Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận về quản lý các khoản thu từ đất
1.1.5. Các khoản thu từ đất chủ yếu ở Việt Nam
Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất trong các trường hợp: giao đất có thu tiền sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất từ đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất; chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất phải nộp NSNN được xác định theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp NSNN
=
Diện tích
đất x
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích
sử dụng -
Tiền sử dụng đất được giảm theo
quy định (nếu có)
-
Tiền bồi thường giải phóng mặt bằng được
trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có)
1.1.5.2. Tiền thuê đất
Nhà nước thu tiền thuê đất, thuê mặt nước khi Nhà nước cho thuê đất, mặt nước, chuyển từ hình thức được Nhà nước giao đất sang cho thuê đất.
Đơn giá thuê đất một năm tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên giá đất và có thể phân loại theo mục đích sử dụng đất thuê do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Căn cứ vào quy định chính sách về xác định đơn giá thuê đất do Chính phủ và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước của các tổ chức, cá nhân thuê đất.
Tiền thuê đất phải nộp NSNN được tính theo công thức sau:
Tiền thuê đất Đơn giá Diện tích Số tiền thuê đất phải nộp = thuê đất x phải nộp - được giảm theo 01 năm tiền thuê đất quy định (nếu có) 1.1.5.3. Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp (gọi chung là hộ nộp thuế) gồm: Các hộ gia đình nông dân, hộ tư nhân và cá nhân; Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu cầu công ích của xã; Các doanh nghiệp nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản bao gồm nông trường, lâm trường, xí nghiệp, trạm trại và các doanh nghiệp khác, cơ quan Nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và các đơn vị khác sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản.
Căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất.
1.1.5.4. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (trước đây là thuế nhà đất)
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) ra đời và có hiệu lực thi hành từ 01/01/2012 thay thế thuế nhà đất trước đây. Việc ban hành Luật Thuế
sử dụng đất phi nông nghiệp nhằm đảm bảo các mục tiêu tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai, khuyến khích sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, hạn chế đầu cơ, khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; khắc phục hạn chế của Pháp lệnh thuế nhà đất hiện hành, nâng cao tính pháp lý của Pháp luật về thuế trên cơ sở bổ sung nhưng cái mới, kế thừa những cái còn phù hợp. Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp rõ ràng, dễ thực hiện, dễ quản lý;
Tiếp cận thông lệ Quốc tế, tạo điều kiện cho hội nhập Quốc tế. Đồng thời, động viên sự đóng góp của người sử dụng đất, nhất là những đối tượng sử dụng đất vượt hạn mức quy định vào ngân sách nhà nước.
Căn cứ tính thuế SDĐPNN là diện tích đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.
1.1.5.5. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Đối với cá nhân: Thực hiện theo quy định của thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
Đối với tổ chức: Thực hiện theo quy định của thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản.
Hai loại thuế này là thuế thu vào thu nhập của người có quyền sử dụng đất và tài sản trên đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho đối tượng khác.
Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng bất động sản và thuế suất.
1.1.5.6. Lệ phí trước bạ nhà, đất
Lệ phí trước bạ là khoản Nhà nước thu của các chủ thể khi họ đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng các tài sản, trong đó có đất đai. Lệ phí trước bạ là mối quan hệ giữa người đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc thực hiện các dịch vụ công.
Căn cứ tính lệ phí trước bạ nhà, đất là giá tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ ( %) lệ phí trước bạ (Theo quy định hiện hành là 0,5%).
1.1.5.7. Tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất
Tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất là khoản tiền mà Nhà nước thu của người vi phạm pháp luật trong khi quản lý hoặc sử dụng đất đai. Tiền phạt có thể là tiền thu từ việc xử phạt hành chính khi vi phạm pháp luật về đấ đai hoặc tiền thu từ việc phải bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất. Để quản lý giá đất, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.