2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.2. Cơ sở thực tiễn về giao ủất, cho thuờ ủất , thu hồi ủất ở Việt nam
2.2.3 Tỡnh hỡnh thực hiện giao ủất, cho thuờ ủất từ khi cú Luật ủất ủai 2003
Luật ðất ủai 2003 ủó quy ủịnh Nhà nước thực hiện việc thu hồi ủất, bồi thường, GPMB sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng ủất ủược cụng bố hoặc khi dự ỏn ủầu tư cú nhu cầu sử dụng ủất phự hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng ủất ủược cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền xột duyệt. Cho phộp tổ chức Phỏt triển quỹ ủất (do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập) ủược thực hiện việc bồi thường, GPMB và trực tiếp quản lý quỹ ủất ủó thu hồi ủối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng ủất ủược cụng bố mà chưa cú dự ỏn ủầu tư nhằm tạo mặt bằng sạch rỳt ngắn thời gian chuẩn bị ủầu tư, tạo ủiều kiện thuận lợi cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn khi quyết ủịnh ủầu tư.
Chớnh phủ ủó phờ duyệt nhiều dự ỏn ủầu tư phỏt triển kinh tế theo hướng cụng nghiệp với tầm cỡ quốc gia và vựng lónh thổ nhằm thu hỳt ủầu tư quốc tế. Cỏc ủịa phương thực hiện quy hoạch cỏc dự ỏn cụm, ủiểm cụng nghiệp vừa và nhỏ tạo ủiều kiện cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn trong nước ủược thuờ mặt bằng phỏt triển sản xuất.
Theo số liệu ủiều tra cho thấy trong giai ủoạn ủầu của thế kỷ 21 Nhà nước ủó giao cho cỏc ủối tượng sử dụng là 24.996.000 ha, chiếm 75,53% tổng diện tớch tự nhiờn cả nước, cụ thể như sau:
+ Hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn ủang sử dụng 14.878.000 ha chiếm 59,52% tổng diện tớch ủó giao, trong ủú diện tớch ủất nụng nghiệp 13.915.000 ha, chiếm 93,53% diện tớch ủất nụng nghiệp Nhà nước ủó giao cho cỏc ủối tượng sử dụng.
+ Các tổ chức trong nước sử dụng 9.735.000 ha chiếm 38,95 % tổng diện tớch ủó giao, cho thuờ; trong ủú diện tớch ủất phi nụng nghiệp 1.021.000 ha, chiếm 59,50% diện tớch ủất phi nụng nghiệp Nhà nước ủó giao cho cỏc ủối tượng sử dụng.
Tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài ủược thuờ sử dụng 56.000 ha (chỉ chiếm 0,22%), trong ủú ủất nụng nghiệp 30.000 ha (53,57%), ủất phi nụng nghiệp 26.000 ha (46,43%). Trong ủú cú hơn 130 dự ỏn ủầu tư khu cụng nghiệp và khu chế xuất ủược Thủ tướng Chớnh phủ ký duyệt với diện tớch ủất quy hoạch gần 30.000 ha, trong ủú diện tớch ủất giao, cho thuờ chiếm 67%. [nguồn]
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 20 ðến nay nhiều dự ỏn ủó hoàn thành việc ủầu tư xõy dựng hạ tầng kỹ thuật và ủi vào sản xuất theo nội dung phờ duyệt, tạo ra sản phẩm cho xó hội ủúng gúp vào sự phỏt triển chung của ủất nước. Cú hơn 200 dự ỏn cụm cụng nghiệp do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt với diện tích khoảng 15.000 ha ủó và ủang triển khai xõy dựng.
+ Cộng ủồng dõn cư ủược giao 325.000 ha (1,30%), trong ủú ủất nụng nghiệp 274.000 ha (1,10%), ủất phi nụng nghiệp 6.000 ha (0,20%).
Việc giao ủất, cho thuờ ủất, cho phộp chuyển mục ủớch sử dụng ủất nhỡn chung ủó phự hợp với quy hoạch sử dụng ủất ủược duyệt. Trỡnh tự, thủ tục giao ủất, cho thuờ ủất, chuyển mục ủớch sử dụng ủất ủó ủược thực hiện theo ủỳng quy ủịnh.
đã từng bước khắc phục tình trạng giao ựất, cho thuê ựất trái thẩm quyền, không ủỳng ủối tượng. ðất ủược giao, cho thuờ, ủược chuyển mục ủớch về cơ bản là phự hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng ủất ủược xột duyệt và quỏ trỡnh chuyển ủổi cơ cấu ủầu tư và cơ cấu lao ủộng và bảo ủảm quốc phũng - an ninh.
éối với cỏc dự ỏn ủầu tư do Chớnh phủ phờ duyệt, việc triển khai thực hiện cơ bản thuận lợi do nhận thức của nhân dân về ý nghĩa và tầm quan trọng của dự án ủối với sự phỏt triển chung của ủất nước và những tỏc ủộng trực tiếp ủến ủời sống của nhõn dõn thụng qua cỏc chớnh sỏch về bồi thường, hỗ trợ, tỏi ủịnh cư.
ðối với các dự án do cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt, việc thực hiện thường gặp một số những vấn ủề như ủịa ủiểm quy hoạch thường ở cỏc khu vực ủồng bằng, khu trung tõm hoặc ven ủụ, chủ yếu là ủất trồng lỳa, nhu cầu sử dụng ủất và ủời sống kinh tế của nhõn dõn tương ủối ổn ủịnh nờn họ khụng muốn thay ủổi ủịa bàn sinh sống, chớnh sỏch về bồi thường hỗ trợ giữa cỏc ủịa phương cú sự chờnh lệch. Vỡ vậy họ thường lấy lý do là phải ủảm bảo an toàn lương thực nờn khụng nhất trớ chuyển ủổi mục ủớch sử dụng ủất, chớnh sỏch bồi thường hỗ trợ giải phúng mặt bằng thấp hơn cỏc ủịa phương khỏc, ủũi hỏi ủược thoả thuận về giỏ với cỏc chủ dự ỏn thuờ ủất. Bờn cạnh ủú là những biến ủộng về thị trường bất ủộng sản, chớnh sỏch bồi thường hỗ trợ tỏi ủịnh cư của Nhà nước cú nhiều thay ủổi ủó gõy một số bất cập nhất ủịnh như: việc ủất ủai ủược coi là hàng hoỏ, một số chủ dự ỏn sau khi ủược
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 21 thuờ ủất ủó cho thuờ lại và chuyển nhượng dự ỏn gõy bức xỳc ủối với người bị thu hồi ủất. Việc tuyển dụng lao ủộng bị thu hồi ủất vào làm việc tại khu vực cụng nghiệp ủó ủược thực hiện nhưng khụng ổn ủịnh do những khú khăn trong sản xuất và khả năng thích nghi với môi trường sản xuất công nghiệp của các dự án trước cũng là nguyên nhõn gõy khú khăn ủối với cỏc dự ỏn thực hiện sau.
2.2.3.2 Tỡnh hỡnh giao ủất, cho thuờ ủất của thành phố Hà Nội
Trong những năm ủầu của thế kỷ 21 thủ ủụ Hà Nội ủó cú hàng nghỡn dự ỏn phi nụng nghiệp ủược phờ duyệt, ủối với khu vực Hà Nội cũ chủ yếu là cỏc dự ỏn ủầu tư xõy dựng nhà ở, xõy dựng cỏc khu ủụ thị, ủối với khu vực mở rộng chủ yếu là cỏc dự ỏn phỏt triển cụng nghiệp và một số dự ỏn ủụ thị. Thực tế cho thấy ủến nay cú rất nhiều dự ỏn chưa ủạt tiến ủộ, ủặc biệt một số dự ỏn chưa triển khai hoặc triển khai gặp khú khăn nờn ủến nay vẫn bỏ hoang hoặc sử dụng chưa ủỳng mục ủớch ủược duyệt gõy lóng phớ tài nguyờn ủất của nhà nước và nhõn dõn, vấn ủề này dư luận xó hội ủó lờn tiếng khỏ nhiều.
Năm 2012 UBND thành phố có yêu cầu các ban, ngành chức năng xem xét một số dự ỏn chậm tiến ủộ .Kết quả cho thấy, cú ủến hơn 40% dự ỏn thuộc diện ủó cú quyết ủịnh thu hồi ủất nhưng chủ ủầu tư chậm triển khai và chưa hoàn thành cụng tỏc bồi thường, hỗ trợ tỏi ủịnh cư, trong ủú cú 17 dự ỏn chậm do nguyờn nhõn chủ quan và 10 dự ỏn chủ ủầu tư khụng triển khai do thiếu năng lực tài chớnh. Tổng diện tích của các dự án trên lên tới trên 510 ha.
ðối với nhúm dự ỏn ủó ủược thành phố giao ủất, cho thuờ ủất nhưng chậm triển khai 24 thỏng so với tiến ủộ ủó ủược phờ duyệt, cơ quan chức năng ủó tiến hành kiểm tra 39 dự ỏn, nhưng trong ủú chỉ cú 4 dự ỏn ủó hoàn thành, cũn lại ủều nằm trong diện phải ựề nghị thu hồi hoặc phải cho gia hạn thời gian triển khai. đáng chỳ ý là nhúm cỏc dự ỏn cú dấu hiệu vi phạm luật ủất ủai, cú 32 dự ỏn chậm ủưa ủất vào sử dụng 12 thỏng liền kể từ ngày nhận bàn giao trờn thực ủịa. Tuy nhiờn, số dự ỏn này lại ủược UBND thành phố gia hạn thờm 6 thỏng ủể chủ ủầu tư khắc phục vi phạm nói trên. Kết quả kiểm tra của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho thấy, cú 19 dự ỏn ủó khắc phục ủược vi phạm, chủ ủầu tư ủó tiến hành ủầu tư cụng trỡnh.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 22 Tuy nhiên, một số dự án chậm triển khai do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong ủú cú nguyờn nhõn do vướng mắc về chớnh sỏch như: khụng ủạt ủược thỏa thuận với dõn, vướng mắc trong giải phúng mặt bằng, thay ủổi chủ ủầu tư… Một số dự ỏn sử dụng ủất sai mục ủớch, khụng hiệu quả, cho thuờ hoặc chuyển nhượng trỏi phộp. Số liệu của Sở Tài nguyờn và Mụi trường cho thấy cú nhiều dự ỏn ủó lập hồ sơ và ủề nghị UBND Thành phố ra quyết ủịnh thu hồi ủất trờn ủịa bàn vỡ ủó vi phạm Luật ðất ủai với tổng diện tớch lờn tới hàng trăm nghỡn m2 ủất.
Ngoài ra, cú nhiều dự ỏn của cỏc tổ chức, doanh nghiệp vi phạm nhưng ủó quỏ thời hiệu xử phạt vi phạm hành chớnh, nhưng chưa ủến mức ỏp dụng biện phỏp thu hồi ủất, do ủú Sở Tài nguyờn và Mụi trường tiếp tục giỏm sỏt việc thực hiện, nếu tỏi phạm sẽ cú lập hồ sơ xử lý theo quy ủịnh.
Bờn cạnh ủú việc chấp hành nghĩa vụ tài chớnh của cỏc chủ ủầu tư cũn nhiều hạn chế, kết quả thanh tra cho thấy, cú nhiều dự ỏn thuộc diện phải thuờ ủất hoặc ủược giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất, nợ tiền sử dụng ủất với tổng giỏ trị lờn tới chục tỷ ủồng làm ảnh hưởng ủến nguồn thu ngõn sỏch nhà nước.
2.2.3.3 đánh giá chung
a) Việc giao ủất, cho thuờ ủất
- Giai ủoạn ủầu do việc thực hiện chưa thật ủầy ủủ với quy trỡnh do việc quy hoạch sử dụng ủất của cỏc ủịa phương chưa ủược phờ duyệt, nờn việc giao ủất cho thuờ ủất thường ủược phờ duyệt theo ủăng ký nhu cầu sử dụng ủất hàng năm. Cỏc dự ỏn ủầu tư ủược triển khai trờn cơ sở cỏc quyết ủịnh phờ duyệt quy hoạch chi tiết trong phạm vi dự ỏn, khi cú chủ trương tiếp nhận ủầu tư. Cụng tỏc bồi thường, hỗ trợ tỏi ủịnh cư chưa thật sự ủảm bảo quyền lợi cho người cú ủất bị thu hồi, thậm chớ cú những dự ỏn phải nhiều lần ủiều chỉnh chớnh sỏch bồi thường gõy khú khăn trong thực hiện.
- Giai ủoạn sau việc quy hoạch sử dụng ủất ủó ủược cỏc ủịa phương khẩn trương hoàn thiện nờn việc giao ủất cho thuờ ủất ủó cú căn cứ thực hiện, nhưng chất lượng quy hoạch chưa cao, chưa dự đốn được đầy đủ nhu cầu sử dụng đất của xã hội nờn vẫn phải ủiều chỉnh bổ xung nhiều. ðịa ủiểm quy hoạch cỏc cụm, ủiểm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 23 cụng nghiệp ủược ưu tiờn quỏ nhiều, chưa chỳ trọng ủến sản xuất nụng nghiệp. Do ủú cỏc cụm, ủiểm cụng nghiệp chủ yếu ủược quy hoạch ở vựng ủồng bằng, ven cỏc ủụ thị, gần khu dõn cư mà cỏc khu vực này chủ yếu là ủất nụng nghiệp trồng lỳa với năng xuất và ủiều kiện sản xuất rất thuận lợi ủược hỡnh thành qua nhiều thế hệ mới cú ủược. Mặt khỏc, căn cứ giao ủất, cho thuờ ủất, chuyển mục ủớch sử dụng ủất chưa sàng lọc ủược nhà ủầu tư kộm năng lực, chưa kiểm soỏt ủược tỡnh trạng một nhà ủầu tư nhưng xin giao ủất, thuờ ủất ủể thực hiện nhiều cụng trỡnh, dự ỏn ở nhiều ủịa phương khỏc nhau, dẫn ủến tỡnh trạng giao ủất, cho thuờ ủất tràn lan, chủ ủầu tư bao chiếm, găm giữ ủất, bỏ hoang gõy lóng phớ.Việc quản lý và sử dụng ủất sau khi giao cũn hạn chế, tỡnh trạng ủể lóng phớ ủất kộo dài trong nhiều năm nhưng Nhà nước chưa có biện pháp xử lý kịp thời.
b) Về cơ chế giao ủất, cho thuờ ủất:
- Cỏc quy ủịnh về nghĩa vụ tài chớnh của người ủược giao ủất, người thuờ ủất chưa ủảm bảo bỡnh ủẳng về quyền và nghĩa vụ của cỏc ủối tượng sử dụng ủất, cụ thể là giỏ ủất tớnh tiền sử dụng ủất và giỏ ủất tớnh tiền thuờ ủất chờnh lệch quỏ lớn, trong khi quyền của tổ chức trong nước ủược Nhà nước giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất và quyền của tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài ủược Nhà nước cho thuờ ủất trả tiền thuờ ủất 1 lần cho cả thời gian thuờ là tương ủương. Nhiều nơi giỏ thuờ ủất của Nhà nước thấp hơn nhiều giỏ thuờ ủất trờn thị trường, ủó cú tỡnh trạng nhiều tổ chức ủược Nhà nước cho thuờ ủất nhưng khụng sản xuất, kinh doanh mà cho thuờ lại ủất ủể hưởng chờnh lệch giỏ thuờ trờn thị trường và giỏ thuờ của Nhà nước. Vỡ vậy, "ủầu vào" của các dự án cùng loại là khác nhau giữa dự án có chủ dự án là tổ chức kinh tế trong nước và dự ỏn cú chủ ủầu tư là tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài; giữa dự ỏn do ủược Nhà nước cho thuờ ủất với dự ỏn thuờ ủất của tổ chức, cỏ nhõn khỏc.
- Một số ủịa phương vẫn thực hiện cơ chế cũ (xin - cho) là thu hồi ủất ủồng thời với giao, cho thuờ ủất cho chủ ủầu tư ủể chủ ủầu tư tự bồi thường cho người bị thu hồi ủất, tiền sử dụng ủất, tiền thuờ ủất tớnh theo bảng giỏ ủất của UBND cấp tỉnh mà khụng thực hiện theo cơ chế ủấu giỏ quyền sử dụng ủất.
c) Nguồn thu cho ngõn sỏch từ việc giao ủất, cho thuờ ủất giảm so với nguồn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 24 thu tớnh theo cơ chế ủấu giỏ quyền sử dụng ủất mà Luật ðất ủai ủó quy ủịnh; ủồng thời tăng chi từ ngõn sỏch cho việc bồi thường về ủất do chủ ủầu tư tự ứng trước, sau ủú trừ vào tiền sử dụng ủất, tiền thuờ ủất phải nộp ngõn sỏch; chi phớ tỏi ủịnh cư cũng lấy từ ngõn sỏch Nhà nước nhưng thường khụng ủược hạch toỏn với việc thực hiện dự ỏn; nhiều trường hợp triển khai dự ỏn ủầu tư nếu hạch toỏn thỡ chi ngõn sỏch (tiền xõy dựng quy hoạch, tiền bồi thường, tiền bố trớ tỏi ủịnh cư) cao hơn thu ngõn sỏch (tiền sử dụng ủất, tiền thuờ ủất, thuế, lệ phớ). Phần giỏ trị tăng thờm do Nhà nước quy hoạch, cho chuyển mục ủớch sử dụng ủất ủể thực hiện dự ỏn chủ yếu thuộc về chủ ủầu tư dự ỏn mà biểu hiện về mặt xó hội là tỡnh trạng khiếu kiện ủụng người, kộo dài tại nhiều ủịa phương do người bị thu hồi ủất bức xỳc trước thực trạng cỏc dự ỏn ủầu tư, kinh doanh nhà ở là giỏ ủất bồi thường thấp (chủ yếu là giỏ ủất nụng nghiệp), chủ ủầu tư nộp tiền sử dụng ủất, tiền thuờ ủất theo bảng giỏ ủất ở của UBND cấp tỉnh nhưng chủ ủầu tư ủó bỏn (thậm chớ bỏn trờn "giấy tờ" ngay sau khi dự ỏn ủược phờ duyệt, chưa giải phúng mặt bằng) cho người mua nhà ở với giỏ ủất, giỏ nhà thị trường (cao gấp hàng chục, thậm chớ hàng trăm lần), trong khi ủú nhiều người bị thu hồi ủất nhiều năm chưa ủược bố trớ tỏi ủịnh cư. ðõy là một trong những nguyên nhân gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước, do vẫn có cơ chế "xin- cho" mà khụng thực hiện cơ chế Luật ðất ủai 2003 ủó quy ủịnh là tỏch phần thu hồi ủất riờng thuộc trỏch nhiệm Nhà nước ủể tạo quỹ ủất "sạch" và phần giao ủất, cho thuờ ủất do Tổ chức phỏt triển quỹ ủất thực hiện theo cơ chế thị trường là ủấu giỏ quyền sử dụng ủất.
d) Quy ủịnh về thời hạn, hạn mức sử dụng ủất nụng nghiệp cũn làm hạn chế ủến việc tớch tụ ủất ủai ủể ủầu tư phỏt triển sản xuất nụng nghiệp hàng húa trờn quy mụ lớn, chưa tạo ủộng lực ủể ổn ủịnh và phỏt triển nụng nghiệp.
ủ) Việc phõn cấp mạnh thẩm quyền thu hồi, giao ủất, cho thuờ ủất, cho phộp chuyển mục ủớch sử dụng ủất cựng với quy ủịnh phõn cấp mạnh thẩm quyền quyết ủịnh ủầu tư của phỏp luật về ủầu tư ủó bộc lộ nhiều bất cập; ủặc biệt là trong việc quyết ủịnh thu hồi ủất, giao ủất, cho thuờ ủất, chuyển mục ủớch sử dụng ủất chuyờn trồng lỳa nước, ủất lõm nghiệp cú rừng, giao ủất, cho thuờ ủất tại cỏc khu vực nhạy
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 25 cảm, vùng biên giới, gây bức xúc trong dư luận.