Phần II. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận
4.3. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ
4.3.4. Thế chấp quyền sử dụng đất
Là quyền được chủ sử dụng đất thực hiện nhiều, chỉ sau việc thực hiện quyền chuyển nhượng. Trong cả giai đoạn nghiên cứu 2013-2016 đã có tổng số 3.384 trường hợp thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ở đến đăng ký.
Do ngân hàng chỉ cho thế chấp đối với quyền sử dụng đất ở và buộc người dân phải đăng ký với cơ quan nhà nước cộng với thủ tục hành chính trong đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất ngày càng thuận tiện, đơn giản, thời gian giải quyết nhanh hơn nên người sử dụng đất đã được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuận tiện hơn, đảm bảo về mặt pháp lý để vay vốn ngân hàng phục vụ cho sản xuất kinh doanh. Đất đai không chỉ là nơi cư trú nay trở thành nguồn vốn để đầu tư sản xuất trong một xã hội có nền kinh tế ngày càng phát triển, góp phần hạn chế những tranh chấp đất đai có thể xảy ra nếu người sử dụng đất không đăng ký khai báo.
Người sử dụng đất được đảm bảo pháp lý về quyền lợi với thửa đất của mình.
Việc thế chấp bằng bất động sản ngày nay cũng được pháp luật quy định rất chặt chẽ, được lập thành hợp đồng thế chấp với một bên là bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng) và bên thế chấp, do Phòng công chứng Nhà nước hoặc Văn phòng công chứng trực thuộc Sở Tư pháp thành phố Hà Nội) lập và chứng nhận. Những thành phần trong gia đình có liên quan về quyền lợi đối với bất động sản mang đi thế chấp đều phải xác nhận việc có nhu cầu sử dụng vốn, loại hình sử dụng vốn và chứng minh khả năng chi trả. Hồ sơ đăng ký thế chấp và xóa thế chấp được
thực hiện ở Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Người sử dụng đất ở được thế chấp quyền sử dụng đất nhưng phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện việc thế chấp thì làm thủ tục đăng ký biến động tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Phúc Thọ.
Theo số liệu tổng hợp từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Phúc Thọ, từ năm 2013 đến năm 2016 đã có 3.384 hồ sơ thế chấp QSDĐ ở thực hiện đăng ký biến động tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Phúc Thọ được thể hiện ở bảng 4.11 dưới đây.
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng Quyền sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ
Đơn vị: vụ
STT Tên xã, TT Năm
Tổng số 2013 2014 2015 2016
1 Thị trấn Phúc Thọ 33 43 68 57 201
2 Xã Vân Hà 25 25 32 29 111
3 Xã Vân Nam 26 27 32 32 117
4 Xã Vân Phúc 33 36 37 39 145
5 Xã Xuân Phú 27 25 31 28 111
6 Xã Cẩm Đình 28 27 30 28 113
7 Xã Phương Độ 23 28 31 30 112
8 Xã Sen Chiểu 35 38 49 47 169
9 Xã Võng Xuyên 42 47 54 44 187
10 Xã Long Xuyên 40 50 49 53 192
11 Xã Thượng Cốc 31 30 33 28 122
12 Xã Hát Môn 35 39 45 41 160
13 Xã Thọ Lộc 35 34 56 45 170
14 Xã Tích Giang 37 39 53 42 171
15 Xã Phúc Hòa 30 29 33 32 124
16 Xã Ngọc Tảo 28 30 31 29 118
17 Xã Thanh Đa 30 27 30 31 118
18 Xã Trạch Mỹ Lộc 29 31 33 34 127
19 Xã Tam Thuấn 30 33 33 38 134
20 Xã Phụng Thượng 33 45 65 56 199
21 Xã Tam Hiệp 32 44 43 47 166
22 Xã Hiệp Thuận 30 40 37 38 145
23 Xã Liên Hiệp 31 43 48 50 172
Tổng cộng 723 810 953 898 3.384
Nguồn: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Phúc Thọ
Qua bảng 4.11 cho thấy tình hình thế chấp quyền sử dụng đất đã được đăng ký tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Phúc Thọ theo các năm có biến động không nhiều, tập trung tham gia đăng ký nhiều nhất năm 2016 với 953 trường hợp, thấp nhất năm 2013 với 723 trường hợp. Nguyên nhân biến động do ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2013 – 2020 của UBND huyện Phúc Thọ. Mặt khác, các văn bản sửa đổi bổ sung của luật đất đai 2013 ngày càng chặt chẽ và rõ ràng hơn, tạo điều kiện cho người dân tham gia các thủ tục hành chính được dễ dàng hơn.
Do đặc thù của thế chấp quyền sử dụng đất phụ thuộc vào tình hình phát triển kinh tế xã hội, kinh doanh, sản xuất, thương mại, dịch vụ. Khi kinh tế phát triển, sản xuất, thương mại, dịch vụ có xu hướng phát triển thì người chủ các cơ sở kinh doanh, chủ doanh nghiệp và các cổ đông cần huy động nguồn vốn để đầu tư phát triển, do đó huy động vốn từ việc thế chấp quyền sử dụng đất là chủ yếu, tuy nhiên thế chấp bằng quyền sử dụng đất có thời hạn không quá 5 năm do đó những năm đầu của sự phát triển thì việc người dân thế chấp quyền sử dụng đất nhiều hơn so với những năm phía sau.
Việc đăng ký thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất tại các xã phát triển của huyện là 2.077 trường hợp, trung bình 173 trường hợp trên 1 xã, có số lượng nhiều hơn so với các xã thuần nông của huyện với 1.307 trường hợp, trung bình 118,8 trường hợp trên 1 xã trong 4 năm từ 2013 - 2016. Từ đó cho thấy việc thực hiện quyền thế chấp của các xã phát triển có số lượng nhiều hơn nhiều so với các xã thuần nông của huyện, từ đó cho thấy việc thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cũng phân theo địa bàn khác nhau thì số lượng biến động khác nhau và sẽ tạo lên áp lực cho cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
Tuy nhiên kết quả trên bảng 3.11 là tổng hợp các trường hợp đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền cập nhật, chỉnh lý còn số lượng thực hiện quyền thế chấp thực tế sẽ có số lượng nhiều hơn do việc thế chấp của một số hộ gia đình, cá nhân không qua cơ quan quản lý nhà nước mà chỉ thế chấp qua viết tay hoặc không có giấy tờ gì (tín chấp).
Do thế chấp bằng quyền sử dụng đất là người chủ sử dụng đất dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về mảnh đất thế chấp để làm tín đối với tổ chức tín dụng, ngân hàng và người cho vay tiền để lấy một khoản tiền nhất
định sử dụng vào các mục đích khác nhau mà vẫn sử dụng đất, không bị ảnh hưởng về việc sử dụng đất của chủ sử dụng đất. Khi người vay trả đủ số tiền cho tổ chức tín dụng, ngân hàng hoặc người cho vay tiền thì sẽ nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về mảnh đất thế chấp. Nói cách khác thế chấp bằng quyền sử dụng đất là loại biến động trên giấy tờ, không ảnh hưởng về việc sử dụng đất.
Tuy nhiên việc thế chấp tại tổ chức tín dụng, ngân hàng và cá nhân có sự khác nhau:
- Đối với tổ chức tín dụng và ngân hàng thì người sử dụng đất để vay được một khoản tiền nhất định thì sẽ mất thời gian để cán bộ tổ chức tín dụng, ngân hàng thẩm tra việc cho vay có khả thi hay không và thường thì không nhanh chóng mà số lượng tiền vay không được nhiều (thường thì không quá 70% đối với giá trị theo định giá của ngân hàng, tổ chức tín dụng thấp hơn so với giá thị trường), trong khi đó nhiều hộ gia đình không vay được hoặc vay được rất ít do không có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc không giải trình được nguồn thu nhập để trả lãi định kỳ của ngân hàng, tổ chức tín dụng.
Về các thủ tục hành chính của cán bộ ngân hàng, tổ chức tín dụng đòi hỏi rất chặt chẽ và rườm rà do đó một số người dân không đến thế chấp tại tổ chức tín dụng và ngân hàng.
- Trong khi đó đối với cá nhân thì người sử dụng đất vay được khoản tiền lớn hơn mà lại nhanh chóng, có thể chi trong ngày từ lúc đặt vấn đề với người cho vay là có thể nhận được tiền về. Tuy nhiên đây là hình thức không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép vì tính rủi ro cho cả 2 bên và không quản lý được lãi xuất người sử dụng đất phải vay, có thể gây mất trật tự an ninh xã hội, tạo ra các tiêu cực phát sinh phía sau như vay nặng lãi, hình thức đòi nợ và tranh chấp về đất đai,... Tuy đây là hình thức không được phép nhưng vẫn tồn tại và thực tế đang phát triển thành thị trường tài chính đen nguyên nhân là do tính nhanh chóng cùng với việc người sử dụng đất vay tiền dễ dàng, không phải làm các thủ tục hành chính rờm rà, số lượng tiền vay được lớn và trường hợp ngân hàng, tổ chức tín dụng không đồng ý cho người sử dụng đất vay.
Về cơ bản các trường hợp này đều đăng ký thành công tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện do thủ tục đơn giản và cũng đã được rà soát qua các bước thực hiện thủ tục vay vốn tại ngân hàng.