PHẦN II: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP CHO VẤN ĐỀ MANH MÚN ĐẤT ĐAI
3.2. Khuyến khích thị trường giao dịch quyền sử dụng đất nông nghiệp
Tuy nhiên, trên thực tế thị trường trao đổi QSD đất nông nghiệp ở Việt Nam rất phức tạp và vẫn chưa được phát triển. Nông dân nếu muốn sử dụng đất của họ để thế chấp vay tiền ngân hàng vẫn cần có sự chấp nhận của chính quyền địa phương. Các
Đại học Kinh tế Huế
giao dịch khác như bán hoặc mua QSD đất chỉ được hoàn thành khi họ đăng ký với chính quyền địa phương. Thông thường việc này không hoặc rất khó được thực thi.
Một thực tế nữa là trước và cả sau khi có Luật, những giao dịch đất ngầm cũng đã xuất hiện. Lý do giải thích các giao dịch ngầm này bao gồm chi phí chuyển giao QSDĐ, thời gian chờ đợi, thủ tục phức tạp và các khoản phí liên quan đến giao dịch chuyển nhượng QSD đấtchính thức.
Giả thiết về thị trường giao dịch đất nông nghiệp cởi mở hơn, hay nói cách khác người nông dân được chủ động hơn trong việc sử dụng mảnh đất của họ. Khi cho phép họ được quyền khai thác và được phép thương lượng về quyền khai thác đất đai, chính phủ hẳn sẽ cho phép họ được lượng giá tốt hơn mảnh đất của họ. Như thế các mảnh đất này có thể đem lại cho họ nguồn thu nhập cao hơn nhiều
Những năm gần đây, lao động nông thôn đổ xô vào các thành phố để tìm kiếm việc làm không còn là một vấn đề mới. Do diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, thêm vào đó thu nhập từ nông nghiệp còn thấp, lao động nhàn rỗi nhiều đã đẩy một lượng lớn thanh niên nông thôn đi vào các thành phố để tìm kiếm cơ hội việc làm, tạo nên sức ép lớn về dân số và cơ sở hạ tầng khu vực thành thị. Những nông dân tha phương này có thể sống xa ruộng đất của họ trong thời gian dài, họ buôn bán hoặc lao động như công nhân ở nơi khác. Một số người còn chọn ở lại hẳn các thành phố. Nếu có quyền tự do quản lý đất đai của mình, họ có thể chuyển nhượng phần đất của họ cho những ai muốn tiếp tục tăng gia sản xuất nông nghiệp. Điều này khuyến khích việc sử dụng đất đai một cách tối ưu và cho phép tạo ra nhiều lợi nhuận hơn.
Trên đây là những lý do để hình thành và phát triển thị trường giao dịch đất nông nghiệp, cũng là một hướng đi tất yếu trong xu thế hội nhập kinh tế thị trường hiện nay.
Những khó khăn của thị trường giao dịchquyền sử dụng đất nông nghiệp tại địa bàn nghiên cứu
Việc khuyến khích thị trường giao dịch QSD đất nông nghiệp là cần thiết song trên thực tế vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn.
- Trước hết là do nhận thức về thị trường giao dịch đất nông nghiệp còn thấp.
Hầu hết các hộ nông dân khi được hỏi đều không hiểu rõ về vấn đề này. Trên thực tế
Đại học Kinh tế Huế
thị trường này đã được hình thành nhưng nó còn mang tính tự phát và vận hành chưa thực sự hiệu quả. Đã có sự giao dịch nhưng chủ yếu là các hộ tự trao đổi cho nhau và giá cả không phản ánh được thực tế thị trường. Một hiện tượng phổ biến là các hộ nông dân tuy được chia đất song không có khả năng sản xuất vì nhiều lý do (thiếu lao động, đi làm ăn xa....) sẽ chuyển phần đất đó cho người khác canh tác, sau đó khi thu hoạch, chủ ruộng sẽ được hưởng 1 phần sản lượng. Giao dịch này không mang tính pháp lý mà nó chỉ là thỏa thuận ngầm giữa chủ ruộng và người đi vay hoặc thuê ruộng. Giá cả hay sản lượng lúa mà chủ ruộng được hưởng tùy thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên.
- Thứ hai, nhiều người e ngại rằng nếu thị trường giao dịch đất thực sự phát triển, sẽ gây nên sự tích tụ ruộng đất và mất công bằng trong xã hội. Một điều tất yếu là khi các giao dịch về đất diễn ra, những người có vốn và biết sử dụng đất hiệu quả sẽ có khả năng giành được nhiều đất, nghĩa là họ có thể tăng quy mô đất đai của mình.
Mặt khác, các hộ có quy mô đất lớn hơn có khả năng tiếp cận tín dụng tốt hơn như là có thể dùng đất để thế chấp vay vốn, có nghĩa rằng các hộ đất này có năng suất tốt hơn. Thêm vào đó, các quan hệ quyền lực và những bóp méo của chính sách thường ủng hộ các chủ đất lớn và có thể gây ảnh hưởng đến kết quả hoạt động của thị trường đất đai. Do đó, nhiều nước đang phát triển trong quá trình chuyển đổi đã gặp phải những hạn chế do tình trạng thị trường không hoàn hảo gây ra đối với sự tự do vận hành của thị trường đất đai, bởi vì sự rủi ro về đất đai tập trung nhiều hơn trong tay của những nông dân có nhiều đất, và quan tâm đến những tác động tiêu cực của năng suất và sự công bằng. Đã có nhiều ý kiến quan ngại rằng sự tập trung đất đai vào một bộ phận nhỏ nông dân có thể đưa đến các mâu thuẫn xã hội, như sự mâu thuẫn trong vấn đề sở hữu ruộng đất giữa nông dân và địa chủ trong chế độ phong kiến hay không.
Đây là vấn đề cần phải quan tâm nếu muốn thị trường giao dịch QSD đất thực sự mang lại hiệu quả tích cực cho sự phát triển nông nghiệp.
Giải pháp để phát triển thị trường giao dịch QSD đất nông nghiệp tại vùng nghiên cứu:
- Trước hết, Nhà nước cần có cơ chế rõ ràng trong giao dịch đất nông nghiệp và tạo thuận lợi để các giao dịch mua bán diễn ra đúng với quy luật cung cầu thị trường,
Đại học Kinh tế Huế
giá cả phản ánh được thực tế thị trường. Như vậy, người nông dân có cơ sở pháp lý cho các giao dịch về đất nông nghiệp của mình, nhờ đó mà quyền lợi của họ được đảm bảo.
- Thứ hai, cần phải có cơ chế chính sách quản lý chặt chẽ trong quá trình vận hành thị trường này. Do đất đai là một vấn đề khá nhạy cảm, liên quan mật thiết đến tình hình chính trị xã hội của quốc gia nên chúng ta cần phải thận trọng và sáng suốt để có hướng đi phù hợp và đúng quy luật.