CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.3. THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ THÀNH PHỐ LỚN TẠI VIỆT NAM
Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã được triển khai thực hiện ở hầu hết tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trên địa bàn cả nước và đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại nhiều lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước. Trình tự, phương thức tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng ở một số địa phương tuy có khác nhau nhưng tất cả đều thực hiện theo đúng quy trình nhất định và đã khẳng định được tính ưu việt của nó so với hình thức giao đất khác.
1.3.1. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hà Nội
Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Ngày 29 tháng 5 năm 2003, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB về việc Ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Ngày 23 tháng 10 năm 2008, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 43/2008/QĐ-UBND về việc Ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Ngày 14 tháng 9 năm 2011, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND về việc Ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Sau khi nhận được các văn bản của các cấp, các địa phương đã tổ chức triển khai thực hiện các văn bản đó kịp thời, hiệu quả và đã đạt được những kết quả rất quan trọng, góp phần thực hiện hoàn thành kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn cả thành phố. Gần 10 năm thực hiện, việc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội đã mang lại cho thành phố một nguồn thu lớn nhằm bổ sung cho nguồn vốn đầu tư phát triển của thành phố và các quận, huyện, thị xã. Cụ thể: năm 2009 thành phố Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng 17,45 ha đất của 28 dự án, thu về hơn 3.480 tỉ đồng [16], năm 2010 thu được trên 3.500 tỷ đồng từ đấu giá đất [20], năm 2011 số dự án dự kiến tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là 30 dự án, với diện tích đất là 17,96 ha, dự kiến thu về cho ngân sách 2.450 tỷ đồng [21]. Song, tính đến giữa tháng 11 năm 2011 mới chỉ đấu giá được 3 ha, thu về 522,65 tỷ đồng (đạt 21% so với kế hoạch). Có nhiều nguyên nhân dẫn đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 của Hà Nội thấp so với kế hoạch như sự trầm lắng của thị trường BĐS do sự thắt chặt nguồn vốn tín dụng cho BĐS của các ngân hàng, sự thay đổi các cơ chế chính sách,... Song nguyên nhân chủ
yếu là sự thiếu quyết liệt trong việc thực hiện nhiệm vụ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở nhiều quận, huyện, xã.
1.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hồ Chí Minh
Là một thành phố trực thuộc Trung ương và là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía Nam. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh được thực hiện từ rất sớm. Năm 2003, nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất của Thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1200 tỷ đồng, năm 2005 hơn 1400 tỷ đồng và năm 2011 là 1925 tỷ đồng [53]. Để sử dụng nguồn thu đó thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất. Cụ thể như sau: để lại cho địa phương (quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất tương ứng với những khu đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50 - 100 tỷ đồng và 100 - 500 tỷ đồng.
1.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đà Nẵng
Đà Nẵng là thành phố trực thuộc Trung ương và là trung tâm của các tỉnh khu vực miền Trung, có vị trí địa lý là phía Đông giáp Biển Đông, phía Nam giáp tỉnh Quảng Nam, phía Tây giáp tỉnh Quảng Nam và tỉnh Thừa Thiên Huế, phía Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế. Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương được UBND thành phố đặc biệt quan tâm nhằm tạo nguồn vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển thành phố. Để thực hiện tốt công tác này, chính quyền địa phương đã ban hành nhiều văn bản để chỉ đạo thực hiện. Kết quả sau gần 10 năm thực hiện (từ 2003), nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất đều tăng.
Cũng giống như một số địa phương khác trong cả nước, đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng được thực hiện bắt đầu từ những năm 2003. Đến năm 2004, UBND thành phố Đà Nẵng đã ban hành Quyết định số 112/2004/QĐ-UB ngày 29/6/2004 của UBND thành phố Đà Nẵng về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng thống nhất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Đây là quy chế đấu giá quyền sử dụng đất đầu tiên được áp dụng thống nhất cho các địa phương trong thành phố. Nhưng trong quá trình thực hiện quy chế này đã phát sinh một số vướng mắc do đó UBND thành phố đã tiếp tục ban hành các Quyết định số 1015/QĐ-UBND ngày 16 tháng 02 năm 2006, Quyết định số 1543/QĐ-UBND ngày 13 tháng 03 năm 2006 và Quyết định số 9154/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2006 về việc Ban hành quy chế đấu giá trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Năm 2008, UBND thành phố ban hành Quyết định số 29/2008/QĐ-UBND để thay thế cho Quyết định số 112/2004/QĐ - UBND ngày 29 tháng 06 năm 2004 và bãi bỏ các văn bản trước đó. Khi thực hiện Quyết định số 29 đã phát sinh một số tồn tại, vướng mắc như quy định về việc xây dựng giá khởi điểm, bước giá,... không còn phù hợp. Đồng thời để thực hiện theo đúng
các nội dung của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản, ngày 25 tháng 10 năm 2010, UBND thành phố Đà Nẵng đã ban hành Quyết định số 8193/QĐ-UBND Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nhà gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc công sản nhà nước trên địa bàn thành phố Đà Nẵng áp dụng đối với Trung tâm Giao dịch bất động sản Đà Nẵng trên địa bàn thành phố Đà Nẵng để thay thế cho quyết định số 29/2008/QĐ-UBND. Đến nay UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 25/2014/QĐ-UBND ngày 18 tháng 8 năm 2014 về việc Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng và Quyết định số 01/2014/QĐ-UBND ngày 15 tháng 01 năm 2015 về việc về việc sửa đổi, bổ sung một số Điều của Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng ban hành kèm theo Quyết định số 25/2014/QĐ-UBND ngày 18 tháng 8 năm 2014 của UBND thành phố.
Kể từ khi có chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất, các địa phương trong thành phố đã thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại hầu hết các dự án để giao đất ở cho người sử dụng đất và đã thu được những kết quả nhất định. Cụ thể, năm 2013 nguồn thu từ đấu giá đất của thành phố là 535,3 tỷ đồng, năm 2014 là 612,4 tỷ đồng, năm 2015 là 1.120,1 tỷ đồng [52]. Qua kết quả đấu giá tại các dự án thể hiện rằng giá trúng đấu giá đều cao hơn nhiều so với giá khởi điểm. Với nguồn thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất thành phố đã đầu tư đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị và tái đầu tư nhăm tạo quỹ đất sạch để đấu giá trong thời gian đến.
Từ kết quả đấu giá và thực tế tại các địa phương có thể khẳng định rằng đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại nhiều hiệu quả cho các địa phương trên địa bàn thành phố. Mặc dù hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện rõ nhưng trong thời gian qua chưa có những nghiên cứu nhằm đánh giá lại hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất để các cấp, các ngành có cách nhìn tổng quát hơn về hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố, vì vậy việc nghiên cứu vấn đề này là hết sức cần thiết.
1.3.4. Một số kết quả nghiên cứu liên quan đến đề tài
a. Nghiên cứu của tác giả: Lê Chiêu Tâm, Luận văn Thạc sĩ, “Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện An Nhơn, tỉnh Bình Định".
Đề tài đã nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ qua 4 dự án đã tiến hành đấu giá QSDĐ trong năm 2011 trên địa bàn huyện An Nhơn, tỉnh Bình Định cụ thể: Dự án đấu giá QSDĐ ở tại khu quy hoạch dân cư đường Ngô Gia Tự - thị trấn Bình Định; Dự án đấu giá QSDĐ ở tại khu quy hoạch dân cư xã Nhơn Hạnh; Dự án đấu giá QSDĐ ở tại khu khu quy hoạch dân cư đô thị mới thị trấn Đập Đá; Dự án đấu giá QSDĐ ở tại khu quy hoạch dân cư xã Nhơn Mỹ - huyện An Nhơn. Đề tài tiến hành nghiên cứu thực trạng quản lý và sử dụng đất đai của huyện An Nhơn, thực trạng đấu
giá QSDĐ, phân tích hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ và đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện [6].
b. Nghiên cứu của tác giả: Nguyễn Hữu Phúc, Luận văn Thạc sĩ,“Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương”, tác giã đã đánh giá:
- Hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ qua 3 dự án đã tiến hành đấu giá QSDĐ, cụ thể: Dự án đấu giá QSDĐ tại khu dân cư thương mại và chợ Thanh Bình, phường Thanh Bình; Dự án đấu giá QSDĐ khu dân cư và tái định cư Đông Ngô Quyền; Dự án đấu giá QSDĐ tại khu dân cư Bắc Thanh Niên, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương.
- Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Hải Dương, thực trạng đấu giá QSDĐ, phân tích hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hải Dương. Hải Dương là một trong những địa phương thực hiện tốt công tác đấu giá QSDĐ, áp dụng đấu giá QSDĐ theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy đề tài đã đánh giá được hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ qua các dự án khác nhau từ đó đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá QSDĐ ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất [4].
c. Nghiên cứu khoa học của tác giả: Nguyễn Thanh Trà, Phạm Ngô Hiếu “Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội”.
Công trình nghiên cứu đã đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ qua 3 dự án tiến hành đấu giá QSDĐ từ cuối năm 2003 đến cuối năm 2004, cụ thể: Dự án khu Đền Lừ II thuộc phường Hoàng Văn Thụ quận Hoàng Mai; Dự án khu nhà ở thuộc đường 70 xã Tân Triều huyện Thanh Trì; Dự án 1,3 ha sau Phủ Tây Hồ phường Quảng An quận Tây Hồ; Dự án khu đất D3 phường Phú Thượng và Xuân La quận Tây Hồ;
Dự án khu đất D1 phường Phú Thượng và Xuân La quận Tây Hồ. Đề tài tiến hành nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá QSDĐ, phân tích hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ qua một số dự án, từ đó đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội [10].
- Qua tham khảo ba công trình nghiên cứu kể trên tôi nhận thấy, đây là các công trình nghiên cứu có hàm lượng khoa học cao, có giá trị về mặt lý luận và thực tiển, có nhiều kết quả, đề xuất có thể áp dụng thực tiển và nhân rộng ra các địa phương khác.
Tuy nhiên bên cạnh đó vẫn còn có mặt hạn chế của các công trình như: Phạm vi nghiên cứu về không gian và thời gian chưa đủ rộng, chỉ mới đánh giá tại môt số số dự án trên một đơn vị hành chính nhất định. Chưa đi sâu nghiên cứu đối chứng về thời gian trong một không gian nhất định, chưa đánh giá kỷ về hiệu quả trong việc đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật trước khi đấu giá quyền sử dụng đất.
CHƯƠNG 2