30 hộ dân được phỏng vấn, có 46, 7% số hộ vay vốn để đầu tư, sản xuất kinh doanh, 20% số hộ vay vốn để xây dựng, sửa chữa nhà cửa, 33,3% số hộ còn lại vay vốn để trả nợ, đầu tư bất động sản, cho con học hành và các lý do khác.
- Về thời gian hoàn thành thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất: 60%
số hộ được hỏi trả lời là đúng hẹn và 40% số hộ trả lời là nhanh hơn so với giấy hẹn. Những năm qua, cùng với sự ra đời của nhiều ngân hàng thương mại cổ phần và các chính sách cải cách thủ tục hành chính, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đã được rút ngắn từ 3 ngày làm việc xuống còn 1 ngày. Điều này đã tạo điều kiện cho người dân giải quyết những khó khăn về tài chính và yên tâm vay vốn đầu tư, sản xuất kinh doanh.
- Về số tiền được vay khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất: Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước thì tổ chức tín dụng căn cứ vào nhu cầu vay vốn, khả năng hoàn trả nợ của khách hàng và khả năng nguồn vốn của mình để quyết định mức cho vay. Đối với các tổ chức tín dụng khác nhau có mức cho vay khác nhau, nhưng thông thường không vượt quá 75% giá trị tài sản thể chấp. Trong số 30 hộ được điều tra có 66,7 % số hộ được vay ở mức vay so với giá trị quyền sử dụng đất cảm thấy rất phù hợp và phù hợp, 33,3% số hộ cảm thấy không phù hợp với mưc vay so với giá trị quyền sử dụng đất. Trong khi tâm lý chung của người sử dụng đất khi đi vay vốn là muốn vay được số vốn lớn nhất có thể, nên qua điều tra về mức độ hài lòng với số vốn được vay, có 66,7% số hộ trả lời là hài lòng, 33,3% số hộ trả lời là không hài lòng.