CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2. Cơ sở thực tiễn
1.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam từ khi có Luật đất đai năm 1987 đến
1.2.2.1. Quản lý đất đai
Luật Đất đai năm 1987, Hiến pháp năm 1992 sau đó là Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 đã mở đường cho ngành quản lý đất đai phát triển mạnh mẽ trên nền tảng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nước, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và hiệu quả.
Công tác quản lý đất đai trong giai đoạn này đã phát triển chính quy và hiện đại.
Cơ quan địa chính được thành lập ở cả 4 cấp Trung ương, tỉnh, huyện, xã đảm bảo việc đăng ký quyền sử dụng đất, đo đạc lập bản đồ địa chính, hệ thống hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, quy hoạch sử dụng đất... Cơ sở dữ liệu đất đai được xây dựng cụ thể đến từng thửa đất trên phạm vi cả nước đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất chặt chẽ, bền vững [15].
Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014. Sau hơn 5 năm thực hiện, công tác quản lý đất đai đã đạt được những hiệu quả: Kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong quá trình chuyển tiếp thi hành Luật Đất đai giữa Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013; không để ách tắc gây phiền hà cho doanh nghiệp và người dân; quyết liệt đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tập trung xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai…
Việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai đã hạn chế được giao đất, cho thuê đất cho các chủ đầu tư không có năng lực, tránh được lãng phí trong việc sử dụng đất. Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã có chuyển biến rõ rệt, hạn chế tối đa việc thu hồi đất “tùy tiện”, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất.
Công tác kiểm tra, kiểm soát việc quản lý, sử dụng đất đã được tăng cường về số lượng; điều chỉnh về đối tượng, trong đó chú trọng thanh tra, kiểm tra đối với các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai; coi trọng việc chỉ đạo, đôn đốc thực hiện và công khai kết quả thực các kết luận thanh tra, góp phần phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các vi phạm pháp luật đất đai và khắc phục kịp thời nhiều tồn tại, bất cập trong quản lý, sử dụng đất. Đã chú trọng cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai và giảm tối đa thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong việc nộp hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ công việc và sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
Tuy vậy, thực tiễn thi hành Luật Đất đai vẫn còn những tồn tại, bất cập như:
Nguồn lực về đất đai vẫn chưa thực sự được khai thác và phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước;
việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tình trạng tham nhũng, trục lợi và thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến đất đai vẫn còn diễn ra.
Quá trình tích tụ, tập trung đất nông nghiệp diễn ra còn chậm, chưa theo kịp nhu cầu tái cơ cấu ngành nông nghiệp nói chung, cho phát triển nông nghiệp hàng hóa quy mô lớn, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn nói riêng;
đất đai manh mún đang là yếu tố cản trở người dân và doanh nghiệp đầu tư dài hạn vào nông nghiệp.
1.2.2.2. Chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất
Từ quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005 về bất động sản và chế độ sở hữu đất đai của nước ta thì việc chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm việc chứng nhận quyền sở hữu nhà; sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất đai, sở hữu các tài sản gắn liền với đất đai; sở hữu các tài sản khác do luật qui định.
Theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2005 (ban hành ngày 29/11/2005, có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2006) Điều 9 về chủ sở hữu nhà ở và đối tượng được sở hữu nhà ở: “chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở, trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ” [24]; Điều 11 về giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở: “Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” [24], “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại khoản này được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” [24].
Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003 (ban hành ngày 26/11/2003, có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2004) Điều 48 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.” “Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản” [21].
Như vậy có sự chồng chéo nhau khi thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng.
Ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số: 88/2009/NĐ-CP Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, theo đó mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại quyết định số:
08/QĐ-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 21/7/2006 được thay thế bằng giấy mẫu giấy chứng nhận mới là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Và kể từ ngày 10/12/2009 việc cấp giây chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được chuyển sang cho Bộ Tài nguyên và Môi trường làm đầu mối.
Tại Hội nghị tổng kết tình hình thi hành Luật Nhà ở (2005), Luật Kinh doanh bất động sản (2006) và đề xuất xây dựng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 23/5/2013, lãnh đạo Bộ Xây dựng đã thống nhất, để không chồng chéo với Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi dự kiến sẽ bỏ các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Từ khi chuyển giao đầu mối thực hiện việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sang cho Bộ Tài nguyên và Môi trường, ngành Tài nguyên và Môi trường các cấp đã thực hiện việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chủ yếu là nhà ở cho các hộ gia đình, cá nhân và chứng nhận quyền sở hữu là công trình xây dựng cho các tổ chức kinh tế. Còn các loại tài sản gắn liền với đất khác như: cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng chưa thể cấp giấy chứng nhận sở hữu được do các văn bản liên quan hướng dẫn thực hiện quy định chưa đầy đủ, chưa chặt chẽ, các ngành liên quan là Tài nguyên & Môi trường và Nông nghiệp & Phát triển nông thôn chưa chủ động cùng nhau tháo gỡ vướng mắc, thống nhất phương án thực hiện.
Việc chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình cũng như các tổ chức kinh tế chỉ thực sự được các chủ sử dụng đất quan tâm khi Thông tư liên tịch số: 20/2011-TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 giữa Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực thi hành (ngày 15/01/2012). Theo quy định tại thông tư này, chủ sở hữu tài sản muốn đăng ký thế chấp tài sản để vay vốn tại các cơ sở tín dụng thì tài sản thế chấp phải có giấy chứng nhận sở hữu hoặc đã có hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận sở hữu và hồ sơ đó đã đầy đủ, hợp lệ.
Đến Luật đất đai năm 2013 tiếp tục có những đổi mới nhằm hoàn thiện và quy định chi tiết hơn về chứng nhận QSD đất, QSHNO, và tài sản khác gắn liền với đất như quy định về “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” và được hướng dẫn cụ thể chi tiết tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn
chi tiết thi hành mộ số điều của luật Đất đai, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên về môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong đó quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định chi tiết hơn cả về các nội dung và hình thức thể hiện trên giấy chứng nhận.