Phần II. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
2.3. Cơ sở thực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại việt nam
2.3.4. Thực tiễn việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại hà nội
Hiện nay trên toàn địa bàn thành phố việc chuyển quyền sử dụng đất đô thị diễn ra hết sức phức tạp nhưng nó vẫn đang được UBND thành phố phối hợp với các cơ quan dần đi vào nề nếp.
Trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất và các quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai quy định. UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 24/2014/QD- UBND ngày 20/6/2014 quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quyết định ban hành đã tháo gỡ vướng mắc khó khăn cho các chủ sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất cũng như trong việc cấp GCNQSDĐ lần đầu góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Thành phố Hà Nội đã giải phóng mặt bằng thực hiện một số dự án đầu tư xây dựng các công trình trọng điểm phục vụ dân sinh, các công trình công cộng.
Tập trung giải quyết các vấn đề khó khăn phức tạp tái định cư, hậu giải phóng mặt bằng. Tập trung triển khai và xây dựng các khu tái định cư tập trung của thành phố với khả năng bố trí tái định cư phục vụ công tác tái định cư cho cac dự án. Bổ sung quỹ nhà đất thành phố để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng một số huyện.
Năm 2016, Ủy ban nhân dân các quận, huyện, thị xã đã cấp được 3.815 Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân, đạt 68,5%. Trên địa bàn quận, huyện, thị xã đã cấp được 1.249.513/1.457.478 thửa đất, đạt 85,7% tổng số thửa đất; đạt 99,61% đối với các trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện và đã kê khai cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định của pháp luật.
a, Thẩm quyền quản lý và cập nhật thực hiện quyền sử dụng đất
- Tiếp nhận hồ sơ đăng ký thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính thuộc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, Sở Tài nguyên và Môi trường.
- Thụ lý hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện thuộc Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội.
- UBND xã, phường, thị trấn (nơi có đất) có thẩm quyền xác minh nội dung biến động điều tra thực địa trong trường hợp có thay đổi về ranh giới sử dụng đất, loại tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu.
b, Thủ tục hành chính thực hiện quyền sử dụng đất - Chuyển nhượng toàn bộ thửa đất
Trường hợp này, người chủ sử dụng đất chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho 1 chủ sử dụng đất khác.
Bộ hồ sơ đăng ký chuyển nhượng toàn bộ thửa đất bao gồm:
1. Hợp đồng chuyển nhượng được lập tại cơ quan công chứng có chứng nhận của cơ quan công chứng Nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng này được lập thành 5 bản trong đó bên chuyển nhượng 1 bản; bên nhận chuyển nhượng 1 bản;
Chi cục thuế giữ 1 bản; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai 1 bản; Văn phòng công chứng 1 bản.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (do sự thỏa thuận trong hợp đồng bên nào nộp, thường thì bên chuyển nhượng nộp) bên nào chịu thuế TNCN thì khai tờ thuế này.
3. Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất: Các mẫu tờ khai nhận tại nơi người SDĐ nộp hồ sơ (Bộ phận một cửa). Mỗi loại tờ khai được lập thành hai (02) bản:
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất giữ một (01) bản, một (01) bản chuyển cho cơ quan Thuế làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính.
4. Trong trường hợp bên bán là một người cần có các giấy tờ sau:
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu từ trước tới nay sống độc thân).
- Bản án ly hôn + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đã ly hôn).
- Giấy chứng tử của vợ hoặc chồng + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu vợ hoặc chồng đã chết trước khi có tài sản).
- Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thoả thuận hay bản án phân chia tài sản (Hợp đồng tặng cho, văn bản khai nhận thừa kế, thoả thuận phân chia, bản án phân chia tài sản).
6. Hợp đồng uỷ quyền bán, hợp đồng ủy quyền mua (nếu có).
Những giấy tờ trên được phô tô và công chứng tại cơ quan công chứng.
Trong trường hợp chuyển quyền sở hữu toàn bộ nhà ở, đất ở, người sử dụng đất và sở hữu nhà được quyền lựa chọn nộp hồ sơ tại một trong các phòng công chứng thành phố hoặc UBND thành phố nơi có nhà, đất.
- Chuyển nhượng một phần thửa đất
Trường hợp này, người chủ sử dụng đất chuyển nhượng 1 phần thửa đất cho chủ sử dụng khác và giữ lại một phần không chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho nhiều chủ sử dụng khác nhau.
Bộ hồ sơ đăng ký chuyển nhượng một phần thửa đất về cơ bản là giống bộ hồ sơ đăng ký chuyển nhượng toàn phần thửa đất và kèm theo 2 thủ tục sau:
Trích lục thửa đất (hoặc sơ đồ kỹ thuật thửa đất).
Phiếu chuyển của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai gửi cơ quan công chứng để công chứng hợp đồng làm thủ tục chuyển nhượng.
- Thừa kế theo di chúc
Trường hợp người chủ sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi chết có di chúc hợp pháp.
Hồ sơ đăng ký thừa kế bao gồm:
1. Di chúc của chủ sử dụng đất để lại có hiệu lực pháp lý.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
- Thừa kế không có di chúc
Trường hợp này là người chủ sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi chết không để lại di chúc hoặc di chúc không hợp pháp.
Bộ hồ sơ đăng ký thừa kế không có chúc về cơ bản là giống bộ hồ sơ đăng ký thừa kế có di chúc và kèm theo thủ tục sau:
Biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật; đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất.
- Tặng cho toàn bộ thửa đất
Trường hợp này, người chủ sử dụng đất cho tặng toàn bộ thửa đất cho chủ sử dụng đất khác.
Bộ hồ sơ đăng ký tặng cho bao gồm:
1. Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (do sự thỏa thuận trong hợp đồng bên nào nộp, thường thì bên nhận tặng cho nộp) bên nào chịu thuế TNCN thì khai tờ thuế này.
3. Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất: Các mẫu tờ khai nhận tại nơi người SDĐ nộp hồ sơ (Bộ phận một cửa). Mỗi loại tờ khai được lập thành hai (02) bản:
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất giữ một (01) bản, một (01) bản chuyển cho cơ quan Thuế làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính.
4. Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của cả vợ và chồng của bên tặng cho và bên nhận tặng cho, hộ khẩu thường trú của bên tặng cho và bên nhận tặng cho.
5. Trong trường hợp bên tặng cho là một người cần có các giấy tờ sau:
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu từ trước tới nay sống độc thân).
- Bản án ly hôn + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đã ly hôn).
- Giấy chứng tử của vợ hoặc chồng + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu vợ hoặc chồng đã chết trước khi có tài sản).
- Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thoả thuận hay bản án phân chia tài sản (Hợp đồng tặng cho, văn bản khai nhận thừa kế, thoả thuận phân chia, bản án phân chia tài sản).
6. Hợp đồng uỷ quyền tặng cho, hợp đồng ủy quyền nhận tặng cho (nếu có).
Những giấy tờ trên được phô tô và công chứng tại cơ quan công chứng.
- Tặng cho một phần thửa đất
Trường hợp này, người chủ sử dụng đất tặng cho 1 phần thửa đất cho chủ sử dụng đất khác và giữ lại một phần hoặc tặng cho nhiều chủ sử dụng khác nhau.
Bộ hồ sơ về cơ bản giống hồ sơ đăng ký tặng cho toàn phần thửa đất và kèm theo 2 thủ tục:
Trích lục thửa đất (hoặc sơ đồ kỹ thuật thửa đất) do đơn vị có chức năng pháp lý trên địa bàn đo đạc lập và phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét, kiểm tra.
Phiếu chuyển của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai gửi cơ quan công chứng để công chứng hợp đồng làm thủ tục tặng cho.
- Thế chấp quyền sử dụng đất
Là trường hợp chủ sử dụng đất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để thế chấp với tổ chức tín dụng, ngân hàng.
Bộ hồ sơ đăng ký thế chấp bao gồm:
1. Hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.