2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.3 Chớnh sỏch giao ủất, cho thuờ ủất, thu hồi ủất ở một số nước trờn thế giới
Theo Vương Cảnh Tân (đài Loan): Trong thời gian hơn 140 năm từ lúc thành lập nước ủến trước thập niờn 30 của thế kỷ 20, lập phỏp ủất ủai Mỹ cú thể chia làm hai giai ủoạn: từ 1785 Nghị viện liờn bang thụng qua phỏp lệnh ủất ủai lần thứ nhất ủến 1862 ban hành Luật ủất ở; trước 1862 chủ yếu dựng hỡnh thức cụng khai bỏn ủấu giỏ ủất cụng; cũn từ 1862 về sau thỡ trọng tõm của việc phõn phối ủất ủai chuyển sang hỡnh thức cho tặng ủất miễn phớ ủối với người khai hoang
Theo quy ủịnh của Luật ủất ở (20.5.1889) thỡ cư dõn sở tại ở và trồng trọt 5 năm trở lờn, cỏ nhõn ủủ 21 tuổi hoặc chủ một gia ủỡnh thỡ ủược cấp 160 mẫu Anh ủất cụng. "Luật tặng ủất học viện Molier" quy ủịnh Chớnh phủ liờn bang cấp cho cỏc bang một số lượng ủất cụng theo số lượng nghị sĩ, cỏc bang cú thể bỏn ủi ủể duy trỡ ớt nhất một trường nụng nghiệp hoặc trang bị cho một trường ủại học ủể từ ủú việc phát triển và dạy học khoa học nông nghiệp và cơ khí tăng lên, mở ra một hệ thống giáo dục nông nghiệp hoàn thiện.
Chớnh phủ cú khuynh hướng bỏn ủất cụng cho những người khai thỏc thực sự (giỏ ủất ngày càng giảm và quy mụ thửa ủất ngày càng nhỏ, ủiều kiện thanh toỏn ngày càng ủược nới rộng...); ủiều ủú ủó ảnh hưởng rất lớn ủến chế ủộ trang trại gia ủỡnh ở Mỹ, nhưng cũng tiềm ẩn một khiếm khuyết là ủa số ủất tốt ủều ủó bỏn hết từ thập kỷ 80 của thế kỷ 19, tài nguyên sinh thái rừng bị phá hoại nghiêm trọng... Vì một phần tiền bỏn ủất dựng xõy dựng mạng lưới giao thụng, tạo ủiều kiện thuận lợi cho phỏt triển nụng nghiệp và cả nền kinh tế, ủồng thời cũn ủúng gúp cho khoa học kỹ thuật và cơ giới hoá nông nghiệp của Mỹ.
ðến thập kỷ 30 của thế kỷ 20, ủất cụng canh tỏc ủược ở Mỹ về cơ bản ủó phõn phối hết, mặt khỏc, do khai thỏc quảng canh nờn rừng bị huỷ hoại, ủất ủai bị xúi mũn nhiều, sử dụng nhiều chế phẩm hoỏ học làm ủất thoỏi hoỏ càng nhanh, ủó dẫn ủến sự chỳ ý của Chớnh phủ ủối với việc bảo vệ ủất: chủ trương hạn chế việc thả nhiều gia súc và chặt cây rừng, khống chế hạn ngạch tiêu thụ nông sản và bù
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 26 giỏ, thực hiện kế hoạch "ngõn hàng ủất ủai" ủể rỳt ra một khối lượng lớn ủất bỏ hoỏ, Chớnh phủ tiến hành xõy dựng cụng trỡnh mẫu về ủập nước, hệ thống tiờu nước và trồng cỏ phủ lờn những nơi ủất bị xúi mũn. 1
2.3.2 Cộng hoà nhân dân Trung Hoa
Trung Quốc thi hành chế ủộ cụng hữu xó hội chủ nghĩa về ủất ủai, gồm hai dạng: 1/ ủất ủụ thị thuộc sở hữu nhà nước; 2/ ủất nụng thụn và ngoại thành, ngoại thị thuộc sở hữu tập thể. Hiến phỏp lần sửa ủổi mới nhất năm 2005 quy ủịnh: “Quốc gia do sự cần thiết vì lợi ích công cộng, có thể căn cứ vào pháp luật mà trưng thu hay trưng dụng ủất ủai và trả bồi thường”. Cỏc nhà làm luật giải thớch rằng trưng thu ỏp dụng ủối với ủất thuộc sở hữu tập thể do phải chuyển quyền sở hữu tập thể sang sở hữu nhà nước, cũn trưng dụng thỡ ỏp dụng ủối với ủất thuộc sở hữu nhà nước vỡ chỉ thay ủổi mục ủớch sử dụng ủất mà thụi.
Luật ðất ủai ra ủời năm 1986, ủó qua nhiều lần sửa ủổi bổ sung vào cỏc năm 1988, 1998 và 2004, chia ủất ủai thành ủất nụng dụng, ủất dựng vào xõy dựng (kiến thiết) và ủất chưa lợi dụng. Luật quy ủịnh mọi ủơn vị và cỏ nhõn khi cần ủất ủai ủể tiến hành xõy dựng thỡ phải căn cứ vào phỏp luật mà xin sử dụng ủất thuộc sở hữu nhà nước, trừ trường hợp xây dựng xí nghiệp hương trấn, nhà ở nông thôn, cơ sở hạ tầng và cụng ớch hương trấn. Nếu Nhà nước chấp nhận ủề nghị ủú thỡ trưng dụng ủất thuộc sở hữu nhà nước ủể cung ứng (trong một số trường hợp thỡ gọi là thu hồi quyền sử dụng ủất), khi khụng cú hoặc khụng ủủ loại ủất này thỡ trưng thu ủất thuộc sở hữu tập thể ủể chuyển ủổi thành ủất thuộc sở hữu nhà nước.
Trung Quốc rất coi trọng việc bảo vệ ủất canh tỏc, ủặc biệt là “ủất ruộng cơ bản” ủó ủược chớnh quyền xỏc ủịnh dựng vào sản xuất lương thực, bụng, dầu ăn, rau, hoặc ủó cú cụng trỡnh thuỷ lợi tốt. Luật cũn quy ủịnh cụ thể ủất ruộng cơ bản phải chiếm 80% trở lờn ủất canh tỏc của mỗi tỉnh. Nguyờn tắc bảo vệ ủất canh tỏc là
“chiếm bao nhiờu, khẩn bấy nhiờu”, nếu khụng cú ủiều kiện thỡ nộp phớ khai khẩn cho cấp tỉnh dựng ủể khai hoang. Cấm khụng ủược chiếm dụng ủất canh tỏc ủể xõy lũ gạch, mồ mả hoặc tự ý xõy nhà, ủào lấy ủất cỏt, khai thỏc ủỏ, quặng... Việc trưng
1 Tôn Gia Huyên và Nguyễn đình Bồng (2006),, Quản lý ựất ựai và thị trường bất ựộng sản NXB Bản ựồ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 27 thu cỏc ủất sau ủõy phải ủược Quốc vụ viện (Chớnh phủ) phờ chuẩn: 1/ ủất ruộng cơ bản; 2/ ủất canh tỏc vượt quỏ 35 ha; 3/ ủất khỏc vượt quỏ 70 ha. Trưng thu cỏc ủất khác do chính quyền cấp tỉnh phê chuẩn rồi báo cáo Quốc vụ viện.
Chớnh quyền ủịa phương từ cấp huyện trở lờn cú nhiệm vụ cụng bố và tổ chức thực hiện việc trưng thu ủất ủai, rồi cung ứng ủất thuộc sở hữu nhà nước cho cỏc ủơn vị kiến thiết theo phương thức xuất nhượng cú thu tiền. Thế nhưng, cỏc ủất xõy dựng sau ủõy nếu ủược chớnh quyền cấp huyện trở lờn phờ chuẩn thỡ cung theo phương thức giao sử dụng: 1/ ủất cơ quan nhà nước và ủất quõn sự; 2/ ủất cơ sở hạ tầng ủụ thị và sự nghiệp cụng ớch; 3/ ủất cơ sở hạ tầng trọng ủiểm ủược nhà nước chăm lo về năng lượng, giao thụng, thủy lợi...; 4/ cỏc ủất khỏc ủược văn bản phỏp luật, hành chính cho phép.
Khi trưng thu ủất ủai thỡ phải bồi thường theo hiện trạng sử dụng ủất lỳc ủú.
Chi phớ bồi thường bao gồm tiền bồi thường ủất, tiền trợ giỳp an cư tớnh theo số nhõn khẩu của hộ gia ủỡnh và tiền hoa màu. Tiền bồi thường ủất bằng 6~10 lần, cũn tổng số tiền trợ giỳp an cư tối ủa khụng quỏ 15 lần giỏ trị trung bỡnh sản lượng hàng năm của 3 năm trước trưng thu.
ðối với ủất thuộc sở hữu nhà nước, khi nhu cầu ủất vỡ lợi ớch cụng cộng hoặc ủể cải tạo cỏc khu ủụ thị cũ ủó ủược cấp cú thẩm quyền phờ chuẩn thỡ ủược thu hồi quyền sử dụng ủất cú bồi thường. Khi ủú ủể thu hồi ủất buộc phải di dời nhà cửa, vỡ vậy năm 1991 Quốc vụ viện ban hành ðiều lệ quản lý di dời nhà cửa ủụ thị, ủến năm 2001 thì thay bằng ðiều lệ mới. Theo ðiều lệ này thì bên di dời phải bồi thường về nhà cửa cho bên bị di dời bằng tiền tính theo giá thị trường hoặc bằng cách chuyển ủổi tài sản. Khụng bồi thường nhà xõy trỏi phộp hoặc nhà tạm ủó hết hạn.
Núi chung, chớnh quyền cỏc thành phố lớn ủều dựa trờn văn bản phỏp quy của nhà nước ủể ban hành cỏc quy ủịnh, ủiều lệ của ủịa phương về trưng thu ủất và di dời nhà cửa.
Nhiều học giả Trung Quốc cho rằng thể chế và chớnh sỏch trưng thu ủất hiện hành cú cỏc nhược ủiểm sau ủõy:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 28 1/ Khỏi niệm chưa rừ ràng, như quy ủịnh trưng thu là biện phỏp duy nhất ủể chuyển ủổi ủất nụng dụng thành ủất xõy dựng; khụng phõn biệt rừ ràng trưng thu vỡ lợi ích công cộng với vì lợi ích khác ;
2/ Trưng thu ủất tuỳ tiện, khụng cụng bằng, tạo ủiều kiện ủầu cơ ủất;
3/ Bồi thường khụng hợp lý, lợi ớch thỡ cộng ủồng ủược hưởng nhưng gỏnh nặng lại chỉ một số ít người phải chịu;
4/ Khung phỏp lý trưng thu ủất kộm hoàn thiện, dẫn ủến thi hành tuỳ tiện, lạm quyền;
5/ Chưa chăm lo ủỳng mức cho cụng tỏc an cư (chỗ ở, ủời sống, việc làm...);
6/ Thiếu biện phỏp giỏm sỏt tỡnh hỡnh sử dụng ủất sau khi ủó trưng thu, xem trỡnh tự trưng thu ủất kết thỳc khi ủó giao xong ủất cho bờn sử dụng mới.
ðể khắc phục cỏc nhược ủiểm kể trờn, họ ủề xuất một loạt giải phỏp, chủ yếu là hoàn thiện khung phỏp lý và ỏp dụng cơ chế thị trường. Núi chung họ ủỏnh giỏ cao thể chế trưng thu ựất của đài Loan và Hồng Kông.2
2.3.3. đài Loan
Luật ðất ủai hiện hành dành phần cuối cựng trong 5 phần của Luật ủể quy ủịnh về trưng thu ủất. Cũng tương tự như vậy ủối với Luật thi hành luật ủất ủai. ðến năm 1978 ðiều lệ trưng thu ủất ủai ủược Tổng thống ban hành, năm 1980 cú bổ sung sửa ủổi. ðặc biệt ðiều lệ cú riờng một chương gồm 7 ðiều về huỷ bỏ trưng thu.
Theo Luật, Nhà nước trưng thu ủất vỡ lợi ớch cụng cộng thuộc cỏc ngành: 1/
Quốc phòng; 2/ Giao thông; 3/ Công dụng; 4/ Thuỷ lợi; 5/ Vệ sinh công cộng và bảo vệ mụi trường; 6/ Trụ sở cơ quan Chớnh phủ, chớnh quyền ủịa phương và cỏc công trình công cộng khác; 7/ Giáo dục, học thuật và văn hoá; 8/ Phúc lợi xã hội; 9/
Quốc doanh; 10/ Cỏc ngành khỏc theo quy ủịnh của phỏp luật.
Cơ quan chủ quản cấp huyện căn cứ vào giỏ ủất cụng bố hàng năm, cú ủiều chỉnh cho phự hợp với giỏ giao dịch bỡnh thường tại thời ủiểm trưng thu ủể xỏc ủịnh giỏ bồi thường ủất, rồi nộp cho Hội ủồng bỡnh nghị giỏ ủất xem xột thẩm ủịnh.
2 Phạm Sỹ Liờm (2009), Thu hồi ủất ủụ thị, , Hội Khoa học ðất Việt Nam , Hội thảo chớnh sỏch ủất ủai ủối với nông dân, nông thôn, nông nghiệp , (5.2009)
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 29 Ngoài bồi thường ủất, cũn cỏc khoản bồi thường khỏc như bồi thường chi phớ cải tạo ủất, tổn thất doanh nghiệp, chi phớ di chuyển...
Trong trường hợp tiền bồi thường bị tồn ủọng do bị từ chối tiếp nhận hoặc chưa có người nhận, thì phải nộp vào tài khoản riêng trong kho bạc, sau 15 năm mà vẫn cũn tồn ủọng thỡ sung cụng quỹ.
2.3.4. Nhật
Luật trưng dụng ủất ủai của Nhật ban hành năm 1951 quy ủịnh việc trưng dụng ủất cú bồi thường ủể xõy dựng cụng trỡnh hạ tầng trọng yếu ủược phỏp luật cho phộp, chẳng hạn ủường xỏ, cụng viờn theo luật quy hoạch ủụ thị, ủờ ủiều, hồ chứa nước theo luật sông ngòi, cảng biển theo luật cảng biển...
Trỡnh tự trưng dụng như sau:1/ Xin phộp trưng dụng; 2/ ðăng ký ủất ủai và công trình trong diện trưng dụng; 3/ Bên trưng dụng và bên bị trưng dụng thương lượng thoả thuận; 4/ Trỡnh Hội ủồng trưng dụng thẩm ủịnh; 5/ Ra quyết ủịnh trưng dụng; 6/ Hoàn tất trưng dụng.
Nhật chỉ trưng dụng ủất khi giao dịch ủất ủai thụng thường bị trở ngại và phải ủược bộ trưởng xõy dựng hoặc tri huyện cho phộp khi thấy phự hợp lợi ớch cụng cộng và hội ủủ ủiều kiện cần thiết.
Việc bồi thường thực hiện bằng tiền. Mức bồi thường tớnh toỏn tại thời ủiểm cụng bố trưng dụng, cú ủiều chỉnh cho phự hợp với biến ủộng giỏ trước lỳc ra quyết ủịnh trưng dụng. Nội dung bồi thường gồm 5 loại như sau:1/ Bồi thường thiệt hại tài sản theo giá thị trường; 2/ Bồi thường thiệt hại thông thường khác do nguyên nhõn trưng dụng; 3/ Bồi thường thiệt hại do phải sống tỏch rời cộng ủồng ban ủầu;
4/ Bồi thường thiệt hại do phải chuyển nghề; 5/ Bồi thường thiệt hại do môi trường kộm ủi như tiếng ồn, khớ thải, nước thải...
2.3.5. Xin-ga-po
Trưng dụng ủất là cốt lừi của chớnh sỏch ủất ủai Xin-ga-po. Luật trưng dụng ủất ủược ban hành năm 1966, sửa ủổi bổ sung năm 1973, quy ủịnh mọi dự ỏn vỡ lợi ớch cụng cộng ủều thực hiện trưng dụng ủất chứ khụng ủược mua ủất. Căn cứ vào Luật này, các công trình hạ tầng, công trình quân sự, Cục Phát triển nhà ở (HDB),
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 30 Cụng ty phỏt triển khu cụng nghiệp (JTC), Cục Tỏi phỏt triển ủụ thị (URA), Cục Cảng khẩu Xin-ga-po ủều trưng dụng ủất ủai cho cỏc dự ỏn của mỡnh.
Chớnh phủ quy ủịnh hết sức chi tiết trỡnh tự trưng dụng ủất ủể ủề phũng lạm quyền, ủặc biệt ủối với ủề xuất trưng dụng và xử lý quỏ trỡnh trưng dụng ủất. Bộ ngành Chớnh phủ và cơ quan phỏp luật phải tiến hành ủiều tra nghiờn cứu ủầy ủủ, chứng minh ủược tớnh cần thiết và tớnh hợp lý của dự ỏn rồi ủề xuất kiến nghị ủể Hội ủồng thẩm tra quy hoạch thẩm tra. Sau khi ủược Hội ủồng ủồng ý thỡ bộ trưởng phỏt triển quốc gia trỡnh chớnh phủ và Thủ tướng phờ chuẩn, tiếp theo ủú là cụng bố thông tin công khai trên công báo.
Giỏ bồi thường ủất thỡ lỳc ủầu chọn giỏ thấp hơn trong giỏ thị trường ngày 30-11-1973 và giỏ tại thời ủiểm trưng dụng. Năm 1985 Luật trưng dụng ủất ủược sửa ủổi, quy ủịnh nếu trưng dụng trước 30-11-1987 thỡ dựng giỏ ngày 30-11-1973, nếu trưng dụng sau ngày ủú thỡ dựng giỏ ngày 1-1-1986. Thế nhưng ủến lần sửa ủổi Luật trưng dụng ủất năm 1995 thỡ chỉ cũn quy ủịnh theo giỏ thị trường tại thời ủiểm trưng dụng ủất! .3
3 Phạm Sỹ Liờm (2009), Thu hồi ủất ủụ thị, , Hội Khoa học ðất Việt Nam , Hội thảo chớnh sỏch ủất ủai ủối với nông dân, nông thôn, nông nghiệp , (5.2009)