CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM PHÁT HUY HIỆU QUẢ KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH
3.4.1. Giải pháp về chính sách đất đai
Chính sách đất đai có tác động rất lớn đến việc khai thác nguồn lực tài chính về đất đai, nhưng chính sách đất đai trong thời gian qua vẫn còn một số tồn tại, bất cập, tính ổn định chưa cao và chưa bao quát được hết các vấn đề trong thực tiễn; chưa đảm bảo được sự công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất, vì vậy đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai. Để khắc phục những tồn tại nêu trên, nhằm đảm bảo việc khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai một cách bền vững, thì khi ban hành chính sách đất đai Nhà nước cần phải quan tâm đến các nội dung sau:
- Cần tiếp tục kiến nghị UBND tỉnh Hà Tĩnh sớm ban hành cơ chế phân cấp trong quản lý và sử dụng đất đai, theo đó, tăng tính chủ động của thành phố trong việc ban hành các chính sách về ưu đãi, thu hút đầu tư trên địa bàn thông qua các cơ chế ưu đãi về đất đai. Việc phân cấp và điều chỉnh tỷ lệ điều tiết các khoản thu từ đất cho huyện cũng cần được xem xét vì thực tế, tỷ lệ điều tiết về nguồn thu từ đất cho xã còn thấp; nguồn đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành Phố do Trung tâm phát triển quỹ đất
của tỉnh thực hiện hiện vẫn chưa được thực hiện, điều đó ảnh hưởng rất lớn đến khả năng huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của Thành Phố.
- Đối với việc ban hành bảng giá đất hàng năm: Qua điều tra, khảo sát, giá đất hàng năm trên địa bàn tỉnh nói chung và địa bàn Thành Phố nói riêng vẫn còn nhiều bất cập, theo đó:
+ Việc tham mưu, đề xuất giá đất hàng năm phải được xây dựng chi tiết hơn theo từng vị trí, vùng, mục đích sử dụng. Thực tế, địa bàn Thành Phố có sự phân cấp khá lớn về giá đất giữa các khu vực, vị trí. Vì vậy, việc đề xuất một bảng giá đất phù hợp là yêu cầu cấp thiết nhằm đảm bảo thực hiện có hiệu quả hơn công tác quản lý Nhà nước về đất đai, việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai, công tác GPMB.
- Thắt chặt chính sách giao đất có thu tiền sử dụng đất, chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất, ghi nợ nghĩa vụ tài chính: Việc thực hiện chính sách ưu đãi về đất đai cho các đối tượng đang được miễn, giảm tiền sử dụng đất của Nhà nước đúng đối tượng và áp dụng trực tiếp với các đối tượng được hưởng; tránh tình trạng miễn giảm tràn lan, không thiết thực, thông qua đối tượng trung gian, ưu đãi chồng ưu đãi.
- Cần xem xét đề xuất Luật hóa thành quy định bắt buộc khi thực hiện thu hồi đất để xây dựng các dự án làm mới hoặc mở rộng đường giao thông (khi triển khai đầu tư hạ tầng và chỉnh trang đô thị) phải thu hồi thêm phần đất hai bên đường, sau đó thực hiện chính sách giao đất, đấu giá QSDĐ để điều tiết được khoản chênh lệch sinh lợi từ việc Nhà nước chi phí đầu tư hạ tầng, tạo nguồn vốn phục vụ đầu tư và xây dựng hạ tầng đô thị.
- Chính sách đất đai phải phù hợp với việc chuyển đổi nền kinh tế, phải thực hiện điều tiết các quan hệ cung - cầu của nền kinh tế thị trường và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Sự phù hợp này phải được thể hiện trên các mặt: lợi ích kinh tế của người dân, của doanh nghiệp và quản lý hiệu quả của Nhà nước.
- Chính sách đất đai phải đảm bảo tính nhất quán của quan điểm sở hữu toàn dân về đất đai. Phân định rõ ràng quyền năng của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu; đồng thời mở rộng quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất trên cơ sở hài hòa lợi ích quốc gia với lợi ích của từng tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Trong đó, lợi ích quốc gia là hàng đầu, lợi ích của người sử dụng đất là động lực; thể hiện thành những qui định thống nhất, rõ ràng, cụ thể của các văn bản luật về đất đai nhằm dễ thực hiện cho cả cơ quan quản lý nhà nước và các chủ thể sử dụng đất.
- Chính sách đất đai phải mang tính chiến lược; không nên tùy tiện thay đổi thường xuyên và nhiều ban ngành quản lý ra quyết định, quy định chồng chéo như thời gian qua.
- Chính sách đất đai phải phải đảm bảo các yêu cầu về thời hạn để nông dân yên tâm bỏ vốn đầu tư phát triển sản xuất và tạo điều kiện tập trung ruộng đất và ruộng đất thực sự trở thành một yếu tố kinh tế quan trọng vận động theo xu hướng kinh doanh sản xuất hàng hóa.
3.4.2. Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính
- Đẩy mạnh công tác cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai, nhất là việc thực có hiệu quả cơ chế một cửa và một cửa liên thông tại UBND Thành Phố và UBND cấp xã, phường. Tập trung rà soát thủ tục hành chính, loại bỏ những thủ tục, giấy tờ không cần thiết, nhất là đối với lĩnh vực cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, hế chấp, góp vốn, cho thuê đất đai...
- Các cấp thẩm quyền khi ban hành quy định thủ tục hành chính cần có sự tham vấn từ phía các cán bộ, công chức thực thi công vụ, các cán bộ, công chức làm việc ở bộ phận "một cửa” và tổ chức và người dân. Vì khi Nhà nước ban hành thủ tục hành chính không chỉ để quản lý mà còn để thực hiện mục tiêu cao hơn là nâng cao chất lượng phục vụ, dịch vụ xã hội. Vì vậy, sự tham vấn đó là hết sức cần thiết để phát huy tính chủ động, ý thức trách nhiệm của cán bộ, công chức trong hoạt động công vụ cũng như để thực hiện Quy chế dân chủ, phát huy vai trò giám sát, đánh giá của người dân đối với công tác quản lý của Nhà nước.
hấn chỉnh hệ thống quản lý đất đai từ Thành Phố đến các xã, phường; bổ sung, củng cố cả về số lượng và chất lượng của cán bộ địa chính vì thực tế đã chứng minh, cán bộ địa chính là người am hiểu địa bàn, là người đầu tiên xử lý những vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất... Tuy nhiên, hiện nay, số lượng cán bộ địa chính tại các xã, phường còn thiếu và trình độ chuyên môn về quản lý đất đai còn yếu. Từng bước trẻ hóa đội ngũ cán bộ công chức quản lý đất đai trên địa bàn thành phố để tạo tính năng động, đột phá về quản lý và sử dụng đất.
- Tăng cường điều kiện cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ công tác quản lý đất đai, chỉnh lý biến động và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai của Thành Phố.
Để có thể thực hiện được các giải pháp trên, ngoài việc ban hành thủ tục hành chính của cấp có thẩm quyền phải phù hợp với thực tiễn thì người thực thi công vụ phải nhận thức được rằng thủ tục hành chính cũng chỉ là phương tiện, cách thức để thực hiện sự quản lý và phục vụ dân được tốt hơn; do vậy, phương tiện, cách thức thực hiện cần phải linh hoạt để nhằm mục đích thực hiện được mục tiêu quản lý và phục vụ xã hội, phục vụ dân được nhiều nhất, tốt nhất. Hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước được đánh giá, ghi nhận là ở việc Nhà nước thể hiện đúng được bản chất của nó và ở mục tiêu đạt được chứ không phải ở hình thức. Đối với thành phố Hà Tĩnh để thực hiện được điều này đòi hỏi phải tập trung đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính về đất đai, mà trọng tâm là việc tổ chức thực hiện các thủ tục về giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính đất đai; tập trung tháo gỡ vướng mắc trong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Tăng cường giám sát đội ngũ cán bộ, công chức thực thi nhiệm vụ trong quản lý đất đai; xử lý nghiêm các trường hợp nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân khi thực hiện các thủ tục hành chính và doanh nghiệp đến đầu tư trên địa bàn, có như vậy thì việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong thời gian tới sẽ đạt được những kết quả cao hơn trong thời gian qua.
3.4.3. Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tạo quỹ đất sạch
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước bảo đảm phân bổ một cách hợp lý nguồn tài nguyên phục vụ mục tiêu phát triển KT-XH bền vững là định hướng chủ đạo và yêu cầu xuyên suốt. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là cơ sở, là công cụ nhằm phát huy tối đa năng lực quản lý Nhà nước đối với đất đai và kiến trúc đô thị, hướng việc sử dụng đất đúng hướng chiến lược cũng như khai thác có hiệu quả cao nhất nguồn lực tài chính từ đất đai. Tuy nhiên, trong điều kiện khó khăn của huyện, việc phát triển kinh tế thường xuyên có sự thay đổi để phù hợp với xu hướng chung nên nhiều chỉ tiêu KT-XH, quốc phòng - an ninh cũng theo đó luôn luôn thay đổi, vì thế, việc phá vỡ quy hoạch sử dụng đất thường xuyên xảy ra, gây nên nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình phát triển của Thành Phố.
Vì vậy, vấn đề cấp thiết hiện nay là phải nâng cao chất lượng của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trước mắt, UBND Thành Phố phải nhanh chóng hoàn thiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, trên cơ sở đó, tập trung nguồn lực tài chính để đảm bảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực sự có tính khả thi cao, đảm bảo định hướng phát triển bền vững.
Việc quản lý, sử dụng đất phải thông qua công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, vừa bảo đảm quỹ đất phục vụ mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa vừa bảo đảm mục tiêu bảo vệ môi trường, an ninh lương thực, xóa đói giảm nghèo, công bằng xã hội, thích ứng với biến đổi khí hậu, bảo đảm quỹ đất sử dụng phù hợp cho từng giai đoạn và lâu dài. Vì vậy, yêu cầu đặt ra trong công tác quản lý quy hoạch, quản lý sử dụng đất phải thực hiện tốt các vấn đề sau:
- Tăng cường công tác tuyên truyền, vận động nhân dân biết và thực hiện, tham gia quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Rà soát lại việc quản lý và sử dụng đất, cần tiếp tục đẩy mạnh việc đưa quỹ đất do nhà nước quản lý, đất trống, đất chưa sử dụng, để tăng nguồn thu nhưng về lâu dài đảm bảo đất không bị lấn chiếm trái phép. Đối với đất đã giao nhưng chưa đầu tư hoặc đầu tư nhưng hiệu quả mang lại chưa cao thì rà soát, có chuyển sang mục đích sử dụng khác có hiệu quả cao hơn.
- Xây dựng và kiện toàn công tác quản lý đất đai theo hướng hiện đại hóa trên cơ sở ứng dụng công nghệ hiện đại và mô hình quản lý tiên tiến. Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ là một trong những đột phá chiến lược chính để phát triển.
- Trong quá trình thực hiện chính sách về đất đai, một diện tích không nhỏ được giao cho các cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nhưng đã sử dụng sai mục đích hoặc sử dụng kém hiệu quả. Thực tiễn cho thấy một nghịch lý là, bên cạnh nhiều doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước được cấp giấy chứng nhận QSDĐ với diện tích lớn, vị trí đất thuận lợi nhưng hiệu quả sử dụng thấp, trong khi các doanh nghiệp, cơ sở kinh doanh, sản xuất cần diện tích đất lớn, vị trí thuận lợi thì không được giao hoặc giao không phù hợp. Vì vậy, việc cần thiết trước mắt là rà soát lại quỹ đất đã giao cho các cơ quan, đơn vị nhưng hiệu quả sử dụng thấp hoặc sử dụng sai mục đích để có hướng thu hồi, chuyển mục đích sử dụng, đưa vào quỹ đất nhằm tăng khả năng huy động tài chính từ các diện tích này. Về lâu dài, việc giao đất, cho thuê đất phải được tính toán kỹ trên cơ sở quy hoạch, nhu cầu thực tế và khả năng, hiệu quả sử dụng đất nhằm tránh lãng phí về đất đai.
- Cần có chính sách, cơ chế khuyến khích, động viên tổ chức, cá nhân được giao đất, cho thuê đất khẩn trương đưa đất vào khai thác, quản lý, sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và thực hiện nghiên túc các quy định về nghĩa vụ tài chính về đất đai.
3.4.4. Giải pháp về giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất
- Tập trung đầu tư xây dựng các khu dân cư, với mục tiêu tất cả các phường, xã phải có khu dân cư để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho những hộ gia đình, cá nhân chưa có nhà ở để người dân ổn định cuộc sống, đồng thời tạo nguồn thu cho ngân sách.
- Tạo điều kiện thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp có thời hạn theo quy định hiện hành (giải quyết kịp thời, nhanh gọn hồ sơ xác định lại thời hạn sử dụng đất nông nghiệp từ 20 năm sang 50 năm); mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng QSD đất để khuyến khích nông dân gắn bó hơn với đất và yên tâm đầu tư sản xuất, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ, tập trung đất đai, từng bước hình thành những vùng sản xuất hàng hoá lớn trong nông nghiệp.
3.4.5. Giải pháp về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Quá trình thực hiện, thực tế đã cho thấy, GPMB luôn là một trong những khâu khó, chiếm rất nhiều thời gian, công sức, nguồn ngân sách, tác động rất lớn đến cơ chế, chính sách của Nhà nước, ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống, sinh hoạt và việc làm của người dân bị thu hồi đất. Việc phát sinh nhiều đơn thư khiếu nại, khiếu kiện cũng xuất phát từ thực tế khó khăn, vướng mắc trong công tác GPMB của Thành Phố. Đã có nhiều cơ chế, chính sách, phương án được đưa ra nhằm từng bước nâng cao hiệu quả của công tác GPMB trên địa bàn và bước đầu cũng đã đạt được những kết quả tích cực. Tuy vậy, cần tiếp tục thực hiện đồng bộ một số giải pháp sau:
- Cơ chế, trình tự thủ tục về thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất còn kéo dài, mất nhiều thời gian, sớm thực hiện cơ chế một cửa trong lĩnh vực này nhằm hạn chế tối đa thời gian thực hiện.
- Tiếp tục xem xét, điều chỉnh, bổ sung cơ chế chính sách bồi thường sát thực tế, nhất là đơn giá đất, nhà ở vật kiến trúc phù hợp với điều kiện của địa phương. Cơ chế bồi thường về đất (đất đổi đất) đã được ban hành và thực hiện nhưng cần sớm xem xét, điều chỉnh, đảm bảo linh hoạt trong quá trình áp dụng.
- Kịp thời xử lý dứt điểm các kiến nghị, đề xuất của người dân liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc xem xét, giải quyết khiếu nại, kiến nghị phải đảm bảo hài hòa và công bằng về quyền và lợi ích giữa những người thu hồi đất trong cùng dự án cũng như khác dự án. Có một thực tế, hiện nay, việc triển khai đền bù, GPMB ở một số dự án, công trình có sự chênh lệch về chế độ, chính sách của người bị ảnh hưởng nên đã nảy sinh nhiều khó khăn, vướng mắc.
- Cần coi trọng công tác tái định cư khi thu hồi hết đất với nhiều loại hình, vị trí để đảm bảo linh hoạt, nhiều phương án để người bị ảnh hưởng lựa chọn; việc bố trí đất nghĩa trang, nghĩa địa; công tác đào tạo nghề, chuyển đổi nghề sau thu hồi đất, bố trí đất tái sản xuất đối với các hộ sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp ... cần phải được đáp ứng đầy đủ và nhanh chóng.
- Tăng cường công tác tuyên truyền, vận động nhân dân chấp hành tốt chủ trương GPMB, nhất là các hộ nằm trong vùng của dự án, bên cạnh đó, cần thiết phải thực hiện các biện pháp mạnh như cưỡng chế thu hồi đất đối với các trường hợp đã tính đúng, tính đủ theo chế độ, chính sách và quy định của Nhà nước nhằm tránh tình trạng khiếu kiện dây dưa, kéo dài nhằm trì hoãn dự án, chờ tăng giá hoặc chờ sự thỏa hiệp của các cơ quan có liên quan.
- Khi xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, nhất là đối với hệ thống giao thông cần đẩy mạnh công tác chỉnh trang đô thị, tổ chức khai thác cả quỹ đất hai bên đường, vùng phụ cận để tạo nguồn lực đầu tư cho các công trình này.
3.4.6. Giải pháp về tài chính và giá đất
Trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, việc xác định về tài chính đất đai và giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng. Đây chính là cơ sở pháp lý để các cơ quan nhà nước và các đối tượng sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ cũng như các quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất, vì vậy giải pháp này phải thoả mản các nguyên tắc sau:
- Giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: Phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; Theo thời hạn sử dụng đất; Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập