Phần II. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận
4.4. Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thị trấn Phúc Thọ và 2 xã: Phụng Thượng; Xuân Phú, Huyện Phúc Thọ
4.4.1. Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng
Theo kết quả điều tra 150 hộ gia đình trong giai đoạn 2013-2016 cho thấy, có 86 hộ gia đình, cá nhân tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó có 14 hộ gia đình, cá nhân tham gia chuyển nhượng 2 lần, đưa tổng số trường hợp chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất của các hộ được điều tra là 100 trường hợp chiếm 57,3% số hộ được hỏi. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu tập trung là đất ở với 94 trường hợp, chiếm 92% số trường hợp chuyển quyền sử dụng đất. Tỉ lệ chuyển quyền sử dụng đất vườn và ao liền kề chỉ chiếm 8,0 % số trường hợp. Tổng diện tích đất chuyển quyền sử dụng đất trong giai đoạn nghiên cứu là 7840,6 m2. Tìm hiểu về mục đích chuyển quyền sử dụng đất ở, đất vườn và ao liền kề cho thấy có 36% là đầu cơ kinh doanh bất động sản; 13 % là nhu cầu làm nhà ở để cư trú và 14 % tổng số trường hợp chuyển nhượng đất để lấy tiền đầu tư sản xuất kinh doanh, có rất ít trường hợp chuyển nhượng với mục đích lấy tiền mua vật dụng hoặc gửi tiết kiệm.
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ở, vườn, ao liền kề tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu
STT Chỉ tiêu/đơn vị
Thị trấn Phúc
Thọ
Xã Phụng Thượng
Xã Xuân
Phú
Tổng
1 Tổng số hộ gia đình, cá nhân 34 27 25 86
2 Tổng số trường hợp chuyển
nhượng (trường hợp) 39 33 28 100
Trong đó: Đất ở 37 30 25 92
Đất vườn, ao liền kề 2 3 3 8
3 Diện tích (m2) 3.072,4 2.866,7 1.901,5 7.840,6 4 Tình hình thực hiện thủ tục đăng
ký biến động (trường hợp)
4.1 Hoàn thành thủ tục 32 26 21 79
4.2 Chưa hoàn thành 2 2 3 7
4.3 Giấy tờ viết tay có xác nhận của
chính quyền địa phương 5 5 4 14
4.4 Giấy tờ viết tay 0 0 0 0
5 Thực trạng giấy tờ (trường hợp) 5.1 Có Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất 39 33 28 100
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra Nếu so sánh tình hình chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ở tại các xã có điều kiện phát triển khác nhau có sự khác biệt thể hiện ở bảng 4.12. Tại những xã có vị trí trung tâm có công nghiệp, thương mại dịch vụ phát triển, việc "mua bán đất" diễn ra sôi động hơn tại những xã vẫn còn tỷ lệ “nông thôn” cao. Tuy nhiên ở mỗi xã khác nhau cũng có sự biến đổi và những đặc thù khác biệt.
Đối với thị trấn Phúc Thọ, là trung tâm hành chính của huyện, kinh tế - xã hội phát triển trước một bước so với các xã khác nên số lượng giao dịch chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giai đoạn 2013-2016 đều lớn và có mức độ khá ổn định. Trong giai đoạn nghiên cứu, có 39 trường hợp có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tổng số 50 hộ được điều tra, chiếm 39% tổng số trường
hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 3 xã, trong đó 37 trường hợp chuyển nhượng là đất ở, 2 trường hợp chuyển nhượng là đất vườn, ao liền kề.
Tại xã Phụng Thượng, lượng giao dịch chuyển nhượng đất đai diễn ra cũng rất sôi động. Cả giai đoạn có 33 trường hợp có giao dịch chuyển nhượng đất trong tổng số 50 hộ gia đình, cá nhân được điều tra, trong đó có 30 trường hợp chuyển nhượng giao dịch đất ở và 03 trường hợp giao dịch chuyển nhượng đất vườn, ao (chiếm 33% số trường hợp của cả 3 xã điều tra). Song nhìn chung thực tế lượng giao dịch trong giai đoạn điều tra có xu hướng bán đi nhiều hơn mua vào, do giá Quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi tắt là giá đất) có xu hướng tăng lên, thị trường bất động sản khởi sắc hơn, hoặc các nhà đầu cơ không còn khả năng giữ đất do nguồn vốn ngày càng hạn hẹp.
Đối với những xã thuần nông như Xuân Phú, nhìn chung việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ít xảy ra (chỉ chiếm 28% số trường hợp cả thời kỳ tại 3 xã điều tra). Nguyên nhân chính của tình hình này là đường xá giao thông từ các khu đô thị lớn, từ các khu trung tâm vào xã còn hạn chế.
Số liệu tổng hợp về tình hình đăng ký giao dịch hoàn thành thủ tục đăng ký biến động (bảng 3.12) cho thấy, trong số trường hợp đến đăng ký biến động có 79 trường hợp đã hoàn thành thủ tục đăng ký biến động, chiếm 79% số trường hợp chuyển quyền sử dụng đất tại 3 xã nghiên cứu. Trong đó nhiều nhất là thị trấn Phúc Thọ có 32/39 trường hợp, tương ứng 82,05% số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã và chiếm 40,5% số trường hợp hoàn thành giao dịch trong 03 xã nghiên cứu. Tiếp đến là xã Phụng Thượng có 26/33 trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, tương ứng 78,78% số trường hợp chuyển quyền sử dụng đất trong xã và chiếm 32,91% số trường hợp hoàn thành giao dịch trong 03 xã nghiên cứu. Xã Xuân Phú có số trường hợp đến đăng ký giao dịch biến động hoàn thành thấp nhất với 21/28 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tương ứng 75% số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong xã và chiếm 26,58% số trường hợp hoàn thành giao dịch trong 03 xã nghiên cứu. Điều này chứng tỏ đa số người dân đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng đã hiểu nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phí theo quy định sẽ được đăng ký sang tên hợp pháp, đảm bảo
quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên vẫn còn 21/100 trường hợp chưa hoàn thành, trong đó có 7 trường hợp đang tiếp tục hoàn thiện hồ sơ đăng ký biến động, tương ứng 33,33%; 14 hồ sơ sử dụng giấy tờ viết tay có UBND xã xác nhận, tương ứng 66,67%.
Các trường hợp chưa hoàn thành thủ tục do có giấy tờ viết tay đều là những trường hợp tồn tại do nhận chuyển nhượng đất từ lâu, nhưng nay không liên hệ được với chủ sử dụng đất cũ hoặc liên hệ được nhưng chủ sử dụng đất cũ không phối hợp thực hiện đăng ký biến động. Để tháo gỡ những vướng mắc này, Chính phủ đã quy định tại Khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 và quy định chi tiết tại Khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Mặt khác qua tìm hiểu cho thấy người dân khi chuyển nhượng không muốn thực hiện quyền sử dụng đất tại các cơ quan có thẩm quyền là do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế, nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Về phía cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chính còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân cần phải cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính.