CHƯƠNG 3: KẾ HOẠCH TÀI TRỢ VỐN
3.5 Đề xuất đảm bảo cấp tín dụng
3.5.3 Quy trình thẩm định
Xác định tổng quan khách hàng và tài sản thẩm định Thông tin khách hàng
Chủ sở hữu: Ngô Thị Kim Thảo - Năm sinh: 1977 CMND số: 331 195 791.
Địa chỉ thường trú: Mỹ Điền, xã Mỹ Phước, huyện Mang Thít, tỉnh Vĩnh Long.
Đối tượng thẩm định giá
Tài sản: 861/105 đường Trần Xuân Soạn, Phường Tân Hưng, Quận 7, TP. HCM Mục đích thẩm định giá
Sử dụng nhà Số 861/105 đường Trần Xuân Soạn, Phường Tân Hưng, Quận 7, TP. HCM làm tài sản đảm bảo khoản vay của dự án
Phương pháp thẩm định giá
Phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.
Giá trị của bất động sản được tính toán và xác định theo hai phương pháp trên.
Giá trị cuối cùng của bất động sản sẽ là giá trị bình quân căn cứ trên kết quả tính được từ hai phương pháp.
Thời điểm thẩm định giá Ngày 06/05/2021 đến ngày 31/05/2021
Lập kế hoạch thẩm định giá
Bảng 3-3: Kế hoạch thẩm định giá.
173
Thời gian Nội dung công việc
Ngày 06/05/2021
Thu thập các thông tin tài liệu liên quan đến tài sản thẩm định về pháp lý và kỹ thuật như:
✓ Thông tin khách hàng
✓ Hình ảnh thực tế TSTĐ
✓ Tình trạng pháp lý
✓ Thông tin TSTĐ
Từ 08/05/2021 đến 25/05/2021
Thu thập các thông tin liên quan đến tài sản so sánh (tối thiểu 3 tài sản so sánh)
✓ Tình trạng pháp lý
✓ Giá bán
✓ Hình ảnh thực tế TSSS
✓ Thông tin TSSS Tổng hợp các số liệu
Xác định giá trị tài sản bằng phương pháp so sánh, chi phí Từ 27/05/2021 đến
31/05/2021 Tổng hợp và hoàn thành bài báo cáo
3.4.3.1 Phương pháp so sánh.
a) Bảng điều chỉnh
- Vị trí: Tài sản thẩm định và 3 tài sản so sánh đều nằm trên đường đường Trần Xuân Soạn, Phường Tân Hưng, Quận 7, TP. HCM
- Đặc điểm: Các yếu tố không cần điều chỉnh là điểm chung của tài sản thẩm định và 3 tài sản so sánh, bao gồm: tình trạng pháp lý; điều kiện thanh toán; mục đích sử dụng đều là nhà ở đô thị; số phòng bếp cùng là 1 phòng; hẻm cùng cấp độ 1 sẹc;
cảnh quan nhìn ra khu dân cư và an ninh tốt.
❖ Các yếu tố cần điều chỉnh:
Bảng 3-4: Các yếu tố cần điều chỉnh.
174 Tài sản thẩm
định
Tài sản so sánh 1
Tài sản so sánh 2
Tài sản so sánh 3
Số phòng ngủ 2 4 2 2
Số phòng tắm 2 3 2 2
Độ rộng hẻm 4m 3m 3m 3m
Hướng nhà Tây Đông Đông Bắc
Phòng ngủ: tài sản thẩm định và các tài sản so sánh số 2 và 3 đều có 2 phòng ngủ, tuy nhiên tài sản so sánh số 1 có 4 phòng ngủ.
Dựa theo Quyết định Số 65/QĐ-BXD ban hành ngày 20/01/2021 của Bộ Xây Dựng, quy định suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ không có tầng hầm là 7,330,000 đồng/m2.
Diện tích phù hợp của 1 phòng ngủ đối với TSTĐ và 3 TSSS là 12 m2
Nguồn: thietkethicongnhadep.net.
Như vậy, giá điều chỉnh cho 1 phòng ngủ là: 7,330,000 x 12 = 87,960,000 đồng Phòng tắm: tổng số phòng tắm của tài sản thẩm định và các tài sản so sánh số 2 và 3 là 2 nhưng tài sản so sánh số 1 có 3 phòng.
Dựa theo Quyết định Số 65/QĐ-BXD ban hành ngày 20/01/2021 của Bộ Xây Dựng, quy định suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ không có tầng hầm là 7,330,000 đồng/m2.
Diện tích trung bình của 1 nhà tắm với nhà phố là: 2.5 m2
Nguồn: quatest2.com.vn.
Một nhà tắm gồm các vật cơ bản: Bồn WC, Lavabo, vòi xịt WC, vòi Lavabo, vòi sen tắm và các thiết bị khác.
1. Công ty xây dựng Hòa Hưng
Thiết bị vệ sinh Giá
175 Bồn cầu vệ sinh 4,500,000
Vòi xịt vệ sinh 200,000
Vòi sen 1,700,000
Lavabo rửa mặt 1,050,000 Vòi rửa Lavabo 1,000,000 Đơn giá nhà vệ sinh 8,450,000
2. Công ty xây dựng Nhà đẹp Sài Gòn
Thiết bị vệ sinh Giá Bồn cầu vệ sinh 5,100,000 Vòi xịt vệ sinh 290,000
Vòi sen 1,050,000
Lavabo rửa mặt 1,040,000 Vòi rửa Lavabo 600,000 Đơn giá nhà vệ sinh 8,080,000
3. Công ty thiết kế xây dựng Xây dựng Niềm tin Việt Thiết bị vệ sinh Giá
Bồn cầu vệ sinh 2,200,000 Vòi xịt vệ sinh 200,000
Vòi sen 1,200,000 Lavabo rửa mặt 1,400,000 Vòi rửa Lavabo 900,000 Đơn giá nhà vệ sinh 5,900,000
176 Đơn giá trung bình cho một nhà vệ sinh là:
(8,450,000 + 8,080,000 + 5,900,000)/3 = 7,476,000 đồng.
Vậy giá điều chỉnh cho 1 nhà tắm có nội thất là:
7,330,000 x 2.5 + 7,476,000 = 25,801,000 đồng.
Độ rộng hẻm: tài sản thẩm định có độ rộng hẻm là 4m, nhưng cả ba tài sản so sánh 1,2 và 3 đều có độ rộng hẻm là 3m.
Bảng 3-5: Điều chỉnh độ rộng hẻm.
TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4 TSSS5 TSSS6
Địa chỉ
Hẻm Huỳnh Tấn Phát,
Phú Thuận, Quận 7, TPHCM
Hẻm Huỳnh Tấn Phát,
Phú Thuận, Quận 7, TPHCM
Hẻm Cây Trâm, Phường 9,
Gò Vấp, TPHCM
Hẻm 401 Cây Trâm, Phường 9, Gò Vấp, TPHCM
Hẻm Nguyễn
Văn Lượng, Phường 17, Gò
Vấp, TPHCM
Hẻm Nguyễn
Văn Lượng, Phường 17, Gò
Vấp, TPHCM
Nguồn
https://alo nhadat.co m.vn/ban- nha-dtsd- 159m2-2- lau-3-p- ngu-hem-
xe-hoi- huynh-tan- phat-quan-
7- 6656145.h
tml
https://alo nhadat.co m.vn/nha- moi-quan- 7-1-lau-2- p-ngu-dt- 3-85mx16-
11m-hem- huynh-tan-
phat- 6618480.h
tml
https://alo nhadat.co m.vn/ban- nha-go- vap-hem- xe-hoi-dt- 4x8m-1- tret-1-lau-
2pn-gia- 3m4-ty- 8386555.h
tml
https://alo nhadat.co m.vn/ban- nha-hem- 401-cay- tram-p-9-
go-vap- 3x9m-2- tang-gia-2-
85-ty- 7523920.h
tml
https://alo nhadat.co m.vn/-nha-
xinh-doi- dien-lotte- gv-duong- nguyen- van-luong-
p17-go- vap-dtst- 80m2-3- ty-7-tl- 7029898.h
tml
https://alo nhadat.co m.vn/nha- 2-lau-doi-
dien- lottemat-
nguyen- van-luong-
p17-go- vap-dt69-
5m2-gia- 3-3-ty- 7234945.h
tml Giá
bán
6,980,000, 000
3,950,000, 000
3,400,000, 000
2,850,000, 000
3,700,000, 000
3,300,000, 000 Hướn
g Tây Tây Tây Bắc Tây Bắc Tây Tây
Số phòng ngủ
3 2 2 2 2 2
177 Số
phòng tắm
2 2 2 2 3 2
Giá sau điều chỉnh
6,980,000, 000
4,037,960, 000
3,400,000, 000
2,850,000, 000
3,700,000, 000
3,325,801, 000 Diện
tích (m2)
81.13 49.7 32 27 26.6 23.6
Đơn giá
86,034,75 9
81,246,68 0
106,250,0 00
105,555,5 56
139,097,7 44
140,923,7 71 Độ
rộng hẻm
4m 3m 4m 3m 4m 3m
Độ thuận lợi (4/3m)
105.89% 100.66% 98.70%
Tỉ lệ điều chỉnh
101.75%
Kết
luận Hẻm 4m thuận lợi hơn hẻm 3m là 1.75%
Hướng nhà: Tài sản thẩm định có hướng nhà là hướng Tây, trong khi hướng nhà của tài sản so sánh 1 và 2 là hướng Đông và tài sản so sánh 3 là hướng Bắc.
Bảng 3-6: Điều chỉnh hướng Tây và hướng Đông.
TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4 TSSS5 TSSS6
Địa chỉ
Hẻm Âu Dương
Lân, Phường 3,
Quận 8, TPHCM
Hẻm Âu Dương
Lân, Phường 3,
Quận 8, TPHCM
Hẻm Âu Dương
Lân, Phường 3,
Quận 8, TPHCM
Hẻm Âu Dương
Lân, Phường 3,
Quận 8, TPHCM
Hẻm Âu Dương
Lân, Phường 3,
Quận 8, TPHCM
Hẻm Âu Dương
Lân, Phường 3,
Quận 8, TPHCM
178 Nguồn
https://alo nhadat.co m.vn/ban- nha-gia- tot-hem- xe-hoi-vo-
gan-toi- nha- duong-au- duong-lan-
p3-q8- 8582069.h
tml?fbclid
=IwAR1F N74yhSq QQU6Gpq CXosJGjC pX5kC0U RAzufl8Y 5gO0oLE VftQbZfz
W88
https://alo nhadat.co m.vn/ban- nha-moi-
quan-8- duoi-3-ty- 2-lau-3-p- ngu-hem- 3m-au- duong-lan-
6763813.h tml?fbclid
=IwAR2F GiY9q5G AfkOhKd CUJcKgY 4RSn8eY OKNwlxv 6GfHMsih KgxqVqFr
KGLs
https://alo nhadat.co m.vn/ban- nha-quan- 8-moi-dt-
tong- 140m2-4-
lau-6-p- ngu-5-wc-
hem-4- 5m-au- duong-lan- 8042458.h tml?fbclid
=IwAR32 O2On- axqMZPA tEJtdwly5 VrxOwk9 hnHV0un SZoP7MV FfKPkPElr
ec2Y
https://alo nhadat.co m.vn/ban- nha-moi-
thiet-ke- dep- duong-au- duong-lan-
phuong-3- quan-8- 8536771.h tml?fbclid
=IwAR0ev D06g3uIpt 5eeGqqi6 AA0MyW UjD8J5rgt
b- L5K7Oq5 NWdEi46I
KHP7M
https://alo nhadat.co m.vn/nha-
ban- duong-au- duong-lan- q-8-dt-4- 25x15m- nh-5-3m-- 8169661.h tml?fbclid
=IwAR1Y aizcNjJP3 Hvn7yi9oe h8gH7wb_
LPR6nChf FzQ8hiOa 3q_zvR87
JPkwI
https://alo nhadat.co m.vn/ban- nha-hxh- 77m2-so-
hong-3- tang-p3- q8-gia-
6ty9- 8397508.h tml?fbclid
=IwAR3t A6de96p2 au7TZAgb YdBVLXf IvP3K3pY 7FP5w3n KknJ41LI zDeXCBS
Q8
Giá bán
5,800,000, 000
2,900,000, 000
5,800,000, 000
5,550,000, 000
5,900,000, 000
6,900,000, 000 Độ
rộng hẻm
3m 3m 4.5m 4.5m 4m 4m
179 Số
phòng ngủ
4 3 6 5 2 4
Số phòng tắm
3 1 5 4 2 3
Giá sau điều chỉnh
100,000,0 00
124,572,2 13
165,242,1 65
153,074,6 22
88,430,73 9
89,610,39 0
Diện tích (m2)
58 24.4 35.1 37 69 77
Đơn giá Hướn
g Tây Đông Tây Đông Tây Đông
Độ thuận lợi (T/Đ)
80.27% 107.95% 98.68%
Tỉ lệ điều chỉnh
95.64%
Kết
luận Hướng Đông thuận lợi hơn hướng Tây là 4.36%
Bảng 3-7: Điều chỉnh hướng Tây và hướng Bắc.
TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4 TSSS5 TSSS6
180 Địa
chỉ
Hẻm Lũy Bán Bích,
Phú Thạnh, Quận Tân
Phú, TPHCM
Hẻm Lũy Bán Bích,
Phú Thạnh, Quận Tân
Phú, TPHCM
Hẻm Vườn Lài,
Phú Thọ Hòa, Phú
Thạnh, Quận Tân
Phú, TPHCM
Hẻm Vườn Lài,
Phú Thọ Hòa, Phú
Thạnh, Quận Tân
Phú, TPHCM
Hẻm Thoại Ngọc Hầu,
Phú Thạnh, Quận Tân
Phú, TPHCM
Hẻm Thoại Ngọc Hầu,
Phú Thạnh, Quận Tân
Phú, TPHCM
Nguồn
https://alo nhadat.co m.vn/ban- nha-hem-
xe-tai- duong-luy-
ban-bich- phuong- phu-thanh- tan-phu-8-
5-ty- 8071872.h
tml
https://alo nhadat.co m.vn/ban- nha-hem- xe-hoi- luy-ban- bich-phu- thanh-tan- phu-32m2-
nha-moi- o-ngay- chi-3-ty-9- 8381084.h
tml
https://alo nhadat.co m.vn/nha- chinh-chu-
hem- thong-xe- hoi-vuon-
lai- 4mx14m-
3-lau-st- nha-dep- gia-7-1-ty- 8462190.h
tml
https://alo nhadat.co m.vn/chi- ho-nha-e- muon-ban-
nha-hem- 1-duong- vuon-lai- p-phu-tho-
hoa-tan- phu- 6017455.h
tml
https://alo nhadat.co m.vn/ban- nha-dt- 4x16m- hem-xe- hoi-thoai- ngoc-hau- phuong- phu-trung-
quan-tan- phu- 8208765.h
tml
https://alo nhadat.co m.vn/ban- nha-dt- 5x16m- hem-xe- hoi-thoai- ngoc-hau- phuong- phu-trung-
quan-tan- phu- 8300239.h
tml Giá
bán
8,500,000, 000
3,900,000, 000
7,100,000, 000
6,100,000, 000
6,000,000, 000
6,500,000, 000 Độ
rộng hẻm
6m 6m 5m 5m 6m 6m
181 Số
phòng ngủ
6 2 4 5 3 4
Số phòng tắm
4 1 4 5 3 4
Giá sau điều chỉnh
8,500,000, 000
4,329,243, 000
7,213,761, 000
6,100,000, 000
6,113,761, 000
6,500,000, 000
Diện tích (m2)
76 32 57 48 64 76
Đơn giá
111,842,1 05
135,288,8 44
126,557,2 11
127,083,3 33
95,527,51 6
85,526,31 6 Hướn
g Bắc Tây Bắc Tây Bắc Tây
Độ thuận lợi (T/B)
121% 100.42% 89.53%
Tỉ lệ điều chỉnh
103.63%
Kết
luận Hướng Tây thuận lợi hơn hướng Bắc 3.64%
Bảng 3-8: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh.
Tiêu chí so sánh Tài sản so sánh 1 Tài sản so sánh 2 Tài sản so sánh 3