Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
2.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số nước và một số tổ chức trên thế giới
2.2.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên thế giới
Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Việt Nam về chế độ sở hữu và các hình thức sử dụng đất
* Chế độ sở hữu đất đai và các hình thức sử dụng đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc đất đai thuộc chế độ công hữu: chế độ sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu toàn dân ( sở hữu nhà nước). Còn đất ở thuộc khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động.
* Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung quốc quy định như sau:
- Thứ nhất: Về thẩm quyền thu hồi đất: Quốc vụ viện (Chính phủ) có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức này, chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
- Thứ hai: Về trách nhiệm bồi thường: quy định người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường này bao gồm: Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi.
+ Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho nhà nước: 70% mức lệ phí này được giữ lại ở ngân sách cấp tỉnh và 30% còn lại nộp vào Ngân sách Trung ương. Lệ phí sử dụng đất bao gồm:
+ Lệ phí khai khẩn đất đai, tùy theo vị trí các lô đất mà các địa phương có mức quy định khác nhau.
+ Lệ phí chống lũ lụt, mức nộp quy định là 20 nhân dân tệ/1m2;
+ Lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất: Mức nộp là 32 nhân dân tệ/1m2 đối với khu vực đồng bằng; 17 nhân dân tệ/m2 đối với khu vực miền núi, vùng xa xôi, hẻo lánh.
Ngoài ra, mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp từ 442.000- 1.175.000 nhân dân tệ/ha.
+ Các khoản bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi: Khi thu hồi đất phải trả cho người bị thu hồi các loại tiền: (i) Tiền bồi thường đất đai; (ii) Tiền trợ cấp về tái định cư; (iii) Tiền trợ cấp bồi thường hoa mầu trên đất đai. Cách tính bồi thường đất đai và trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định.
Còn đối với tiền bồi thường và hoa màu tài sản trên đất thì được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất. Tổng 2 khoản tiền này không được vượt quá 30 lần sản lượng bình quân của 3 năm trước của thửa đất đó.
- Thứ ba về nguyên tắc bồi thường: khoản tiền bồi thường cho giải tỏa mặt bằng phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình sử dụng số tiền bồi thường đó cộng cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân thuộc khu vực nông thôn có thể dùng khaonr tiền bồi thường này mua được 2 căn hộ ở cùng một nơi. Những đối tượng trong diện giải tỏa mặt bằng cũng được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước, thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
- Thứ tư: Về thời điểm bồi thường: được tính theo ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thứ năm: Cơ quan quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng. Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó (thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa).
- Thứ sáu: Về đối tượng được đền bù khi giải tỏa mặt bằng: trường hợp phá nhà ở, nhà riêng của người dân nào thì người đó được bồi thường thiệt hại.
Đối với nhà tập thể, nhà không có người ở, nhà của tập thể hoặc của thôn, xã nhưng không thuộc sở hữu của cá nhân thì số tiền bồi thường được sử dụng để xây dựng xí nghiệp hương, trấn (thôn). Khoản tiền này được xác định là phần góp cổ phần của thôn trong xí nghiệp. Người có đầu tư xây dựng xí nghiệp trên mảnh đất giải tỏa nhà phải trả tiền bồi thường cho thôn có mảnh đất đó.
- Thứ bẩy: Vấn đề quản lý đất đai sau khi giao đất, cho thuê đất: Đất được giao, chuyển nhượng quá thời hạn hoặc quá giới hạn quy định thì sẽ bị Nhà nước ra quyết định thu hồi. Nếu đất này không bị giải tỏa hoặc nhận đất mà không sử dụng trong một thời gian ngắn thì Nhà nước có thể thu phí không đảm bảo thời hạn. Trường hợp sử dụng sai mục đích, thì nhà đầu tư phải thay đổi mục đích sử dụng phù hợp với mục đích đã được ghi trong quyết định giao, cho thuê đất; đồng thời, họ phải có nghĩa vụ trả tiền chuyển đổi mục đích sử dụng cho Nhà nước.
- Thứ tám: Về cách thức bồi thường về nhà ở: Trung Quốc giải quyết vấn đề nhà ở cho dân sau khi giải tỏa mặt bằng thông qua việc trả tiền bồi thường về nhà ở. Số tiền này được xác định bao gồm: (i) giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây lại nhà mới và nhà cũ; (ii) Giá đất tiêu chuẩn, (iii) trợ cấp về giá cả.
Giá xây lại nhà mới được xác định là khoản chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới. Còn giá đất tiêu chuẩn do Nhà nước xác định theo giá đất của những nhà thương phẩm trong cùng một khu vực, rồi quyết định. Trợ cấp về giá cả cũng do chính quyền xác định. Khoản tiền đền bù này được tính theo m2, cộng lại và nhân với diện tích xây dựng của nhà ở. Người dân sẽ nhận được số tiền đó và có thể đi mua nhà trên thị trường. Trường hợp nhà nước có diện tích nhà tái định cư thì nếu người được bồi thường có nhu cầu sẽ được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã nhận được bồi thường (TS. Nguyễn Quang Tuyến. Kinh nghiệm về đền bù, giải phóng mặt bằng và tổ chức tái định cư của Trung Quốc. Http:/giaxaydung.vn.)
2.2.1.2. Singapore
Ở Singapore có hai hình thức sở hữu khác nhau về đất đai: sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân... Phần lớn đất đai thuộc sở hữu nhà nước (khoảng 90%
diện tích đất tự nhiên). Phần diện tích đất đai còn lại thuộc sở hữu tư nhân. Cho dù đất đai thuộc hình thức sở hữu nào thì việc quản lí, sử dụng đất đều phải tuân theo các quy định về quy hoạch đất đai do nhà nước ban hành. Luật pháp
Singapore cho phép người nước ngoài được mua nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư hoặc ngôi nhà gắn liền với đất ở). Phần lớn đất đai được sử dụng theo hình thức nhà nước cho thuê đất với thời hạn thuê từ 10-20 năm (đối với đất nông nghiệp) hoặc thời hạn thuê kéo dài đến 99 năm (đối với đất ở, đất sử dụng vào mục đích thương mại).
* Thứ nhất về thu hồi đất: Luật pháp Singapore (theo Luật về thu hồi đất - Land Acquisition Act) quy định nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất. Người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất của nhà nước.
Việc thu hồi đất được thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu sau đây:
- Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích công cộng như phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng công trình phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị;
- Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân. Loại đất này, nhà nước chỉ thu hồi trong các trường hợp cần thiết;
- Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của chính phủ và các thành viên Nội các chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến của cộng đồng;
- Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy định. Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).
Về chính sách bồi thường: Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore có những điểm đáng lưu ý sau đây: Thứ nhất, về mức bồi thường thiệt hại: Mức bồi thường thiệt hại được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lí; chi phí mua nguyên liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới… Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại. Nhà nước trả tiền cho việc làm này. Việc xác định bồi thường được Nhà nước Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản. Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường của bất động sản. Điều này có nghĩa là nhà nước không bồi thường theo
giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước. Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất các thiệt hại sau đây:
Trường hợp công trình công cộng đi ngang qua bất động sản gây ảnh hưởng xấu đến lợi ích của người sử dụng đất như tiếng ồn, khói bụi, người đi đường có thể nhìn vào nhà…, trường hợp công trình công cộng gây chia cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đối với phần diện tích đất còn lại.
Những yêu cầu sau đây của người bị thu hồi đất sẽ không được xem xét để bồi thường:
- Yêu cầu đòi được thưởng cho việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình không chịu thực hiện quyết định thu hồi đất để đòi mức giá bồi thường cao hơn;
- Yêu cầu đòi bồi thường đối với phần chi phí đầu tư thêm vào ngôi nhà sau khi Nhà nước đã có quyết định thu hồi đất;
- Trường hợp cố tình xây dựng nhà sau khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất trong thời hạn 02 năm kể từ ngày có quyết định thu hồi;
- Yêu cầu bồi thường theo giá mua bán, chuyển nhượng đất đai thực tế;
- Trường hợp thu hồi bất động sản đối với hoạt động kinh doanh không có giấy phép;
- Thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất không có căn cứ pháp lí để bồi thường;
- Thu hồi đất của tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp...
* Thứ hai, về phương thức thanh toán: Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà ở. Phần giá trị bồi thường còn lại được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất việc di chuyển chỗ ở.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp bách về chỗ ở sẽ được Nhà nước cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp.
* Thứ ba, trường hợp người bị thu hồi đất không nhất trí với mức giá bồi thường, họ có quyền khiếu kiện về giá trị bồi thường. Hội đồng bồi thường là người có thẩm quyền quyết định về giá trị bồi thường và đưa ra câu trả lời đối với người khiếu kiện. Nếu người bị thu hồi đất không đồng ý với câu trả lời của hội đồng bồi thường thì có quyền khởi kiện vụ việc ra Toà thượng thẩm.
* Thứ tư, chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Singapore được tiến hành thận trọng (đặc biệt đối với đất thuộc sở hữu tư nhân) trên cơ sở các quy định chặt chẽ của pháp luật. Nguyên tắc công bằng, minh bạch được đề cao trong quá trình thực hiện nên đã nhận được sự đồng thuận của người dân. Tỉ lệ cưỡng chế khi thu hồi đất thấp (dưới 1% tổng số các trường hợp thu hồi đất).
Vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất: Chính phủ Singapore rất chú trọng đến việc giải quyết vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất ở. Chính sách này được thực hiện gắn với việc bố trí nhà ở do nhà nước xây dựng (được gọi là nhà ở công) và cung cấp với giá rẻ đi kèm với một số điều kiện. Cục phát triển nhà (HDB) được thành lập năm 1960 có nhiệm vụ cung cấp nhà ở công cho người dân, trong đó chủ yếu phục vụ công tác tái định cư. Tính từ khi thành lập đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho 85% dân số; trong đó có 2% người dân được thuê căn hộ (Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Ngọc Minh, 2010).
Công tác TĐC ở Singapore được thực hiện theo trình tự cụ thể sau đây:
- Thứ nhất, tiến hành các bước chuẩn bị thực hiện TĐC: Các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học một cách cẩn thận, tỉ mỉ về hộ gia đình bị thu hồi đất ởtrước khi thực hiện tái định cư. Việc điều tra nhằm thu thập, xác minh các thông tin sau: 1) Số lượng thành viên trong hộ gia đình; 2) nguồn thu nhập;
3) nghề nghiệp; 4) nơi làm việc; 5) tình trạng pháp lí của bất động sản… Bên cạnh đó, người bị thu hồi đất là cơquan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp - thương mại... cũng được điều tra cẩn thận để đưa vào danh sách đối tượng được hưởng chính sách tái định cư. Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo căn cứ vững chắc cho quá trình thực hiện tái định cư chính xác, công bằng.
- Thứ hai, điều kiện để được TĐC: Người bị thu hồi đất ở muốn được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp phải thoả mãn điều kiện sau: Họ phải được Cơ quan quản lý đất đai Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu là các hộ thuộc diện tái định cư được mua hoặc thuê nhà của Cục phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi về thủ tục mua và thuê nhà; được miễn thế chấp....
Công tác TĐC được thực hiện trên cơ sở có sự phân biệt đối với từng trường hợp cụ thể. Người bị thu hồi đất ở là công dân Singapore được ưu tiên tái định cư trong các căn hộ do HDB quản lí. Trường hợp người bị thu hồi đất ở không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm một khoản tiền (khoảng 1.200 đô la Singapore).
- Thứ ba, cung ứng nhiều loại nhà ở khác nhau để đáp ứng nhu cầu đa dạng của đối tượng thuộc diện TĐC: Chương trình cung cấp nhà ở công có nhiều loại nhà ở nhằm thoả mãn nhu cầu đa dạng của người dân. Các toà nhà cao tầng chủ yếu được HDB cung cấp trong việc tái định cư. Bên cạnh đó, loại căn hộ hạng sang (Executive) hoặc loại căn hộ dành cho người già (Studio Apartment) cũng được HDB cung cấp để đáp ứng nhu cầu phong phú của hầu hết người dân Singapore. Để hạn chế tình trạng mua bán, đầu cơ nhà ở kiếm lời, Chính phủ Singapore quy định người dân khi mua nhà ở của HDB phải sử dụng để ở sau 05 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ thời điểm bán căn nhà đầu tiên) mới được mua căn nhà thứ 2 của HDB.
- Thứ tư, chính sách tài chính trong việc giải quyết nhà ở: Chính phủ Singapore có chính sách tài chính để hỗ trợ việc phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân. Việc huy động nguồn vốn để phát triển nhà ở được thực hiện thông qua các phương thức chủ yếu sau: 1) HDB huy động vốn thông qua việc vay tiền của Nhà nước, của các ngân hàng hoặc tự phát hành trái phiếu sử dụng vào việc xây dựng các khu nhà ở mới. Sau đó, HDB tiến hành bán cho người dân có nhu cầu về nhà ở để thu hồi vốn và hoàn trả lại vốn vay cho Nhà nước hoặc cho các ngân hàng;
2) Người dân mua nhà theo hình thức trả góp của HDB (có thế chấp nhà) được Nhà nước hỗ trợ vốn, thông qua phát hành trái phiếu kho bạc từ Quỹ tiết kiệm trung ương; 3) HDB vay vốn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác (Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Ngọc Minh, 2010).
2.2.1.3. Tại Pháp
* Các trường hợp thu hồi đất
Ở Pháp, đối với các trường hợp sử dụng đất vào mục đích chung như quốc phòng - an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng... thì Nhà nước thực hiện quyền ưu tiên mua đất của chủ sở hữu tư nhân trên cơ sở đàm phán thỏa thuận về giá. Trường hợp thỏa thuận không đạt hoặc chủ sở hữu tư nhân không muốn bán đất thì Nhà nước được quyền trưng thu đất đai có bồi thường cho chủ sở hữu.
* Trình tự, thủ tục thu hồi đất
Pháp được đánh giá là một trong những nước có thể chế trưng thu chi tiết và hoàn chỉnh nhất. Thủ tục trưng thu của Pháp gồm hai giai đoạn: giai đoạn hành chính (làm các công việc chuẩn bị thu hồi) và giai đoạn tư pháp (liên quan đến chuyển quyền sở hữu).