CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3. THỰC TRẠNG VÀ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
3.3.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng tại thành phố Đà Nẵng
Đối tượng tham gia đấu giá là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai có nhu cầu để thực hiện các dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3.3.3.2. Điều kiện để được đăng ký tham gia đấu giá
Các đối tượng được đăng ký tham gia đấu giá khi có đủ các điều kiện sau đây:
Có đơn đăng ký tham gia đấu giá theo mẫu do Trung tâm phát hành cho từng phiên đấu giá.
Đủ năng lực về hành vi dân sự và quyền đại diện tham gia đấu giá: Người đăng ký tham gia đấu giá phải có đủ năng lực về hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
Đối với cá nhân tham gia đấu giá phải là người đứng tên trong “Đơn đăng ký đấu giá quyền sử dụng đất”, nếu người khác tham gia đấu giá thay thì phải có giấy ủy quyền của người đăng ký tham gia đấu giá. Việc ủy quyền phải được thực hiện bằng văn bản có cơ quan công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực theo quy định. Đối với người đại diện cho một tổ chức hoặc đại diện cho một đơn vị đăng ký tham giá đấu giá phải là thủ trưởng của tổ chức, đơn vị đó hoặc là người có đủ năng lực hành vi dân sự được thủ trưởng tổ chức, đơn vị đó ủy quyền tham gia đấu giá. Việc ủy quyền phải thực hiện bằng văn bản có ký tên và đóng dấu của tổ chức, đơn vị.
Văn bản ủy quyền tham gia đấu giá của tổ chức, cá nhân phải nộp cho Trung tâm trước khi tiến hành phiên đấu giá.
Một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá; một tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá; có hai doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá.
3.3.3.3. Đăng ký tham gia đấu giá
Các đối tượng có đủ điều kiện được tham gia đấu giá theo quy định thực hiện đăng ký theo thời gian, địa điểm đã thông báo. Khi tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia đấu giá phải nộp phí đấu giá và tiền đặt trước để tham gia đấu giá theo quy định như sau:
a. Về khoản tiền đặt trước
Theo quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP thì tiền đặt trước do tổ chức bán đấu giá tài sản và người có tài sản bán đấu giá thỏa thuận quy định nhưng tối thiểu là 1% và tối đa không quá 15% giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá. Trên cơ sở đó, tùy thuộc vào giá trị của mỗi lô đất, UBND thành phố Đà Nẵng quy định mức tiền đặt trước khi tham gia đấu giá từ mức 5% đến 15% tổng giá trị khởi điểm của lô đất.
Khoản tiền đặt trước này được tổ chức bán đấu giá xử lý theo quy định như sau:
Đối với người trúng đấu giá thì tiền đặt trước được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
Đối với trường hợp người tham gia đấu giá rút lại đăng ký tham gia đấu giá trước thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký tham gia đấu giá hoặc không trúng đấu giá (trừ các trường hợp bị sung công quỹ nhà nước theo quy định) hoặc khi phiên đấu giá không được tổ chức theo thông báo hay không đủ điều kiện để tổ chức theo quy định thì khoản tiền đặt trước được trả lại cho người tham gia đấu giá.
Không hoàn trả lại số tiền đặt cọc và phải nộp toàn bộ vào Ngân sách Nhà nước đối với trường hợp sau: Người trúng đấu giá nhưng từ chối mua tài sản trúng đấu giá hoặc không nộp đủ tiền cho toàn bộ tài sản đã trúng đấu giá trong thời hạn quy định;
người tham gia đấu giá rút lại giá đã trả trong quá trình tổ chức đấu giá; người đăng ký đấu giá không tham gia đấu giá (trừ những trường hợp có lý do khách quan, chính đáng hoặc bất khả kháng, Trung tâm trình Chủ tịch UBND thành phố xử lý cụ thể);
trong trường hợp đấu giá công khai giá khởi điểm (kể cả đấu giá bằng lời nói và bằng bỏ phiếu kín trực tiếp) mà người tham gia đấu giá trả giá thấp hơn giá khởi điểm;
trường hợp ngay ở lần đầu tiên sau 05 phút kể từ khi người điều hành công bố bắt đầu đấu giá mà tất cả người tham gia đấu giá (kể cả đấu giá bằng lời nói và bằng bỏ phiếu kín trực tiếp) không trả giá, người điều hành đấu giá tuyên bố phiên đấu giá không thành; người vi phạm Quy chế đấu giá và Nội quy của phiên đấu giá đó.
b. Về mức phí tham gia đấu giá
Theo quy định tại Quyết định số 25/2014/QĐ-UBND ngày 18 tháng 8 năm 2014 về việc ban hành Quy chế đấu giá trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, mức phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại bảng 3.3 và bảng 3.4.
Bảng 3.3. Mức phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Đà Nẵng tính theo giá trị quyền sử dụng đất theo giá khởi điểm
STT Giá trị quyền sử dụng đất theo giá khởi điểm Mức thu (đồng/hồ sơ)
1 Từ 200 triệu đồng trở xuống 100.000
2 Trên 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng 200.000
3 Trên 500 triệu đồng 500.000
(Nguồn [50])
Bảng 3.4. Mức phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Đà Nẵng tính theo diện tích đất
STT Diện tích đất Mức thu
(đồng/hồ sơ)
1 Từ 0,5ha trở xuống 1.000.000
2 Từ 0,5ha đến dưới 2,0ha 3.000.000
3 Từ 2ha đến 5,0ha 4.000.000
4 Trên 5,0ha 5.000.000
(Nguồn [50])
Phí đấu giá không được trả lại cho người đăng ký tham gia đấu giá. Trong trường hợp người tham gia đấu giá rút lại đăng ký tham gia đấu giá trước thời điểm hết hạn nộp hồ sơ đấu giá hoặc phiên đấu giá không được tổ chức vì không đủ điều kiện tổ chức đấu giá theo quy định hoặc không tổ chức đấu giá theo thông báo thì phí tham gia đấu giá được trả lại cho người đã đăng ký đấu giá.
3.3.3.4. Giá khởi điểm đấu giá
Giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ là giá trị tối thiểu về giá trị quyền sử dụng đất.
Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất do UBND thành phố công bố hàng năm và phải sát với giá thị trường chuyển nhượng QSDĐ tại thời điểm tổ chức đấu giá.
3.3.3.5. Bước giá
Bước giá để đấu giá QSDĐ là mức chênh lệch giá trị tối thiểu theo quy định giữa lần trả giá đầu tiên cao hơn giá trị khởi điểm hoặc giá trị chênh lệch giữa lần trả giá sau lớn hơn lần trả giá trước liền kề. Theo quy định tại Quyết định
số 25/2014/QĐ-UBND ngày 18 tháng 8 năm 2014 về việc Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Tổ chức bán đấu giá căn cứ vào bước đấu giá tối thiểu để quy định bước giá trong từng phiên đấu giá cho phù hợp nhưng tối đa không vượt quá 20% giá trị khởi điểm của lô đất, thửa đất, khu đất [39]. Bước đấu giá tối thiểu tương ứng với giá trị của từng lô đất, thửa đất, khu đất được quy định tại bảng 3.5.
Bảng 3.5. Bước giá tối thiểu để đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Đà Nẵng
STT Giá trị khởi điểm của lô đất, thửa đất, khu đất Mức tối thiểu
1 Dưới 100 triệu đồng 1,0 triệu đồng
2 Từ 100 triệu đồng đến dưới 200 triệu đồng 2,0 triệu đồng 3 Từ 200 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng 3,0 triệu đồng 4 Từ 300 triệu đồng đến dưới 400 triệu đồng 4,0 triệu đồng 5 Từ 400 triệu đồng đến dưới 500 triệu đồng 5,0 triệu đồng
6 Từ 500 triệu đồng trở lên 2,0 % giá khởi điểm
(Nguồn [50])
Việc quy định và điều chỉnh bước giá của Tổ chức bán đấu giá phải được công bố cho người tham gia đấu giá chậm nhất là tại thời điểm tổ chức cho khách hàng đăng ký tham gia đấu giá.
3.3.3.6. Hình thức và trình tự tiến hành cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất a. Hình thức đấu giá
Hiện nay, việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức bỏ phiếu kín hoặc công khai bằng lời nói hoặc bằng hình thức bỏ phiếu kín liên tục nhiều ngày.
- Hình thức bỏ phiếu kín: Là hình thức người tham gia đấu giá trả giá bằng cách ghi trên phiếu đấu giá theo từng vòng đấu giá liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp thì người có mức trả giá cao nhất là người trúng đấu giá. Trong đó, mức trả giá của người tham gia đấu giá trong vòng đấu giá đầu tiên phải cao hơn giá trị tối thiểu của lô đất, thửa đất, khu đất ít nhất một bước giá. Mức giá trả của người tham gia đấu giá trong vòng đấu giá sau phải cao hơn mức trả giá cao nhất của vòng đấu giá trước liền kề ít nhất một bước giá.
Trường hợp có từ 2 người trở lên cùng trả một giá cao nhất nhưng đều không tiếp tục tham gia đấu giá cho vòng đấu giá tiếp theo thì Tổ chức bán đấu giá cho tiến hành tổ chức bốc thăm, người trúng đâu giá là người bốc được thăm có ghi “người trúng đấu giá”
theo đơn giá đã trả trước đó.
- Hình thức đấu giá công khai bằng lời nói: Là hình thức người tham gia đấu giá theo thứ tự bốc thăm trực tiếp trả giá bằng lời nói theo từng vòng đấu liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá.
Trong đó, người trả giá đầu tiên theo thứ tự bốc thăm phải cao hơn giá khởi điểm ít nhất một bước giá và người trả giá sau phải trả giá cao hơn người trả giá trước liền kề ít nhất một bước giá.
- Hình thức bỏ phiếu kín liên tục nhiều ngày: Cơ quan được giao bán đấu giá quyền sử dụng đất và cơ quan ủy quyền bán đấu giá tiến hành niêm phong thùng phiếu. Khi hoàn thành thủ tục đăng ký tham gia đấu giá, người tham gia đấu giá được cung cấp phiếu đấu giá (theo mẫu), tự ghi đầy đủ thông tin, mức đấu giá, bỏ phiếu đấu giá vào bì thư, dán kín và niêm phong ngoài bì thư, sau đó bỏ vào thùng phiếu đấu giá đã niêm phong. Tại ngày mở phiên đấu giá, các bên liên quan kiểm tra xác nhận thùng phiếu nguyên niêm phong. Đấu giá hoặc người điều hành phiên đấu giá công khai mở thùng phiếu đấu giá và lần lượt công bố giá đất của từng khách hàng. Người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá. Trường hợp có từ 2 người trở lên cùng trả một giá cao nhất thì tổ chức đấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhất bằng hình thức bỏ phiếu kín. Nếu những người trả giá cao nhất đều không có nhu cầu trả giá tiếp thì đấu giá viên hoặc người điều hành cuộc bán đấu giá tổ chức rút thăm cho những người đó và công bố kết quả người trúng đấu giá.
Lựa chọn hình thức đấu giá: Tại phiên đấu giá, tùy theo tình hình thực tế (số lượng lô đất đưa ra đấu giá, số lượng người tham gia đấu giá cho một lô đất,…) mà Tổ chức bán đấu giá quyết định lựa chọn hình thức đấu giá cho phù hợp. Việc lựa chọn hình thức đấu giá được quyết định trước thời điểm mở phiên đấu giá.
b. Trình tự tiến hành cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
Cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất phải được tiến hành liên tục theo trình tự quy định sau đây:
Thứ nhất, mở đầu cuộc bán đấu giá, đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc. Thông báo nội quy của cuộc bán đấu giá tài sản, công bố danh sách người đăng ký mua tài sản bán đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, nhắc lại giá khởi điểm, thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá (nếu có), trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá.
Thứ hai, tiến hành bốc thăm thứ tự trả giá (nếu đấu giá công khai bằng lời nói) hoặc phát phiếu trả giá cho người tham gia đấu giá (nếu đấu giá bằng bỏ phiếu kín).
Thứ ba, đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá theo thứ tự đã bốc thăm thực hiện trả giá. Sau mỗi lần người tham gia đấu giá trả giá, đấu giá viên thông báo công khai về giá đã trả cho những người người tham gia đấu giá biết và yêu cầu người tiếp theo trả giá (nếu đấu giá công khai bằng lời nói). Đối với trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu kín thì đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá ghi giá đấu vào phiếu và bỏ vào thùng phiếu.
Thứ tư, xác định người trúng đấu giá: Nếu đấu giá công khai bằng lời nói mà khi không còn người tham gia đấu giá tiếp tục trả giá thì người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu đấu giá bằng bỏ phiếu kín thì người trả giá cao nhất trên phiếu đấu giá là người trúng đấu giá (nếu không có người tham gia đấu giá yêu cầu đấu giá tiếp). Trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu kín, nếu có từ hai người trở lên cùng trả giá cao nhất, thì đấu giá viên tổ chức đấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhất để chọn ra người trúng đấu giá. Nếu không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên công bố cuộc bán đấu giá thửa đất, khu đất đó không thành.