CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.4. HIỆU QUẢ VÀ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI CHÂU
3.4.2. Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đối với một số dự án sử dụng quỹ đất để đầu tư cơ sở hạ tầng còn nhiều bất cập. Chẳng hạn, những dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất lấy đất nông nghiệp của các hộ gia đình và cá nhân có giá trị bồi thường không cao. Trong khi đó, sau khi cơ sở hạ tầng của dự án được hoàn thành thì khu vực đất này có giá trúng đấu giá rất cao. Điều này đã làm cho nhân dân cảm thấy bức xúc, gây khó khăn trong giải phóng mặt bằng ở một số dự án [31].
Việc xác định mức giá khởi điểm hiện nay còn một số tồn tại như chưa có đội ngũ cán bộ chuyên làm công tác định giá đất mà hầu hết đều thực hiện kiêm nhiệm, chưa được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá, khả năng hiểu về phương pháp xác định giá đất chưa đầy đủ. Những tồn tại đó làm cho việc xây dựng giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa khoa học, mang nặng tính hành chính dẫn đến giá khởi điểm để đưa ra đấu giá chưa thật sự sát với giá thị trường, tạo điều kiện cho một số “cò” hoạt động trong lĩnh vực đấu giá đất tồn tại.
Cần phải kiểm tra năng lực tài chính của đối tượng đầu tư tham gia đấu giá. Có nhiều trường hợp 1 người tham gia đấu giá nhiều thửa đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao.
Tránh tình trạng thông thầu, quân xanh, quân đỏ.
Thủ tục để đưa đất vào đấu giá hiện còn qua nhiều khâu, đoạn. Từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá hiện còn mất nhiều thời gian.
Việc cung cấp thông tin đấu giá đất đến với người dân hiện nay còn hạn chế, chưa đa dạng về hình thức. Hình thức thông báo đấu giá hiện nay chỉ niêm yết tại UBND phường nơi có đất, đăng trên báo Thanh Niên, Công An Đà Nẵng. Không đăng trên truyền hình và website của Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Đà Nẵng và Tủng tâm Dịch vụ Đấu giá thành phố Đà Nẵng. Vì vậy, thông tin đấu giá một số doanh nghiệp và người dân không nắm bắt được do đó không thể tham gia đấu giá.
Hiện nay, theo Khoản 1, Điều 19 của Quyết định số 25/QĐ-UBND ngày 18 tháng 8năm 2014 của UBND thành phố Đà Nẵng quy định "bước giá". Nhưng qua theo dõi các phiên đấu giá đất trên địa bàn quận Hải Châu cho thấy, bước giá do người điều hành phiên đấu giá quyết định và chỉ được công bố trước thời điểm đấu giá mỗi thửa đất. Điều này gây khó khăn và bức xúc cho người tham gia đấu giá, đặc biệt trong một khu vực những thửa đất có các điều kiện tương đối giống nhau nhưng bước giá khác nhau. Bên cạnh đó bước giá do người điều hành phiên đấu giá “toàn quyền quyết định” do vậy trong một số trường hợp không tạo được sự công bằng trong đấu giá đất.
Mức tiền đặt trước theo quy định hiện nay của UBND thành phố là 15% giá khởi điểm của thửa đất, khu đất và phí tham gia đấu giá còn thấp nên có một số trường hợp trúng đấu giá nhưng không nộp tiền để nhận quyền sử dụng đất hoặc tham gia đấu giá với mục đích thông thầu để “kiếm tiền cò”. Vì vậy UBND thành phố cần sớm điều chỉnh quy định mức tiền đặt trước và phí tham gia đấu giá để đảm bảo sự ràng buộc giữa cơ quan tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá.
Công tác kiểm tra hồ sơ của người tham gia đấu giá chưa chặt chẽ, hiện tượng người thân trong gia đình (vợ chồng, cha con, mẹ con, anh chị em ruột và những người có tên trong cùng một hộ khẩu gia đình) cùng nộp đơn để đấu giá một thửa đất còn xảy ra ở hầu hết các dự án. Bên cạnh đó, việc bảo mật thông tin số lượng người tham gia đấu giá mỗi thửa đất chưa được thực hiện nghiêm túc, đã tạo điều kiện cho những người tham gia đấu giá “họp dàn xếp” trước phiên đấu giá diễn ra khá phổ biến, đặc biệt ở những khu vực đất có giá trị lớn.
3.4.2.2. Đối với người tham gia đấu giá
Một số trường hợp người tham gia đấu giá không hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường. Việc này tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá, giảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Một số người tham gia đấu giá không tìm hiểu kỹ quy chế đấu giá nên còn lúng túng tại phiên đấu giá.
Hiện nay, ở hầu hết các dự án đấu giá đất đều có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu cơ đất đai, nhu cầu về đất ở, nhà ở thực sự rất ít. Cá biệt một số phiên đấu giá đất gần đây đã xuất hiện tình trạng một số đối tượng tham gia đăng ký đấu giá với số lượng thửa đất lớn, kèm với đó là bỏ thầu giá đất thật cao. Tuy nhiên, khi trúng đấu giá, các đối tượng này lại bỏ tiền cọc, không mua nữa. Chiêu thức này nhằm mục đích nâng giá đất trong khu vực đấu giá để trục lợi (vì sử dụng nhiều diện tích đất xung quanh khu vực đấu giá), gây “nhiễu” cho công tác quản lý và kế hoạch đấu giá đất của chính quyền địa phương.
Một số người tham gia đấu giá thực hiện quy chế đấu giá không nghiêm túc, hiện tượng thông thầu trong đấu giá và để người thân cùng nộp hồ sơ để đấu giá một thửa đất diễn ra phổ biến.
3.4.2.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị
Qua 4 dự án đấu giá đất ở cho thấy, mặc dù một số dự án tổ chức đấu giá nhằm mục đích giải quyết đất ở cho người dân nhưng đối với người có thu nhập thấp rất khó trúng đấu giá để có đất xây dựng nhà ở thông qua hình thức giao đất này.
Hiện nay, theo Luật đất đai 2013 UBND quận không có thẩm quyền thu hồi đất của cơ quan, tổ chức và cũng không được UBND thành phố ủy quyền nên trong công tác giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn quận Hải Châu đã hoàn thành thu hồi đất của những cá nhân, hộ gia đình nhưng còn các thửa đất có diện tích lớn thuộc đất thương mại dịch vụ mang ra đấu giá thì tỷ lệ đấu giá không thành rất cao.
Hoặc những diện tích đất nhỏ lẻ, đất rẻo sau khi thành phố đã thu hồi còn lại xen kẹt trong khu dân cư tại các phường muốn tổ chức đấu giá cũng phải chờ phê duyệt giá khởi điểm của UBND thành phố. Trong khi đó quy trình thủ tục cũng như sự phối hợp giữa thành phố với địa phương trong những công việc này không phải suôn sẻ và thuận lợi như mong muốn, do đó nhiều khu đất dự định đưa ra đấu giá vẫn phải nằm chờ, làm chậm tiến độ đấu giá đất của địa phương.
Theo quy định tại Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 05 năm 2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì thời gian cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất là không quá 33 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, nhưng qua kết quả điều tra người trúng đấu giá đất trên địa bàn quận Hải Châu đều cho biết thời gian mà họ nhận được giấy chứng nhận là trên 45 ngày kể từ ngày nộp đủ tiền sử dụng đất, như vậy thời gian này còn kéo dài so với quy định.