Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
2.2 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới
2.2.1. Hệ thống Đăng ký đất đai của Thụy Điển 2.2.1.1. Khái quát về quản lý đất đai ở Thụy điển
Theo Đặng Anh Quân (2011), quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân. Trước đây, nhiệm vụ này do các tòa án địa phương thực hiện.
Một trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi nhà nước chính là việc bảo đảm quyền sở hữu đất, thúc đẩy sự phát triển tài nguyên đất cũng như việc tài trợ cho các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp từ việc sử dụng đất và thuế. Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương nước này nhằm thu thuế từ người sử dụng đất. Từ hệ thống đó, việc quản lý đất đai đã phát triển thành cở sở hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin về đất đai.
2.2.1.2. Quyền sở hữu và đăng ký đất đai
Theo Đặng Anh Quân (2011), quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản, và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đất là các đối với các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không.
Quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân.
+ Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm) + Thuê không gian của toà nhà
+ Quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu.
+ Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán.
Đối tượng của những quyền hạn trên, thửa đất, có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi. Các quyền đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp). Quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi cho những mục đính công.
Trong trường hợp chuyển nhượng, cần phải có hợp đồng thành văn bản giữa các bên, nêu rõ đối tượng (thửa đất) và giá chuyển nhượng (nghĩa vụ). Cần có 2 người làm chứng xác nhận chữ ký của bên bán. Hợp đồng hợp pháp là những hợp đồng đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên. Những hứa hẹn mua bán giờ đây cũng có giá trị pháp lý. Hợp đồng mua bán phải được thông qua bởi cơ quan đăng ký đất đai trong vòng 3 tháng. Giấy chứng nhận sẽ được cấp như là bằng chứng lô đất đã được đăng ký.
Hệ thống đăng ký là hệ thống bằng khoán, điều này có nghĩa cơ quan cấp phép sẽ chứng thực chủ sở hữu hợp pháp của một lô đất. Quá trình đăng ký bao gồm việc kiểm tra thủ tục chuyển nhượng và tính hợp pháp của giấy phép sẽ được Nhà nước bảo đảm. Điều này có nghĩa bất cứ ai được cấp giấy phép sử dụng đất sẽ được bảo vệ khỏi bất cứ xâm phạm nào trong những tình huống quy định trong luật. Quá trình chuyển nhượng có thể do các bên liên quan giải quyết
và không nhất thiết phải có sự tham gia pháp lý nào. Công chứng viên (khá phổ biến ở một số hệ thống ở Châu Âu), không liên quan đến các vụ chuyển nhượng và đăng ký đất ở Thụy Điển. Điều này giúp cho hệ thống hoạt động hiệu quả hơn và ít tốn kém hơn.
Hệ thống thế chấp bao gồm việc đăng ký thế chấp tài sản. Việc đăng ký sẽ cho phép người nắm thế chấp có quyền thúc ép bán tài sản, tịch thu tài sản để thế nợ. Hệ thống thế chấp rất quan trọng đối với các hoạt động kinh tế ví dụ như việc đầu tư vào đất đai nhà ở. Đất đai chính là vật thế chấp rất đáng tin cậy dựa trên giá trị của nó. Đất đai sẽ không thay đổi và luôn có giá trị ổn định. Thông qua hệ thống thế chấp, những giá trị này có thể chuyển từ “vốn chết” sang vốn sinh lợi góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế. Hệ thống thế chấp đóng thực trạng rất quan trọng, trong việc đảm bảo cho đầu tư. Khoảng 80% tổng tín dụng ở Thụy Điển được đảm bảo bằng thế chấp.
2.2.2. Hệ thống đăng ký đất đai của Pháp
Theo Tổng cục Quản lý Đất đai, 2009, chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản.
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực
hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào.
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký.Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó.Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba.
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên.
- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau. Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế,
cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính.
Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính. Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…).
Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô).
2.2.3. Hệ thống Đăng ký đất đai của Úc
Theo Nguyễn Văn Chiến (2006), Tại Úc, việc đăng ký Bất động sản do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện. Các cơ quan này là các cơ quan Đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai. Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí.
Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh.
Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua.
2.2.3.1. Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory
Theo Nguyễn Văn Chiến (2006), văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp.
2.2.3.2. Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria
Theo Nguyễn Văn Chiến (2006), hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958. Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc;
Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan.
2.2.3.3. Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá; Đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS năm 1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 02 loại song hành là hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và hồ sơ mới được lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ
sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống. Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này được lập dưới dạng sổ. Hiện tại quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999.
Đây là hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
2.2.4. Hệ thống Đăng ký đất đai của Malaysia 2.2.4.1. Bộ máy tổ chức đăng ký đất đai
Theo Nguyễn Văn Chiến (2006), tại Malaysia, cơ quan đăng ký đất đai được thành lập theo 1 cấp ở các Bang và có một số rất ít chi nhánh trực thuộc, có chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền thực hiện tất cả các công việc của các thủ tục đăng ký đất đai và bất động sản, cấp Giấy chứng nhận; quản lý, cập nhật dữ liệu đất đai; lưu trữ toàn bộ hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai; đồng thời thực hiện thu các khoản phí, lệ phí liên quan đến thủ tục đăng ký, kể cả lệ phí trước bạ. Giám đốc cơ quan đăng ký và chi nhánh cùng có thẩm quyền ký, cấp Giấy chứng nhận cho mọi tổ chức và cá nhân.
2.2.4.2. Thủ tục đăng ký đất đai
Theo Nguyễn Văn Chiến (2006), ở Malaysia, thủ tục đăng ký chuyển nhượng đất đai thông thường phải qua các bước:
- Người mua và người bán thỏa thuận, thuê luật sư của mình để tìm hiểu thông tin và thương thảo Hợp đồng. Trường hợp bên mua vay tiền ngân hàng để mua (là hình thức rất phổ biến tại Malaysia) thì bên mua thông qua Luật sư thương thảo với ngân hàng về việc cho vay tiền mua đất.
- Sau khi Hợp đồng đã được ký kết, hai bên mua bán thông qua Luật sư của mình làm đại diện đến cơ quan thuế trực thuộc Bộ Tài chính để thực hiện đánh giá tài sản và làm thủ tục nộp thuế.
- Sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hồ sơ được chuyển sang cơ quan đăng ký và làm thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu tài sản ở cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc nơi có tài sản.