Phần II. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận
4.3. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ
4.3.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Năm 2015 cao nhất so với các năm sau của thời kỳ nghiên cứu với số trường hợp chuyển nhượng là 1.328 trường hợp chiếm 36,13% tổng số trường hợp trong cả giai đoạn nghiên cứu. Các giao dịch chuyển nhượng trong giai đoạn nghiên cứu không chênh lệch quá lớn năm 2015 chênh hơn năm 2016 là 114 trường hợp, chênh hơn năm 2013 là 312 trường hợp.
Điều này chứng tỏ nhu cầu thực về đất ở của các hộ gia đình, cá nhân ngày
càng có xu hướng ổn định và chính sách pháp luật góp phần ảnh hưởng đến việc giao dịch chuyển nhượng đất đai. Xu hướng ổn định này có thể sẽ vẫn tiếp tục tiếp diễn do tác động của việc ổn định thị trường bất động sản và chính sách pháp luật về đất đai.
4.3.1.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện tại Điều 106 của Luật Đất đai năm 2003 và Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, khoản 3 Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định: "Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước" và Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 đã quy định “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”.
Theo thống kê của Chi nhánh văn phòng đăng đất đai, trong giai đoạn nghiên cứu đề tài, không có trường hợp nào đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Chi nhánh văn phòng đăng đất đai tại huyện.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc người dân trên địa bàn huyện không thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp như: Việc canh tác trên thửa đất nông nghiệp không đem lại nhiều lợi nhuận và người dân không đủ máy móc, vốn và công sức để có thể canh tác trên một thửa đất lớn vì vậy mà người dân không có nhu cầu mua thêm quyền sử dụng đất nông nghiệp để phục vụ phát triển canh tác. Phần lớn hiện nay người dân trên địa bàn canh tác trên đất nông nghiệp chủ yếu là để phục vụ nhu cầu nhỏ của gia đình và giữ đất không bỏ hoang.
4.3.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, vườn, ao liền kề
Theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện tại Điều 106 của Luật Đất đai năm 2003 và Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Trong giai đoạn nghiên cứu, người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Quyết định 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 (theo Luật Đất đai 2003), Quyết định
số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 (theo Luật Đất đai 2013) và mới nhất là Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 của UBND TP Hà Nội.
Theo quy định, các hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục đăng ký biến động tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Phúc Thọ.
Bảng 4.5. Tình hình thực hiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ở, vườn, ao liền kề trên địa bàn huyện Phúc Thọ
Đơn vị tính: Vụ
STT Tên xã, TT Năm
Tổng số 2013 2014 2015 2016
1 Thị trấn Phúc Thọ 39 68 70 73 250
2 Xã Vân Hà 33 32 29 30 124
3 Xã Vân Nam 36 44 41 39 160
4 Xã Vân Phúc 36 54 60 58 208
5 Xã Xuân Phú 35 36 35 32 138
6 Xã Cẩm Đình 28 37 28 36 129
7 Xã Phương Độ 34 37 24 39 134
8 Xã Sen Chiểu 45 46 66 60 217
9 Xã Võng Xuyên 24 54 98 68 244
10 Xã Long Xuyên 64 69 110 89 332
11 Xã Thượng Cốc 29 32 29 33 123
12 Xã Hát Môn 39 56 63 59 217
13 Xã Thọ Lộc 68 62 103 59 292
14 Xã Tích Giang 38 60 65 58 221
15 Xã Phúc Hòa 45 37 41 36 159
16 Xã Ngọc Tảo 36 43 56 36 171
17 Xã Thanh Đa 41 39 36 42 158
18 Xã Trạch Mỹ Lộc 40 44 45 39 168
19 Xã Tam Thuấn 29 31 32 29 121
20 Xã Phụng Thượng 72 81 90 78 321
21 Xã Tam Hiệp 69 71 85 87 312
22 Xã Hiệp Thuận 65 45 54 59 223
23 Xã Liên Hiệp 71 56 68 75 270
Tổng cộng 1.016 1.134 1.328 1.214 4.692
Nguồn: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Phúc Thọ
Theo số liệu tổng hợp từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Phúc Thọ, Giai đoạn 2013-2016 đã có 4.692 vụ thực hiện kê khai đăng ký biến động chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ở đăng ký tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện.
Năm 2014 bắt đầu thời điểm thực hiện việc chuyển nhượng đất đai theo quy định pháp Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn hiện hành. Thời điểm này, về cơ bản điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng đất đai là không có nhiều thay đổi so với quy định của pháp Luật Đất đai năm 2003.
Nhưng, các loại mẫu đơn và cách vào mã hồ sơ theo kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT có nhiều thay đổi so với Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT mà chưa có hướng dẫn cụ thể; Đồng thời việc xây dựng quy trình thực hiện và luân chuyển hồ sơ chưa được kịp thời dẫn đến việc công dân thực hiện hồ sơ có nhiều khó khăn, vướng mắc, gây ra tâm lý e ngại cho công dân. Tuy nhiên, với sự linh hoạt của lãnh đạo UBND huyện, Phòng Tài nguyên Môi trường và Sở Tài nguyên và Môi trường, đã đề xuất và ban hành quy trình tạm thời, hướng dẫn công dân một cách tỉ mỉ và dễ hiểu nhất, do đó số lượng hồ sơ thời kỳ đầu thực hiện Luật Đất đai năm 2013 vẫn nhiều và vẫn đạt được hiệu quả cao. Số lượng giao dịch quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong năm 2014 là 1.134 trường hợp.
Số lượng thực hiện quyền chuyển nhượng Quyền sử dụng đất qua các năm có chiều hướng tăng và ổn định. Cao nhất là năm 2015 có 1.328 vụ chuyển nhượng, ít nhất là năm 2013 có 1.016 vụ. Chứng tỏ người dân đã nhận thức được quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời các văn bản pháp lý của Nhà nước quy định việc thực hiện quyền sử dụng đất ngày càng chặt chẽ yêu cầu người dân phải đăng ký thì mới đảm bảo pháp lý và quyền lợi hợp pháp với thửa đất chuyển nhượng ngoài ra, các quy định về thủ tục hành chính đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng dễ thực hiện hơn cho người dân.
Việc đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất tại các xã phát triển của huyện là 3.107 trường hợp (chiếm 66,2 % tổng số trường hợp), trung bình 258,9 trường hợp trên 1 xã có số lượng nhiều hơn so với các xã phát triển thuần nông của huyện với 1.585 trường hợp (chiếm 33,8%), trung bình
144,0 trường hợp trên 1 xã trong 4 năm từ 2013 - 2016. Từ đó cho thấy việc thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất cũng phân theo địa bàn khác nhau thì số lượng biến động cũng như tính chất của biến động cũng khác nhau và sẽ tạo lên áp lực cho chính quyền địa phương tại các xã, thị trấn cũng khác nhau trong việc quản lý nhà nước về đất đai.
Hình 4.2. Tình hình thực hiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ở, vườn, ao liền kề tại các xã phát triển và thuần nông trên địa bàn huyện Phúc Thọ Tuy nhiên kết quả trên bảng 4.6 là tổng hợp các trường hợp đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền cập nhật, chỉnh lý còn số lượng thực hiện quyền chuyển nhượng thực tế sẽ có số lượng nhiều hơn do việc mua bán, chuyển nhượng của một số hộ gia đình, cá nhân không qua cơ quan quản lý nhà nước mà chỉ mua bán qua tay hoặc chỉ qua văn phòng công chứng làm hợp đồng giao dịch dân sự, qua UBND xã, thị trấn xác nhận việc mua bán chuyển nhượng giữa 2 bên bán và bên mua là người dân dừng không tiếp tục hoàn thiện hồ sơ nữa.
Bảng 4.6. Kết quả thực hiện đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, vườn ao liền kề trên địa bàn huyện Phúc Thọ
Đơn vị tính: Vụ
Thời gian Năm
Tổng
2013 2014 2015 2016
Số kê khai đăng ký 1016 1134 1328 1214 4692
Số đăng ký thành công 939 1069 1288 1169 4465
Số trả bổ sung 77 65 40 45 227
Nguồn: Chi nhánh văn phòng đăng đất đai huyện Phúc Thọ Qua số liệu nêu trên, ta nhận thấy số lượng hồ sơ chưa đủ điều kiện đăng ký biến động, yêu cầu bổ sung hồ sơ theo quy định còn nhiều (227 vụ) chiếm 4,8% tổng số hồ sơ công dân thực hiện.
Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến việc hồ sơ chưa thực hiện thành công, trong đó có nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan. Cụ thể có một số nguyên nhân như sau:
- Thửa đất nằm trong phạm vi quy hoạch, đã có thông báo thu hồi đất.
- Thửa đất tham gia giao dịch chuyển nhượng có sự biến động về hình thể, diện tích trong quá trình sử dụng.
- Đất có tranh chấp.
Việc thực hiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ở có số lượng lớn và biến động là do:
Huyện Phúc Thọ là huyện có tốc độ đô thị hoá nhanh, việc tăng dân số chủ yếu là do di cư cơ học, điều đó đồng nghĩa là có nhiều hộ gia đình, cá nhân chuyển đến sinh sống sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Bên cạnh đó, các cụm công nghiệp trong huyện với nhiều doanh nghiệp sử dụng đất có diện tích lớn, nhiều ngành công nghiệp sản xuất và chế biến đã thu hút một lượng người lao động rất lớn kéo theo nhu cầu ăn ở ổn định cũng là một nguyên nhân làm lượng giao dịch tăng so với các năm trước đó.