CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.5. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI CHÂU
Nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu, chính quyền địa phương cần tập trung nghiên cứu thực hiện tốt các giải pháp sau:
- Cần có đội ngũ cán bộ chuyên trách làm công tác định giá đất nhằm đảm bảo giá đất khởi điểm đưa ra đấu giá sát với giá thị trường.
- Kiểm tra kỹ hồ sơ của người tham gia đấu giá, bên cạnh đó cần giám sát chặt chẽ phiên đấu giá nhằm giảm bớt hiện tượng thông thầu xảy ra. Bên cạnh đó chỉ nên tiếp nhận hồ sơ trước thời điểm đấu giá mỗi thửa đất, biện pháp này có thể mất nhiều thời gian tại phiên đấu giá nhưng giảm bớt được hiện tượng “họp dàn xếp” giá trước mỗi phiên đấu giá.
- Chú trọng công tác lập quy hoạch sử dụng đất đến từng phường và hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng trước khi đưa vào đấu giá để nâng cao giá trị của đất.
- Đánh giá đúng nhu cầu sử dụng đất tại khu vực đấu giá cũng như quảng bá rộng rãi thông tin đấu giá để có thể thu hút thêm nhiều người tham gia nhằm nâng cao tỷ lệ đấu giá thành công các thửa đất.
Bước giá phải được hội đồng đấu giá đất thông qua và công bố khi có thông báo bán đấu giá cho người tham gia đấu giá biết. Vì hiện nay bước giá do người điều hành phiên đấu giá quyết định và chỉ được công bố trước thời điểm bắt đầu đấu giá mỗi thửa đất.
Để xử lý các trường hợp trúng đấu giá nhưng lại “bỏ cọc chạy lấy người”, UBND thành phố cần thực hiện theo đúng quy định hiện hành, nếu quá 20 ngày đối với đất ở và quá 30 ngày đối với đất thực hiện các dự án mà người trúng đấu giá không nộp tiền sử dụng đất thì hủy kết quả đấu giá. Đồng thời cần rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá và nâng mức đặt cọc cao gấp 2 - 3 lần hiện nay.
Cơ quan chuyên môn cần hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận theo đúng thời gian quy định để người sử dụng đất sớm có điều kiện thực hiện các quyền của mình.
Đối với các dự án đấu giá đất cần được đầu tư hạ tầng trước khi đưa ra đấu giá, một mặt để làm tăng giá trị đất khi đấu giá, mặt khác để sau khi trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ ngay.
Cần nghiên cứu và áp dụng đồng bộ các giải pháp kỹ thuật để đánh giá đúng tình hình cung cầu sử dụng đất trong khu vực đấu giá cũng như bên ngoài. Trên cơ sở cung cầu của thị trường và khu vực có thể: thiết kế các thửa đất đấu giá theo các diện tích khác, đưa ra đấu giá theo các phương thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn và bước giá cũng cần được điều chỉnh theo nhu cầu thị trường.
Trong một số trường hợp khi thực hiện giải phóng mặt bằng để phục vụ cho đấu giá nếu có đất thuộc thẩm quyền thu hồi của UBND cấp thành phố thì UBND thành phố cần ủy quyền cho UBND cấp quận thu hồi để đẩy nhanh tiến độ đấu giá đất.
Đối với những dự án chỉ nhằm giải quyết nhu cầu đất ở thực sự cho người dân thì Nhà nước cần xem xét để đưa ra những điều kiện ràng buộc đối với người tham gia đấu giá. Vì theo quy định như hiện nay, người có thu nhập thấp và trung bình rất khó trúng đấu giá nhằm giải quyết nhu cầu đất ở thực sự của mình.
Đối với những thửa đất đấu giá nhiều lần mà không thành thì thành phố nên xem xét lại vị trí, diện tích có thể chia ra thành 02 hoặc nhiều thửa để việc đấu giá được thành công vì thửa đất có diện tích lớn thì số tiền mua sẽ nhiều do đó quá khả năng với nhiều khách hàng có nhu cầu thật sự.
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
KẾT LUẬN
Qua quá trình tìm hiểu các chính sách liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất, thực trạng tổ chức thực hiện và kết quả nghiên cứu hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án trên địa bàn quận Hải Châu, tôi rút ra một số kết luận sau:
1. Hệ thống các văn bản chính sách pháp luật về bán đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng đã và đang áp dụng tại thành phố Đà Nẵng dần được hoàn thiện, từng bước khắc phục được những tồn tại trong đấu giá đất.
2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở đã mang lại hiệu quả nhất định trên các lĩnh vực:
Về mặt kinh tế: Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Đồng thời, đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế "xin, cho" đã tồn tại trong thời gian dài ở địa phương, tạo được sự công bằng, minh bạch trong công tác giao đất, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào thị trường BĐS.
Về mặt xã hội: Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương. Đây là nguồn thu cơ bản để thực hiện đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, góp phần cải thiện đời sống của nhân dân. Bên cạnh đó, đấu giá quyền sử dụng đất còn giúp cho người dân có cách nhìn tổng quát hơn về giá đất trên thị trường và thừa nhận đất đai là một loại hàng hóa, thúc đẩy thị trường BĐS trên địa bàn quận Hải Châu ngày càng phát triển.
Đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai: Thông qua thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất, các chính sách về đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng đã từng bước được bổ sung, hoàn thiện và dần khắc phục được những tồn tại trong đấu giá. Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất đã tác động tới công tác quản lý đất đai của các cấp, tạo điều kiện tốt để thực hiện cấp giấy chứng nhận, đẩy nhanh tiến độ thực hiện quy hoạch, là cơ sở để xây dựng giá đất sát với giá thị trường giúp cho công tác quản lý đất đai tại quận Hải Châu ngày càng hoàn thiện và chặt chẽ hơn.
3. Quá trình tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu từ khi thành lập hội đồng đấu giá đến công tác lập thủ tục giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá cơ bản đã thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục quy định của UBND thành phố Đà Nẵng. Tuy nhiên, vẫn còn một số tồn tại như việc công bố bước giá chưa đúng theo thời gian trong quy trình, quá trình giám sát hồ sơ đăng ký, giám sát người tham gia đấu giá tại các phiên đấu giá chưa được thực hiện chặt chẽ.
4. Những sai phạm của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn xảy ra ở hầu hết các dự án nhưng chính quyền địa phương chưa có biện pháp hữu hiệu để khắc phục hiện tượng này.
5. Đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc nhu cầu của xã hội, gồm nhu cầu về đất ở, đất xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, đất xây dựng các khu vui chơi giải trí, đất xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật…..Đồng thời, đấu giá quyền sử dụng đất gắn liền với sự phát triển của cơ sở hạ tầng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng khu vực. Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất của 4 dự án trên địa bàn quận Hải Châu từ năm 2013 đến năm 2015 với tổng số tiền thu được 209.573.243.000 đồng, vượt so với tổng giá khởi điểm là 12.789.507.300 đồng, đã khẳng định chủ trương đúng đắng của Thành ủy và UBND thành phố Đà Nẵng là phù hợp với điều kiện đặc thù, thực tế của Thành phố nhằm thực hiện mục tiêu không chỉ tăng nguồn thu ngân sách để đầu tư cơ sở hạ tầng, mà còn góp phần thực hiện quy hoạch của Thành phố, ưu tiên phát triển hạ tầng kỹ thuật ở những khu vực còn yếu kém, cải thiện môi trường xã hội.
ĐỀ NGHỊ
Qua kết quả nghiên cứu của đề tài, tôi đề xuất một số kiến nghị như sau :
1. Đấu giá quyền sử dụng đất ở đã khẳng định được hiệu quả của nó trên các lĩnh vực kinh tế, xã hội và công tác quản lý đất đai vì vậy trong thời gian đến UBND thành phố Đà Nẵng cần đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho người dân.
2. Tiếp tục nghiên cứu bổ sung hoàn chỉnh quy định về đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng nói chung và UBND quận Hải Châu nói riêng, phân cấp mạnh hơn cho các sở, ngành và UBND quận tổ chức thực hiện triển khai đấu giá QSD đất cho phù hợp với Luật đất đai 2013 và điều kiện thực tế của Thành phố trong lĩnh vực quy hoạch, chuẩn bị và quản lý đầu tư xây dựng, cơ chế vốn linh hoạt, tăng cường quản lý quy hoạch và xây dựng công trình sau đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quản lý đúng mục tiêu có hiệu quả tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất.
3. Qua kết quả nghiên cứu chúng tôi đã đưa ra một số đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu, vì vậy địa phương có thể xem xét, vận dụng để thực hiện tốt các đề xuất đó.
4. Nội dung nghiên cứu của đề tài này chỉ giới hạn trong phạm vi của một quận, với đối tượng nghiên cứu cụ thể là thực trạng hoạt động và hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất, do đó những giải pháp được đề xuất còn có những hạn chế nhất định. Để đánh giá một cách hệ thống và toàn diện thực trạng, hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất, đồng thời có được những giải pháp đồng bộ cho vấn đề này, cần tiếp tục nghiên cứu ở phạm vi và đối tượng rộng lớn hơn./.