Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1. Đánh giá thực trạng xác định giá trị tài sản trong các doanh nghiệp nông nghiệp tại vùng Trung du miền núi Bắc Bộ Việt Nam
3.1.5 Giá trị tài nguyên đất
Căn cứ theo kết quả tổng hợp xác định giá trị đất của 3 công ty nông nghiệp ta có biểu 3.7 sau:
Bảng 3.7: Giá trị tài nguyên đất các công ty nông nghiệp
Đơn vị tính: Đồng
STT Công ty Giá trị vườn cây
1 Công ty cổ phần chè Văn Hưng 72.340.453.200
2 Công ty cổ phần Chè Phú Thọ 0
3 Công ty Cổ phần chè Sông Lô 82.802.900
Theo hướng dẫn tại phần thứ 2 mục I của Thông tư số 79/2002/TT-BTC ban hành ngày 12/09/2002 thì không cộng giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa.Trên thực tế thì các công ty trước khi cổ phần hóa là các Doanh nghiệp nhà Nước nên được giao đất để sử dụng và sản xuất kinh doanh. Khi có quyết định CPH thì việc định giá đất thường được tính theo khung giá đất của địa phương nơi công ty hoạt động sản xuất kinh doanh. Vì sau cổ phần hóa tiếp tục được giao đất và thuê đất như trước khi cổ phần hóa nên các công ti chỉ xác định chi phí thuê đất để sản xuất kinh doanh và tính là giá trị tài nguyên đất vào năm chuyển đổi CPH.
3.1.5.1.Công ty Cổ phần chè Văn Hưng – Yên Bái
Việc tính giá trị đất căn cứ theo nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 16/11/2004 và sửa đổi bổ sung ngày 27/07/2007 quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Đồng thời theo quyết định số 31/2009/QĐ-UBND ban hành ngày 31/12/2009 của Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái về xác định giá trị các loại đất theo tình hình thực tế tại địa phương.
Theo quy định khung giá đất của Nhà nước quy định tại nghị đinh số 188/2004/NĐ-CP thì giá tối thiểu đối với các loại đất như sau:
- Đất trồng cây lâu năm ở xã miền núi: 0,8 nghìn đồng /m2 - Đất trồng cây hàng năm ở xã miền núi: 1 nghìn đồng/m2 - Đất rừng sản xuất của xã miền núi: 0,5 nghìn đồng/m2
- Đất xây dựng mặt bằng SXKD và đất ở nông thôn: 2,5 nghìn đồng/m2
Theo hướng dẫn về khung giá đất của tỉnh Yên Bái thì giá tối thiểu đối với các loại đất như sau:
- Đất trồng cây lâu năm ở xã miền núi: 11 nghìn đồng/m2 - Đất trồng cây hàng năm ở xã miền núi: 14 nghìn đồng/m2 - Đất rừng sản xuất ở xã miền núi: 5 nghìn đồng/m2
- Đất xây dựng mặt bằng SXKD và đất ở nông thôn: 27 nghìn đồng/m2 - Các loại đất khác tính giá theo giá đất của khu vực liền kề
Ta có tình hình sử dụng đất của công ty hiện nay ta thấy:
+ Phần lớn diện tích đất do doanh nghiệp quản lý là đất trồng cây lâu năm (chè kinh doanh) chiếm tới 67,48% trên tổng số.
+ Diện tích đất rừng chiếm 21,41% bao gồm rừng phòng hộ, chống xói mòn và diện tích mà công ty được giao nhưng chưa thực hiện trồng chè hoặc không thích hợp để trồng chè. Diện tích đất rừng còn chiếm 1 tỷ lệ lớn là do doanh nghiệp nằm trên địa bàn đồi núi khá phức tạp tính chất đất đai khác nhau không phải diện tích đất nào cũng thích hợp cho việc trồng chè.
+ Phần diện tích đất ở nông thôn và sản xuất kinh doanh bao gồm diện tích nhà ở cho công nhân và mặt bằng cơ sở sản xuất kinh doanh (nhà làm việc, nhà xưởng, trụ sở công ty…) là diện tích đất phi nông nghiệp.
+ Đất khác bao gồm đường giao thông hồ thủy lợi, ao cá và các công trình khác nằm trong khu vực liền kề với đất trồng cây lâu năm.
+ Phần diện tích đất chưa sử dụng bao gồm các diện tích đang tranh chấp hoặc chưa dùng, còn bỏ hoang có vị trí nằm liền kề với đất rừng.
Từ năm 2006 và 2007 theo quyết định của UBND Tỉnh đã thực hiện chuyển đổi hình thức sở hữu của doanh nghiệp đối với diện tích đất đai hiện có từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang cho thuê đất trả tiền hàng năm. Trong đó phần diện tích đất dùng cho sản xuất nông nghiệp của công ty được miễn tiền thuê đất và chỉ tính giá trị tiền thuê đất đối với diện tích đất phi nông nghiệp nên giá trị diện tích đất phi nông nghiệp không được cộng vào giá trị DN khi định giá.
Từ tình hình sử dụng đất đai của doanh nghiệp đồng thời căn cứ vào khung giá của tỉnh đã ban hành năm 2011 ta tính được giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp và phi nông nghiệp mà công ty quản lý theo đơn giá thị trường do UBND tỉnh Yên Bái ban hành năm 2011 trong Bảng 3.8 sau:
Bảng 3.8: Bảng tổng hợp giá trị quyền sử dụng đất của công ty cổ phần chè Văn Hưng
Đơn vị tính: đồng
STT Loại đất Diện tích
(m2)
Đơn giá
của tỉnh Thành tiền
I Đất nông nghiệp 7.412.086,5 71.752.258.200
1 Đất trồng cây lâu năm 5.016.471,1 11.000 55.181.182.100 2 Đất trồng cây hàng năm 172.143,1 14.000 2.410.003.400
3 Đất rừng 1.591.804,8 5.000 7.959.024.000
4 Đất chưa sử dụng 124.382,3 5.000 621.911.500
5 Đất khác 507.285,2 11.000 5.580.137.200
II Đất phi nông nghiệp 21.785 27.000 588.195.000
Tổng cộng 7.433.871,5 72.340.453.200
Theo bảng tính toán thì tổng giá trị quyền sử dụng đất của công ty tính đến 31/12/2011 theo khung giá đất của tỉnh Yên Bái kết quả chính xác do nó phù hợp với giá thị trường về đất đai tại địa phương.
Tổng giá trị quyền sử dụng đất = 71.752.258.200 + 588.195.000 = 72.340.453.200 (đồng)
Từ giá trị quyền sử dụng đất của công ty được tính toán ở trên ta có tiền thuê đất trung bình hàng năm mà công ty phải trả theo giá trị quyền sử dụng đất thực tế:
72.340.453.200
= = 1.446.809.064 (đồng)
50
Cách tính giá trị quyền sử dụng đất như trên thấy rằng chưa thật hợp lý, vì đây chỉ là giá trị tính cho 1 năm sử dụng. Và ở đây để tính theo cách này ta cần xác định xem quyền sử dụng đất của công ty còn lại là bao nhiêu năm. Tương ứng với số năm là số tiền cần được cộng vào khi xác định giá trị doanh nghiệp. Nếu tính như trên thì giá trị quyền sử dụng đất là chưa đầy đủ
3.1.5.2 Công ty cổ phần chè Phú Thọ
Công ty không tính đến giá tri ̣ đất vào giá tri ̣ doanh nghiê ̣p 3.1.5.3. Công ty cổ phần chè Sông lô
Theo báo cáo kết quả tự kiểm tra tình hình sắp xếp đổi mới và quản lý đất đai thì diện tích đất mà công ty được giao để sản xuất kinh doanh là: 682,2784ha
Khi cổ phần hóa chuyển đổi cơ cấu tổ chức quản lý từ Công ty chè Sông Lô thuộc sở hữu của nhà nước sang Công ty cổ phần chè Sông Lô – Tuyên Quang thì khi xác định giá trị doanh nghiệp công ty không tính giá trị đất vào giá trị doanh nghiệp mà chỉ xác định tiền thuê đất hàng năm để tính vào chi phí hàng năm
Cách tính giá trị các loại đất được căn cứ theo nghị định 188/2004/NĐ – CP của chính phủ ban hành ngày 16/11/2004 và sửa đổi bổ sung ngày 27/7/2007 trong đó quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Bên cạnh đó căn cứ vào Quyết định 38/2010/QĐ-UBND về giá đất năm 2010 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang do Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang
Theo hướng dẫn xác định giá đất và khung giá các loại đất của tỉnh Tuyên Quang cho huyện Yên Sơn: Đất ở huyện Yên Sơn phân thành các khu vực khác nhau và mỗi khu vục sẽ có giá đất khác nhau và được chia thành:
+ Khu vực 1 gồm có các xã: Kim Phú, Thị trấn Tân Bình, Hoàng Khai, Khai Trung, Trung Môn, Đội Bình, Mỹ Bằng, Phú Lân, Thắng Quân, Tân Long, Thái Bình.
+ Khu vực 2: Nhữ Khê, Nhữ Hán, Chân Sơn, Lang Quán, Tứ Quận, Chiêu Yên, Phú Nhinh, Lực Hành, Trung Trực, Xuân Vân, Trung Sơn, Đạo Viện, Phú Thịnh, Tiến Bộ, Công Đa
+ Khu vực 3: Trung Minh, Hùng Lợi, Kiến Thiết, Tân Tiến, Kim Quan, Qúy Quân + Các xã An Tường, Đội Cấn, Lưỡng Vượng năm trong khu vực 1 của thị xã Tuyên Quang
Công thức tính: Giá trị đất phi nông nghiệp = tỷ lệ % x đơn giá đất
Áp dụng giá khung giá đất tại nông thôn các vị trí còn lại trên địa bàn huyện Yên Sơn và thị xã Tuyên Quang và công thức tính trên ta có giá trị thuê đất phi nông nghiệp của công ty mà công ty thể hiện trong biểu 3.8 như sau:
Bảng 3.9: Giá trị đất phi nông nghiệp Công ty CP chè Sông Lô
Đơn vị tính: đồng
STT Huyện, thị xã Diện tích
(ha) KV Đơn giá
(Đồng/m2) Tỷ lệ % Thành tiền
1 An Tường 0,2079 1 480.000 2 19.958.400
2 Đội Cấn 0,29 1 250.000 2 14.500.000
3 Lưỡng Vượng 0,048 1 180.000 2 1.728.000
4 Hoàng Khai 0,2425 1 60.000 0,7 1.018.500
5 Thắng Quân 0,04 1 250.000 0,7 700.000
6 Nhữ Khê 0,12 2 50.000 0,7 420.000
7 Đội Bình 0,06 1 60.000 0,7 252.000
8 Kim Phú 3,51 2 180.000 0,7 44.226.000
Tổng 82.802.900
(Nguồn: Phòng nông nghiệp Công ty CP chè Sông Lô)
Như vậy tổng giá trị thuê đất phi nông nghiệp của công ty là 82.802.900 đồng Qua cách tính giá trị đất của hai công ty ta thấy rằng cách tính giá trị đất vào giá trị doanh nghiệp sao cho hợp lý và có thể áp dụng cho các doanh nghiệp là một việc khó khăn. Như công ty cổ phần chè Văn Hưng thì mới chỉ tính giá trị của một năm thuê đất, nếu tính theo cách này thì có nên chăng là ta tính số năm còn lại được sử dụng đất để tính giá trị tài nguyên đất, còn như cách tính của công ty hiện tại là chưa hợp lí và đầy đủ. Công ty CP chè Sông Lô thì tính theo khung giá đất của tỉnh, đây là cách tính phổ biến. Nhưng cũng lại chưa tính đến giá trị đất như loại đất, vị trí đất... vào giá trị. Riêng với giá trị tài nguyên đất cần được thống nhất cách xác định giá trị.
Từ kết quả tính toán và tổng hợp giá trị tài sản của các doanh nghiệp nông nghiệp ta có bảng tổng hợp giá trị doanh nghiệp qua biểu 3.10 như sau:
Bảng 3.10: Tổng hợp kết quả xác định giá trị doanh nghiệp nông nghiệp Đơn vị tính: đồng
STT Hạng mục Công ty CP
chè Văn Hưng
Công ty CP chè Phú Thọ
Công ty CP chè Sông Lô 1 TSDH 13.563.559.307 16.030.067.512 92.822.901.740
2 TSNH 6.538.410.499 6.718.000.550 30.872.838.900
3 Giá trị lợi thế
kinh doanh 0 0 0
4 Giá trị quyền
sử dụng đất 72.340.453.2000 0 82.802.900
5 Giá trị rừng/
vườn cây 23.335.668.736 5.573.068.700 4.666.284.332 Tổng giá trị 115.778.091.742 28.321.136.762 128.444.827.872 Qua bảng tổng hợp giá trị doanh nghiệp nông nghiệp ta thấy rằng phần giá trị về TSDH và TSNH các công ty đều xác định được theo giá trị còn lại và giá đánh giá lại theo giá thị trường. Trong đó về giá trị lợi thế kinh doanh thì chỉ có công ty CP chè Phú Thọ là xác định được với giá trị là 8.575.500.000 đồng, còn hai công ty
còn lại coi như giá trị lợi thế kinh doanh của mình là bằng không. Đó là do theo quy định của bộ tài chính phần giá trị lợi thế kinh doanh chỉ thuần túy tính toán trên phần lợi nhuận sau thuế trên phần vốn kinh doanh và so sánh với lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm. Mà đặc thù của các công ty nông nghiệp thì chu kỳ kinh doanh dài, thời gian kiến thiết vườn cây, cụ thể ở đây là vườn chè kinh doanh dài, trong những năm đầu thu hoạch sản lượng chưa cao nên phần giá trị này là không có. Nhưng đó là chưa tính đến phần lợi thế về thương hiệu, bí quyết công nghệ và lợi thế về vị trí địa lý. Vậy là việc xác định giá trị chưa được triệt để và đầy đủ. Về giá trị vườn cây thì mỗi doanh nghiệp có cách tính, tổng hợp chi phía khác nhau nhưng bước đầu đã có tổng hợp được, vấn đề ở đây là chọn phương pháo nào tính cho hợp lý và có thể áp dụng cho các doanh nghiệp khác nữa. Phần nội dung này sẽ được đề cập tiếp ở những phần sau.