CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3. Thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
3.3.4. Những thuận lợi, khó khăn của việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
3.3.4.1. Thuận lợi
Trong quá trình thực hiện chứng nhận quyền sở hữu cho hộ gia đình, cá nhân chủ cả cơ quan chuyên môn và hộ gia đình, cá nhân có các thuận lợi:
- Về chính sách pháp luật: Các văn bản của Nhà nước đã quy định khá cụ thể về công tác chứng nhận sở hữu tài sản trên đất, đặc biệt kể từ Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai có hiệu lực thi hành và Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Về thủ tục hành chính: Quy trình, thủ tục đăng ký chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền đã được quy định rõ trong bộ thủ tục hành chính của UBND tỉnh Quảng Trị, tạo điều kiện thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân và các cơ quan chuyên môn trong quá trình thực hiện đăng ký chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
3.3.4.1. Khó khăn, bất cập
Nhằm đánh giá khách quan những bất cập và khó khăn của việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, tôi đã tiến hành phỏng vấn cán bộ chuyên môn và hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện chứng nhận sở hữu tài sản, kết quả phỏng vấn được tôi tổng hợp tại Phụ lục 1, Phụ lục 2.
* Khó khăn:
Về chính sách pháp luật:
- Đăng ký QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất quy định không bắt buộc đối với chủ sở hữu: Khoản 1, Điều 95 về “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”. Như vậy, cùng là bất động sản không tách rời nhau nhưng pháp luật lại quy định chế độ đăng ký khác nhau.
Có thể thấy rằng, đăng ký quyền sở hữu tài sản trên đất là không bắt buộc, vì vậy khi đăng ký quyền sử dụng đất dù đã có tài sản trên đất nhưng tổ chức có thể đăng ký quyền sở hữu hay không tùy thuộc vào nhu cầu của họ. Điều này gây khó khăn cho công tác quản lý, bảo hộ quyền sở hữu và sử dụng của người có tài sản, phát sinh thêm thủ tục đăng ký hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu tài sản.
- Chưa có hướng dẫn cụ thể cho việc đăng ký quyền sở hữu là cây lâu năm:
Luật Đất đai năm 2003 cũng như năm 2013 đều cho phép cây lâu năm được đăng ký quyền sở hữu, đến năm 2016 liên bộ Tài nguyên và môi trường – bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn đã ban hành Thông tư liên tịch số 22/2016/TTLT-BNNPTNT- BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2016 về quy định loại cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu. nhưng cho đến nay UBND tỉnh vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể những loại cây lâu năm nào được đăng ký quyền sở hữu. Như vậy, tại thời điểm hiện nay phải tạm hiểu rằng Nhà nước phải chứng nhận tất cả các loại cây trồng lâu năm khi có đăng ký, không biết cây trồng đó lớn hay bé, trồng ở đâu, số lượng bao nhiêu.
- Không có quy định để xử lý những trường hợp không đăng ký biến động quyền sở hữu tài sản: Theo quy định tại Điểm đ, Khoản 4, Điều 95, Luật đất đai 2013 quy định khi có biến động tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký thì chủ sở hữu phải thực hiện đăng ký biến động với cơ quan quản lý Nhà nước. Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều tài sản sau đăng ký lại có biến động như tháo dỡ nhà ở, công trình xây dựng hoặc chủ sở hữu khai thác rừng, chặt bỏ cây lâu năm,... nhưng không đăng ký biến động sẽ dễ xảy ra những vấn đề rất khó kiểm soát và xử lý. Đến nay pháp luật cũng chưa có quy định để xử lý với những trường hợp không đăng ký biến động quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Pháp luật dân sự chưa có quy định cụ thể về việc đăng ký bất động sản: Điều 31, Luật Bảo vệ và phát triển rừng năm 2004, tại Khoản 2 quy định: “Việc đăng ký lần đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng rừng phải tiến hành đồng thời với đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng” và Khoản 3 quy định: “Việc đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng được thực hiện theo quy định về đăng ký tài sản của pháp luật dân sự”. Như vậy, chủ rừng được đăng ký quyền sử dụng rừng sản xuất là rừng trồng (phải tiến hành đồng thời với đăng ký quyền sử dụng đất) và được đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng. Trong đó, việc đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng được thực hiện theo quy định pháp luật dân sự về đăng ký bất động sản. Tuy nhiên, pháp luật dân sự lại chưa có quy định cụ thể về việc đăng ký bất động sản.
- Có trường hợp cấp hai giấy chứng nhận riêng biệt trên cùng 1 thửa đất: Theo quy định tại Khoản 2, Điều 5, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là chủ sử dụng đất thì mỗi người đăng ký ở một hệ thống khác nhau và được cấp hai giấy chứng nhận riêng biệt. Điều này dẫn đến tình trạng dễ nhầm lẫn hoặc cố tình nhầm lẫn khi thực hiện các quyền về sử dụng đất và sở hữu tài sản, khó khăn cho công tác quản lý, đăng ký thế chấp tài sản và khó khăn cho việc giải quyết khi tranh chấp xảy ra.
- Nhiều hộ gia đình, cá nhân chưa chú trọng đến việc đăng ký: Mục đích của việc đăng ký chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hiện nay chỉ để Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu cho người có tài sản, đồng thời người có tài sản được chứng nhận sở hữu thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và có “đủ điều kiện” để đăng ký bảo đảm khi có nhu cầu. Chính vì vậy, nhiều hộ gia đình, cá nhân chưa chú trọng đến việc đăng ký sở hữu tài sản của mình.
- Chưa có văn bản hướng dẫn tính giá trị để tính lệ phí trước bạ khi chứng nhận quyền sở hữu cho rừng trồng và cây lâu năm: Hiện nay, theo quyết định số 275/QĐ- UBND ngày 21 tháng 02 năm 2012 về việc ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ trên địa bàn tỉnh Quảng Trị chỉ quy định giá của nhà, công trình xây dựng, các loại xe,..., đối với rừng trồng và cây lâu năm đến nay UBND tỉnh vẫn chưa có văn bản hướng dẫn tính giá trị để tính lệ phí trước bạ. Điều này gây lúng túng cho cơ quan thuế khi tính lệ phí trước bạ đối với rừng trồng, cây lâu năm trong quá trình chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Quy trình, thủ tục thực hiện:
* Đối với cơ quan chuyên môn của tỉnh:
- Hộ gia đình, cá nhân thường vi phạm trong xây dựng: Xây dựng sai phép, không phép, tài sản không có giấy tờ minh chứng quyền sở hữu,… nên phải tiến hành đo đạc, thẩm định. Những trường hợp sai lệch, xây dựng không phép phải có ý kiến của cơ quan quản lý xây dựng về phần xây dựng chênh lệch, điều này thường làm chậm tiến độ chứng nhận sở hữu tài sản cho hộ gia đình, cá nhân.
- Không quy định rõ thời gian thực hiện của từng cơ quan chuyên môn: Tổng thời gian thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản trên địa bàn tỉnh Quảng Trị đã được quy định cho mỗi hình thức đăng ký. Tuy nhiên, thời gian thực hiện cho từng công việc cụ thể chưa được quy định cho từng cơ quan chuyên môn. Vì vậy, khi thời gian giải quyết hồ sơ bị kéo dài so với quy định thì chưa có căn cứ để xác định chậm là do cơ quan chuyên môn nào.
* Đối với hộ gia đình, cá nhân:
- Quy trình thực hiện qua nhiều cơ quan: quá trình chứng nhận quyền sở hữu phải qua các cơ quan gồm Văn phòng đăng ký đất đai, Cơ quan quản lý xây dựng, tài sản (Sở xây dựng, phòng quản lý đô thị, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn,…), cơ quan Thuế, Sở Tài nguyên và Môi trường, Kho bạc Nhà nước và qua nhiều công đoạn nên thời gian thực hiện thường bị kéo dài gây chậm trễ, phiền hà, trong khi các hộ gia đình, cá nhân lại có nhu cầu chứng nhận gấp rút để vay vốn.
- Một số cán bộ chuyên môn chưa nhiệt tình trong giải quyết công việc: trong quá trình giải quyết công việc một số cán bộ chuyên môn chưa tập trung thời gian để xử lý hồ sơ đăng ký, một số cơ quan chuyên môn thiếu cán bộ trực tiếp tham gia phối hợp kiểm tra để xử lý hồ sơ .
* Về bất cập:
- Kết quả phỏng vấn ngẫu nhiên 12 cán bộ chuyên môn của Văn phòng đăng ký đất đai, Sở xây dựng, cơ quan quản lý đô thị thành phố, Cơ quan thuế bằng phiếu phỏng vấn và quá trình phân tích của tôi cho thấy:
Thời gian thực hiện chứng nhận quyền sở hữu so với quy trình còn kéo dài:
Nguyên nhân do các loại tài sản xin chứng nhận quyền sở hữu không có giấy phép xây dựng hoặc có giấy phép nhưng công trình thực tế đã xây dựng sai khác so với giấy phép xây dựng đã cấp, nhiều công trình khi nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất đã có sẳn trên đất nhưng chưa được đăng ký quyền sở hữu.
Quy định của pháp luật: Nhiều văn bản hướng dẫn, có sự chồng chéo trong quy định, một số nội dung chưa quy định cụ thể gây khó khăn cho quá trình thực hiện.
Nhiều hộ gia đình, cá nhân chưa thiết tha với việc thực hiện chứng nhận QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất, thời gian bổ sung giấy tờ thiếu (nếu có) còn kéo dài, một số hộ gia đình, cá nhân còn thiếu hợp tác để thực hiện đúng các thủ tục khi đăng ký sở hữu; có nhiều công trình xây dựng của hộ gia đình, cá nhân vi phạm các quy định trong xây dựng.
- Đồng thời qua phỏng vấn 90 hộ gia đình, cá nhân và kết quả nghiên cứu cho thấy:
Việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân là cần thiết. Tuy nhiên, hầu hết chỉ nhằm mục đích thế chấp tài sản, cải tạo công trình hoặc bên nhận chuyển nhượng yêu cầu chưa có nhiều hộ gia đình, cá nhân nhận thức là để nhà nước bảo hộ. Kết quả phỏng vấn cho thấy, có 85/90 hộ gia đình, cá nhân trả lời cần thiết (chiếm 94,44%) và 5/90 hộ gia đình, cá nhân trả lời không cần thiết (chiếm 5,56%).
Mục đích của việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân chỉ để thế chấp tài sản: Qua phỏng vấn có 81/90 hộ gia đình, cá nhân trả lời do ngân hàng yêu cầu mới đăng ký thế chấp tài sản (chiếm 90,00%), 9/90 hộ gia đình, cá nhân trả lời để được cấp phép cải tạo công trình (chiếm 10,00%).
Thủ tục rườm rà, nhiều cơ quan thực hiện: Qua phỏng vấn, có 15/90 hộ gia đình, cá nhân trả lời thủ tục rườm rà (chiếm 16,67%), 27/90 hộ gia đình, cá nhân trả lời thủ tục rườm rà và nhiều cơ quan giải quyết (chiếm 30,00%) và 48/90 phiếu trả lời nhiều cơ quan giải quyết (chiếm 53,33%).
Thời gian thực hiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân bị kéo dài chiếm tỷ lệ cao: có 6/90 hộ gia đình, cá nhân trả lời nhanh hơn thời gian quy định (chiếm 6,67%), có 12/90 phiếu trả lời đúng với thời gian quy định (chiếm 13,33%) và 60/90 phiếu trả lời chậm và rất chậm so với thời gian quy định (chiếm 66,66%).
Năng lực phục vụ của cán bộ thực hiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân còn ở mức trung bình: Kết quả điều tra cho thấy, có 13/90 hộ gia đình, cá nhân trả lời rất tốt (chiếm 14,44%), 11/90 hộ gia đình, cá nhân trả lời tốt (chiếm 12,22%), 47/90 hộ gia đình, cá nhân trả lời bình thường (chiếm 52,22%) và 19/90 hộ gia đình, cá nhân trả lời chưa tốt (chiếm 21,11%).
Mức thu lệ phí trước bạ còn cao (2,5% tổng giá trị tài sản): Điều tra cho thấy, có 62/90 phiếu cho nhận xét cao (chiếm 68,89%), 28/90 phiếu cho nhận xét phù hợp (chiếm 33,11%). Đồng thời, một số hộ gia đình, cá nhân cho rằng vì khó khăn về vốn nên phải đăng ký quyền sở hữu để thế chấp với ngân hàng hoặc cải tạo nhà ở nhưng phải đóng số tiền lệ phí trước bạ quá nhiều. Vì vậy, hộ gia đình, cá nhân đề xuất cần khống chế mức trần lệ phí trước bạ phải đóng.
Nhiều hộ gia đình, cá nhân không đồng thuận với quy định phải đăng ký chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước khi đăng ký thế chấp, nên để cho các tổ chức tín dụng tự đánh giá, thẩm định giá trị tài sản và quyết định việc thế chấp như trước đây.
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
Qua quá trình nghiên cứu, từ thực tế của việc thi hành các văn bản, việc thực hiện của các cơ quan có thẩm quyền và tổng hợp kết quả điều tra phỏng vấn của tôi trong chứng nhận QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Để thực hiện tốt và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân cần thực hiện các giải pháp sau: