CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3. TÌNH HÌNH KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH
3.3.4. Những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đối với việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hà Tĩnh , tỉnh Hà Tĩnh
3.3.4.1. Về những hạn chế
Bên cạnh những kết quả tích cực đạt được, việc khai thác và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh có những tồn tại hạn chế sau:
- Về công tác quản lý, sử dụng đất: Công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố vẫn còn nhiều vấn đề bất cập, hạn chế, nhất là trong quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; vấn đề giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai vẫn còn chậm so với thời gian quy định. Việc giải quyết, phân định lợi ích của Nhà nước và người có đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương xứng; nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố;
việc triển khai xây dựng các dự án đã được giao đất còn chậm, không đúng tiến độ, hiệu quả thấp; Việc một số dự án không sử dụng đất được giao, bỏ hoang hoá, gây lãng phí quỹ đất, trong khi đó nhiều hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi không còn đất sản xuất, dẫn đến việc khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp, đòi lại đất diễn ra khá nhiều và phức tạp làm cho các cơ quan nhà nước gặp nhiều khó khăn, có một số vụ việc kéo dài nhiều năm chưa giải quyết dứt điểm đã ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố, cụ thể là:
+ Công tác tuyên truyền, giáo dục và quán triệt các chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai tuy đã được triển khai trên các phường, xã, nhưng ý chấp hành pháp luật về đất đai của một bộ phận cán bộ và nhân dân còn hạn chế; việc thực hiện công khai, minh bạch trong quản lý đất đai chưa tốt. Việc thanh tra, kiểm tra, giám sát
và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai chưa nghiêm, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai.
+ Chưa khai thác hết tiềm năng tài chính từ đất đai phục vụ phát triển KT- XH. Quỹ đất chưa sử dụng còn khá lớn và việc khai thác quỹ đất này đưa vào sử dụng trong thời gian qua chưa đạt được chỉ tiêu mà UBND tỉnh duyệt , việc khai thác, sử dụng đất đai chưa thực sự tiết kiệm, hiệu quả.
+ Việc sử dụng đất chưa tuân thủ triệt để theo quy hoạch dẫn đến một mặt giảm hiệu quả sử dụng đất, mặt khác hạn chế khả năng khai thác tối đa nguồn lực tài chính từ đất đai vào NSNN nói riêng và phát triển KT-XH nói chung.
+ Việc xác định nghĩa vụ tài chính đất đai cụ thể đối với công trình ngầm chưa được đánh giá, quan tâm đúng mức, dẫn tới tính toán thu tiền sử dụng đất chưa đảm bảo tính khoa học.
+Tình trạng các dự án đầu tư kinh doanh BĐS chậm triển khai, đất đai bị bỏ trống, chậm đưa công trình vào khai thác, sử dụng vẫn còn tương đối phổ biến.
+ Việc giao đất, cho thuê đất phần lớn vẫn theo hình thức chỉ định, chưa thực hiện triệt để theo cơ chế đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất (giải pháp hiệu quả hướng tới mục tiêu minh bạch hoá, phòng chống tham nhũng và tối đa hoá khả năng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai của Nhà nước trong quá trình giao đất, cho thuê đất).
* Công tác định hướng, dự báo, đánh giá, tính toán khả năng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai còn nhiều hạn chế. Việc định hướng, dự báo, đánh giá khả năng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chưa được quan tâm đúng mức và mang tính chiến lược, dài hạn (ít nhất là từ 3- 5 năm), dẫn đến bị động trong việc lập kế hoạch và triển khai thực hiện khai thác. Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chưa đi trước được một bước và thường xuyên bị thay đổi, điều chỉnh.
+ Sự phân định của Nhà nước giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất thiếu rõ ràng, không chặt chẽ dẫn đến những cách hiểu khác nhau và thực hiện khác nhau từ những cơ quan quản lý nhà nước đến người dân. Người sử dụng đất không nắm chắc quyền và nghĩa vụ của mình, trong khi pháp luật quy định không thật rõ ràng, chặt chẽ đã xảy ra tình trạng vi phạm, tranh chấp, khiếu kiện gây mất ổn định trị an trong xã hội;
+ Các chính sách về đất đai, cụ thể là chính sách thuế, phí, lệ phí sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng… chưa thể hiện được nguyên tắc phân phối giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu đất làm thất thoát các nguồn lợi do đất mang lại từ Nhà nước chuyển sang người sử dụng.
+ Công tác qui hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai bộc lộ nhiều yếu kém và mang nặng tính hình thức, chưa phù hợp với yêu cầu thực tế và định hướng phát triển kinh tế - xã hội.
+ Hệ thống văn bản pháp luật và chính sách đất đai được ban hành quá nhiều, thay đổi thường xuyên, thiếu thống nhất, còn chồng chéo do nhiều cấp khác nhau ban hành (từ trung ương đến địa phương) làm cho việc quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn; hệ thống pháp luật liên quan đến quản lý đất đai thiếu tính thống nhất từ trên xuống dưới.
+ Việc sử dụng đất không đúng mục đích, xây dựng nhà tràn lan tùy tiện không đúng qui hoạch, lấn, chiếm dất đai còn phổ biến, nhưng việc kiểm tra, phát hiện và xử lý chưa kịp thời, chưa kiên quyết, có những vụ việc kéo dài nhiều năm làm ảnh hưởng đến tính nghiêm minh của pháp luật, tạo dư luận không tốt trong nhân dân.
Những hạn chế, bất nêu trên gây ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố trong thời gian qua và làm phát sinh nhiều vụ khiếu nại, tranh chấp về đất đai, ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng, thu hút đầu tư vào đất, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách từ đất đai.
- Về vấn đề giá đất: Giá đất là giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, thì: Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Tuy nhiên trong thực tiễn, việc quy định giá đất theo hàng năm nêu trên chưa phù hợp với tình hình thực tế, vì:
+ Giá đất năm sau thường biến động tăng hơn năm trước, trong khi công tác giải phóng mặt bằng thường kéo dài (thời điểm nhà đầu tư được bàn giao đất thường cách xa so với thời điểm ứng tiền chi trả đền bù) dẫn đến giá đất để tính thu tiền sử dụng đất và giá bồi thường, hỗ trợ về đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt làm căn cứ để khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ về đất vào tiền sử dụng đất phải nộp không cùng mặt bằng, dẫn đến các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai thực hiện dự án.
+ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp, nhưng việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường đã làm cho địa phương gặp không ít khó khăn, lúng túng do chưa có quy trình hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục; về quy trình xác định giá đất thị trường; về thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất đối với đất đang sử dụng, đất chuyển mục đích sử dụng đất... nên giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ở địa bàn thành phố trong thời gian qua trên thực tế vẫn chưa đảm bảo sát với giá thị trường, gây thất thu cho ngân sách nhà nước.
+ Khung giá đất do UBND tỉnh ban hành hàng năm không còn nhiều ý nghĩa trong việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho Nhà nước cũng như là tài liệu tham khảo đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện dự án đầu tư kinh doanh và giao dịch bất động sản, vì mức giá đất trong bảng giá của UBND tỉnh ban hành hàng năm phần lớn chỉ bằng 50% đến 60% giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Bởi vậy, việc áp dụng giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không có tính thuyết phục nên thực tiễn thường xảy ra khiếu kiện của người có đất bị thu hồi.
- Vê công tác thu hồi, bồi thường về đất: Các cơ chế, chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố được UBND tỉnh ban hành trong thời gian qua (2011 - 2015) là kịp thời, đáp ứng được yêu cầu thực tế, bước đầu tháo gỡ một số vướng mắc trong quá trình thực hiện; các văn bản do UBND tỉnh ban hành trong lĩnh vực này có xu hướng nâng cao quyền và lợi ích của người sử dụng đất so với những văn bản trước đó, nên đã giải quyết được một số khó khăn, vướng mắc cho người sử dụng đất cũng như các chủ đầu tư trong quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng, bảo đảm được lợi ích hợp pháp cho người có đất bị thu hồi.
Tuy vậy, do đặc điểm và lịch sử của đất đai để lại nên khi ban hành một số chính sách liên quan đến lĩnh vực này còn nhiều bất cập trong việc điều chỉnh cơ chế chính sách cho phù hợp với tình hình vướng mắc phát sinh, nên công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư còn nững vướng mắc, mà nguyên nhân đó là:
+ Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trước đây còn buông lỏng, nhiều vướng mắc còn tồn đọng khá dai dẳng nhưng không kịp thời giải quyết. Không ít các trường hợp Nhà nước phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
+ Việc điều tra, đo đạc, lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính còn nhiều hạn chế, không đủ hồ sơ và thiếu tính chính xác. Những hạn chế của công tác này làm ảnh hưởng đến công tác xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Các văn bản pháp lý liên quan đến vấn đề quản lý nhà nước trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thiếu tính thực tế, không ổn định và chưa thực sự hoàn chỉnh làm khó khăn cho người thi hành, đây củng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự chậm trễ, ách tắc trong công tác thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng, hổ trợ và tái định cư.
+ Tình trạng giao đất trái thẩm quyền, quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, diện tích thực tế chênh lệch so với diện tích ghi trong giấy tờ về quyền sử dụng đất trong quá trình giao đất, thuê đất đã làm ảnh hưởng đến việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng.
+ Cán bộ làm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa được đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ, không nghiên cứu các văn bản pháp luật hiện hành;
Bên cạnh đó mô hình tổ chức bộ máy thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và cơ chế phối hợp chưa đáp ứng được yêu cầu và tiến độ của các chủ đầu tư, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư còn trì trệ trong việc lập và xây dựng phương án bồi thường cũng như việc đề xuất cấp có thẩm quyền giải quyết vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện.
+ Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chưa thật công bằng giữa các loại đất; giữa các xã và phường; giữa hộ gia đình với nhau và giữa 2 địa phương liền kề trong cùng một khu vực giải phóng mặt bằng đang có sự chênh lệch bất hợp lý. Giá đất để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thấp so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, tạo ra mức chênh lệch làm cho người dân cảm thấy bị thiệt thòi, yêu cầu tăng tiền bồi thường, không bàn giao mặt bằng theo kế hoạch, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
+ Một số dự án chưa thực hiện chính sách hỗ trợ tuyển dụng, đào tạo việc làm cho các các hộ thuộc diện chính sách, mặc dù số hộ được hưởng chính sách rất cao.
Một số dự án có thực hiện chính sách đào tạo việc làm cho lao động bị thu hồi đất nông nghiệp, song chất lượng đào tạo không đảm bảo trình độ tay nghề để làm việc ở các nhà máy, dẫn đến tình trạng người bị thu hồi đất không còn đất để sản xuất, nhưng không có việc làm khác để ổn định cuộc sống.
+ Việc xây dựng các khu tái định cư của các dự án rất bị động, trong đó tồn tại lớn nhất là cơ sở hạ tầng khu tái định cư không được đầu tư theo đúng quy định. Các dự án thiếu biện pháp khôi phục nguồn thu nhập tại nơi ở mới cho người được bố trí tái định cư. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng chỉ tham gia với tư cách tư vấn vì vậy trách nhiệm của chính quyền địa phương thường không cao và là
nguyên nhân làm giảm hiệu lực pháp luật của các chính sách đền bù và tái định cư ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng (GPMB).
+ Việc xây dựng các khu tái định cư ở nông thôn chưa phù hợp với tập quán sinh hoạt của người dân, diện tích đất giao mới không đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt và sản xuất nông nghiệp của người dân.
- Về đấu giá quyền sử dụng đất: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một trong các nhiệm vụ quan trọng, là kênh khai thác, huy động nguồn vốn nội lực bổ sung nguồn vốn đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của thành phố; căn cứ vào các Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011; Quyết định số 09/2012/QĐ-UBND ngày 04/6/2012 của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh, UBND thành phố đã tiến hành đầu tư các khu dân cư để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
Mặt khác, công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều khó khăn vướng mắc về mặt thể chế như: Nghị định số 17/2010/NĐ-CP mới chỉ quy định về nguyên tắc, trình tự thủ tục đấu giá các loại tài sản nói chung mà chưa có quy định cụ thể về bán đấu giá quyền sử dụng đất. Văn bản hướng dẫn thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP chưa có các quy định về thủ tục trước và sau khi bán đấu giá quyền sử dụng đất; việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá, xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình nộp tiền, giao và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá. Do một số quy định liên quan đến bán đấu giá quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, chưa chặt chẽ nên nhiều đối tượng đã lợi dụng để trục lợi. Chẳng hạn tại Khoản 2, Điều 459 Bộ luật Dân sự quy định danh sách những người đăng ký mua bất động sản được công bố công khai tại nơi bán đấu giá nên dẫn đến nhiều trường hợp các đối tượng đã lợi dụng quy định này để thông đồng dìm giá làm ảnh hưởng đến nguồn thu cho ngân sách.
- Về thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế. Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố.
Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản tỉnh Hà Tĩnh; trong những năm qua thị trường bất động sản của thành phố Hà Tĩnh cũng bắt đầu phát triển do tác động của quá trình phát triển đô thị, phát triển của các khu dân cư để đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được thì hoạt động của thị trường bất động sản của thành phố Hà Tĩnh trong thời gian qua đã bộc lộ những mặt hạn chế nhất định như: