Chủ thể phải có năng lực hành vi dân sự
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cũng là một giao dịch dân sự, nên chủ thể của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải có năng lực hành vi dân sự (điểm a, khoản 1 Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005).
* Chủ thể là cá nhân: "Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả
năng của cá nhân đó, bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa
vụ dân sự" (Điều 17 Bộ luật Dân sự năm 2005). Như vậy, năng lực hành vi
dân sự của cá nhân là việc cá nhân có khả năng nhận thức được đầy đủ về hành vi, công việc và hậu quả pháp lý của việc mình làm, đồng thời có đủ khả năng điều khiển các hành vi của mình. Theo quy định từ Điều 20 đến Điều 23
của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì đối với chủ thể là cá nhân thì chỉ những người từ đủ 18 tuổi trở lên, có trí não phát triển bình thường, khơng bị Tịa án tuyên là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì mới là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, những người này được toàn quyền xác lập mọi giao dịch dân sự nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng; cịn những chủ thể là cá nhân khác, chỉ được tham gia xác lập giao dịch dân sự nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng, với những điều kiện kèm theo như sau:
- Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ, những người này khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật trừ những giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi;
- Người dưới 6 tuổi là người khơng có năng lực hành vi dân sự và những người mất năng lực hành vi dân sự (do bị bệnh tâm thần hoặc một số bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình) thì các giao dịch dân sự của những người này, phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện;
- Người nghiện ma túy hoặc các chất kích thích khác, dẫn đến phá tán tài sản của gia đình, bị Tịa án tun bố là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, thì các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người đó phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ các giao dịch nhỏ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hàng ngày.
* Chủ thể là pháp nhân: khi tham gia vào quan hệ hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất, thì phải thỏa mãn điều kiện về chủ thể được quy định tại
Điều 84 Bộ luật Dân sự năm 2005, như: "Được thành lập hợp pháp; có cơ
cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập". Đồng thời việc tham gia của pháp nhân vào quan hệ hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất phải thông qua người đại diện của pháp nhân đó (đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền).
* Chủ thể là hộ gia đình: Quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình
chính là tài sản chung của hộ gia đình đó (Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2005), vì thế khi tham gia vào quan hệ chuyển quyền sử dụng đất thì hộ gia đình phải có năng lực chủ thể. Năng lực chủ thể của hộ gia đình có những đặc điểm sau:
- Năng lực pháp luật và năng lực hành vi của hộ gia đình phát sinh
đồng thời với việc hình thành hộ gia đình với tư cách chủ thể;
- Năng lực chủ thể của hộ gia đình do pháp luật quy định và có tính
chất hạn chế trong một số lĩnh vực (Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2005). Mặc dù pháp luật có quy định hộ gia đình với tư cách là chủ thể nhưng lại không quy định cách thức, trình tự phát sinh hay chấm dứt một hộ gia đình, mà căn cứ vào điều kiện thực tế tồn tại của hộ gia đình đó, để xác nhận một hộ gia đình với tư cách chủ thể. Khi hộ gia đình tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất với tư cách là bên chuyển quyền thì phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình đồng ý và ký tên vào hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, đây là một quy định của pháp luật trong việc định đoạt tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình.
Chủ thể phải tự nguyện tham gia giao dịch
Theo quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 122 Bộ luật Dân sự năm
2005 thì người tham gia hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải hoàn toàn tự nguyện. Đây là một trong bốn điều kiện để hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực, nó thể hiện ý chí của các bên khơng bị ràng buộc hoặc chịu tác động của bất kỳ một yếu tố khách quan nào, trong việc chuyển quyền và nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Chủ thể hạn chế
- Do đất đai là một loại tài sản đặc biệt, nên trong một số loại hình
được phép chuyển quyền sử dụng đất đối với một số loại đất nhất định, cụ thể:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp do Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp [3, Điều 102].
- Những chủ thể sau đây không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất (Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính
phủ):
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển. nhượng quyền sử dụng đất;
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia
đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;
+ Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp không
được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước;
+ Hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực phịng hộ nếu khơng sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phịng hộ đó.
- Chỉ những người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối
tượng quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2003, gồm: Người về đầu tư lâu dài
góp với đất nước; những nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng
đất nước; Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam; các đối tượng
khác theo quy định của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì mới được nhận
quyền sử dụng đất ở thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (điểm đ khoản 1 Điều 99 Nghị định 181/NĐ-CP).
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà
tiền sử dụng đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức
kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có
hiệu lực thi hành, mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất năm năm; thì có quyền chuyển nhượng; cho thuê; thế chấp; bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và được quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các cơng trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật (khoản 2 Điều 110, Điều 111 Luật Đất đai năm 2003).