CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Như chúng tôi đã nêu và phân tích tại tiểu mục 1.3.2 thì bản chất "hiệu
lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là sự tác động của hợp đồng
đó đến các chủ thể có liên quan, hay nói một cách khác"hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chính là "phạm vi và mức độ" tác động của hợp đồng đó đến các chủ thể có liên quan, nó được thể hiện thơng qua việc tạo ra những nghĩa vụ cụ thể cho từng chủ thể. Khi bàn tới nội dung "hiệu
lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì người ta phải xem xét
đến 3 yếu tố là "điều kiện có hiệu lực của hợp đồng"; "thời điểm có hiệu
lực của hợp đồng" và "ihạm vi và mức độ" tác động của hợp đồng đó đến các chủ thể có liên quan; trong đó 2 yếu tố (1) "Những điều kiện có hiệu lực
của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" (2) "Thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất" chỉ có giá trị là tiêu chuẩn để xem xét một
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nào đó sau khi được xác lập có "hiệu lực
tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" khơng mà thơi vì một hợp đồng chuyển quyền sử
dụng đất sau khi được xác lập dù không đảm bảo hai yếu tố này thì nó vẫn tạo ra những nghĩa vụ nhất định cho các chủ thể có liên quan, được hiểu là nó có
"hiệu lực khơng tuyệt đối, hiệu lực không trọn vẹn".
Xác định "phạm vi và mức độ" ảnh hưởng của một hợp đồng đến các chủ thể có liên quan, tức là xác định nghĩa vụ của các chủ thể trong từng tình huống, từng trường hợp cụ thể. Nghiên cứu pháp luật một số nước có thể thấy pháp luật các nước này xác định "phạm vi và mức độ" tác động của hợp đồng
đến các chủ thể có liên quan qua ba khía cạnh cơ bản đó là quy định về: (1)
chấp"; và (3) Vấn đề "hiệu lực tương đối của hợp đồng" hay nói cách khác là
tác động của hợp đồng đến những người không trực tiếp tham gia giao kết hợp đồng. Thực tế, do pháp luật nước ta quy định chưa đầy đủ, chưa chặt chẽ vấn đề "phạm vi và mức độ" tác động của một hợp đồng nói chung, "phạm vi
và mức độ" tác động của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng,
nên Tịa án khi giải quyết các tranh chấp về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất thường lúng túng và phán quyết hiệu lực của các hợp đồng này theo kiểu "kiểu chung vào một rọ" là hợp đồng vơ hiệu, buộc các bên hồn trả cho nhau những gì đã nhận, điều này đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các chủ thể có liên quan, gây xáo trộn giao dịch chuyển quyền sử dụng, cản trở sự phát triển của xã hội.
Do vậy, dưới đây chúng tơi bước đầu có những đề xuất để hồn thiện
các quy định về "hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất" đối với từng
nội dung nêu trên.