CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VÁN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.5. Những yếu tố ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính từ đất đai
Để có thể khai thác tốt nguồn lực tài chính từ đất đai, ngoài những nỗ lực chủ quan của chủ thể sở hữu và các chủ thể sử dụng đất thì còn có ảnh hưởng rất quan trọng của các nhân tố khách quan.
Những nhân tố khách quan đó là: Thứ nhất là quy mô đất đai; thứ hai do đặc điểm và cấu tạo tự nhiên, thổ nhưỡng, môi trường đất đai; thứ ba do vị trí không gian địa lý lãnh thổ; thứ tư do trình độ phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Ngoài những nhân tố khách quan nói trên, việc khai thác và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai còn chịu ảnh hưởng và tác động của nhân tố chính trị xã hội. Trước hết là chủ trương chính sách của Nhà nước, nhân tố con người tham gia bộ máy thực hiện huy động nguồn lực tài chính từ đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.
Về mặt chủ trương chính sách của Nhà nước tác động của nhân tố này đến việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai thể hiện ở khả năng tạo điều kiện hoặc kìm chế tính hiệu quả của việc khai thác cũng như sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai để phục vụ sự phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố. Khi chính sách phù hợp với tình hình thực tế, thì đó chính là cơ chế tốt cho việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai. Hơn nữa, các chính sách thể hiện sự vận dụng một cách sáng tạo chính sách về đất đai nói chung của cả nước thì cũng là nhân tố tích cực giúp cho khả năng huy động nguồn lực tài chính từ đất đai hiệu quả hơn.
Các chính sách sử dụng nguồn lực tài chính đảm bảo tính chặt chẽ và minh bạch là nền tảng cho việc thực hiện chính sách trong thực tế được hiệu quả. Khi các chính sách sử dụng nguồn lực tài chính thu được thông qua đất đai không linh hoạt, kém chặt chẽ, thiếu minh bạch thì sẽ tạo ra nhiều kẽ hở để gây ra tình trạng thất thoát lãng phí trong việc thu ngân sách từ đất đai.
Nếu chính sách là cơ sở pháp lý để thực hiện việc huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai thì tính hiệu quả của chính sách ấy đòi hỏi phải được thực hiện thông qua bộ máy hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nước. Nghĩa là liên quan đến đội ngũ cán bộ thực hiện huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố. Với ý nghĩa đó thì con người tham gia vào quá trình quản lý có ý nghĩa quyết định đến việc huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố có đạt hiệu quả cao hay không. Chính vì vậy, nhân tố chủ quan ảnh hưởng đến việc huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, ngoài chủ trương, chính sách của nhà nước, còn phải quan tâm đến nhân tố con người.
1.1.5.1. Theo Luật Đất đai năm 2003 a. Tài chính về đất đai
Tùy thuộc vào từng giai đoạn lịch sử khác nhau, việc huy động các nguồn lực tài chính từ đất đai cũng có những khác biệt ảnh hưởng bởi mục tiêu quản lý, điều kiện phát triển của nền KT-XH và chế độ xã hội cụ. Nội dung chính của tài chính về đất đai bao gồm: Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai; giá đất; tư vấn giá đất; đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá trị quyền sử dụng đất trong tài sản của tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và trong tài sản của doanh nghiệp nhà nước; miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
b. Về chính sách giá đất
Thực hiện Luật Đất đai năm 2003, ngày 16/11/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất (gọi tắt là Nghị định 188); Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188 (gọi tắt là Nghị định 123). Nội dung chính của Nghị định 188 và Nghị định 123 quy định chính sách về giá đất như sau:
- Phạm vi áp dụng: Giá đất do UBND các tỉnh, thành phố quyết định sử dụng để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất. Có 04 phương pháp xác định giá đất đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá; Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất; Phương pháp chiết trừ được áp áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá; Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Căn cứ vào tình hình cụ thể của thị trường và số liệu đã thu thập, UBND tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp trên để định giá đất tại địa phương. Trường hợp cần thiết có thể kết hợp một số phương pháp xác định giá đất để định mức giá đất cụ thể.
c. Về khung giá các loại đất bao gồm
Đối với nhóm đất nông nghiệp: khung giá đất trồng cây hàng năm, lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, các loại đất nông nghiệp khác.
Đối với nhóm đất phi nông nghiệp: khung giá đất ở nông thôn, đất ở đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị. Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp, UBND tỉnh căn cứ vào giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân cận do
UBND tỉnh quyết định và phương pháp định giá đất ở quy định để định mức giá đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; UBND tỉnh căn cứ vào giá các loại đất liền kề do UBND cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá đất đối với loại đất liền kề để định mức giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
Đối với nhóm đất chưa sử dụng: bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây, khi cần phải có giá để tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, UBND tỉnh quyết định và phương pháp xác định giá đất đối với loại đất liền kề quy định để định mức giá đất phù hợp.
Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương UBND tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại. Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng, gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lến so với giá tối đa hoặc giảm 30% so với giá tối thiểu trong khung giá quy định thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng lại khung giá đất mới trình Chính phủ.
Giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định 188 và Nghị định 123 vẫn chưa phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường, vì vậy ngày 13/8/2009 của Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư; Nghị định này tiếp tục quy định việc xác định lại giá đất trong một số trường hợp cụ thể: khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hoá lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp. Giá đất cụ thể được xác định lại theo quy định trên không bị giới hạn bởi các quy định về khung giá đất theo Nghị định số 123.
d. Về chính sách thu tiền sử dụng đất
Căn cứ Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất (gọi tắt là Nghị định 198);
Nghị định 17/2006/ND-CP ngày 27/1/2006 về sửa đổi bổ sung Nghị định 198 (gọi tắt là Nghị định 17); Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 9/4/2008 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198 (gọi tắt là Nghị định 44); Nghị định số 120/NĐ-CP ngày 30/12/2012 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198 (gọi tắt là Nghị định 120) và Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (gọi tắt là Nghị định 142).
Nhà nước tiến hành giao đất dưới hai hình thức: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất.
+ Nhà nước giao đất có thu tiến sử dụng đất, theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; giao đất sử dụng ổn định lâu dài; giao đất sử dụng có thời hạn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; cho phép
Căn cứ của việc giao đất không thu tiền sử dụng đất là đối tượng được giao đất mà tính chất và chức năng của chúng thực hiện các chức năng đại diện chủ sở hữu đất.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, những công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật phục vụ quốc kế dân sinh của chính nhân dân lao động thì khi giao đất, Nhà nước không thu tiền sử dụng đất.
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Luật Đất đai qua các thời kỳ đã quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó người được giao đất không phải là chủ sở hữu về đất đai được giao. Người được giao đất phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất một lần theo quy định và được thực hiện các quyền về sử dụng đất như: “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng cho QSDĐ, quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…” và các quyền chung của người sử dụng đất quy định tại Điều 166 Luật Đất đai.
Căn cứ tính tiền sử dụng đất hiện nay là trên cơ sở diện tích đất và giá đất.
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do ủy ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá .
Diện tích thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận QSDĐ .
Có thể thấy rằng, việc giao đất có thu tiền sử dụng đất ngoài việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai cho ngân sách nhà nước thực hiện các nhiệm vụ phát triển KT-XH thì việc thu tiền sử dụng đất có tác dụng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, gắn trách nhiệm của chủ thể sử dụng đất trong việc quản lý, khai thác đất đai được Nhà nước giao. Bên cạnh đó, mục tiêu giao đất có thu tiền sử dụng đất là giải pháp để đảm bảo an sinh xã hội, tạo điều kiện về đất ở cho người dân.
e. Chính sách đối với doanh nghiệp cổ phần hóa
Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 vào giá trị của doanh nghiệp khi cổ phần được quy định cụ thể tại Điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ sửa đổi điểm 2, khoản 12 điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, cụ thể là: Trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hoá lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.
f. Chính sách về thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất và thuế thu nhập các nhân từ chuyển quyền sử dụng đất
- Đối với thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất: Để hướng dẫn và chỉ đạo thực hiện việc khai thác nguồn lực này, Chính phủ đã ban hành các Nghị định số 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003; Nghị định 152/2004/NĐ-CP ngày 06/8/2004, quy định các hoạt động phải chịu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
- Đối với thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất: Luật Thuế thu nhập cá nhân được Quốc hội khoá 12 thông qua ngày 21/11/2007 và ngày 08/9/2008 của Chính phủ ban hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân; để hướng dẫn cụ thể về thuế thu nhập cá nhân đối với lĩnh vực đất đai, ngày ngày 12 tháng 08 năm 2009, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 161/2009/TT-BTC, hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản. Thông tư này quy đinh:
Giá chuyển nhượng bất động sản làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân là giá theo hợp đồng chuyển nhượng. Riêng trường hợp giá đất theo hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì căn cứ vào giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định để tính thuế; nếu giá đất theo hợp đồng cao hơn mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì tính theo giá ghi trên hợp đồng.