nên Tòa án khi giải quyết các tranh chấp về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất thường lúng túng và phán quyết hiệu lực của các hợp đồng này theo kiểu "kiểu chung vào một rọ" là hợp đồng vơ hiệu, buộc các bên hồn trả cho nhau những gì đã nhận, điều này đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các chủ thể có liên quan, gây xáo trộn giao dịch chuyển quyền sử dụng, cản trở sự phát triển của xã hội.
Do vậy, dưới đây chúng tơi bước đầu có những đề xuất để hồn thiện
các quy định về "hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất" đối với từng
nội dung nêu trên.
3.1. HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH VỀ "ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG" CHUYỂN QUYỀN SỬ DUNG ĐẤT HỢP ĐỒNG" CHUYỂN QUYỀN SỬ DUNG ĐẤT
Vấn đề "điều kiện có hiệu lực" của hợp đồng nói chung, "điều kiện có
hiệu lực" của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng được pháp luật
Việt Nam hiện nay quy định tương đối đầy đủ và chặt chẽ (chúng tôi đã tập hợp và nêu lên ở mục 2.1.1), nên phần này chúng tơi khơng có đề xuất gì.
3.2. HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH VỀ "THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC" CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Pháp luật Việt Nam hiện nay quy định "thời điểm có hiệu lực" của
một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là "việc chuyển quyền sử dụng đất
có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật về đất đai" (Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005) và hồ sơ của các giao
dịch chuyển quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nơng thơn thì nộp tại Ủy
ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (thể hiện tại các điều 126, 127, 128, 129, 130, 131 Luật Đất đai năm 2003).
Quy định về "thời điểm có hiệu lực" của hợp đồng chuyển quyền sử
dụng đất như trên là có nhiều bất cập (như chúng tơi đã nêu và phân tích ở tiểu mục 2.2.2), cụ thể:
* Các quy định không rõ ràng:
- Quy định như trên dẫn đến việc có Tịa án cho rằng tất cả các hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực từ sau thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, nhưng có Tịa án lại cho rằng riêng trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng đất tại nơng thơn thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực ngay khi nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Quy định như trên làm cho các Tòa án lúng túng khi xác định thời
điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là thời điểm nào (đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kê khai; nộp xong các loại lệ phí và được cấp biên lai; hay phải đến lúc được ghi tên vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...).
- Nếu hiểu là trường hợp chuyển quyền sử dụng đất ở nơng thơn thì
thời điểm đăng ký là thời điểm nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất thì trường hợp Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quên không nộp hồ sơ này cho Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thì khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất này có hiệu lực hay chưa?
* Các quy định khơng chính xác và mâu thuẫn:
- Một hợp đồng nói chung, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
nói riêng sau khi xác lập không cần chờ đến khi được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có hiệu lực mà ở mỗi giai đoạn sau khi xác lập nó đã có "phạm vi và mức độ ảnh hưởng" nhất định tới các chủ thể có liên quan. Do
vậy, về mặt lý luận, pháp luật nước ta quy định việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất là khơng chính xác về mặt học thuật.
- Quy định tại Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005: "Việc chuyển
quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai" kết hợp với các điều 126, 127, 128, 129, 130, 131
của Luật Đất đai năm 2003, được hiểu là một hợp đồng chuyển quyền sử
dụng đất sau khi được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì đương nhiên có hiệu lực. Quy định này là khơng chính xác, mâu thuẫn ngay với
chính quy định tại các điều từ 128-135 Bộ luật Dân sự (là mặc dù hợp đồng
đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng nếu nội dung
của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, hợp đồng được xác định một cách giả tạo thì hợp đồng đó đương nhiên vô hiệu (vô hiệu tuyệt đối), nếu hợp đồng xác lập khơng đúng hình thức quy định, được xác lập bởi người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự v.v... thì mặc dù hợp đồng đó đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì cũng có thể bị Tịa án tun vơ hiệu (cịn gọi là vơ hiệu tương đối).
* Các quy định không phù hợp với thực tế
Vụ án số 1 cho thấy: Việc vợ chồng anh Hóa, chị Hồng ký hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh Lực, chị Cảnh là hoàn
toàn tự nguyện, hai bên đã thực hiện xong nghĩa vụ với nhau (đã giao đủ tiền và giao đất), hợp đồng đã được Ủy ban nhân dân xã xác nhận, bên mua đã xây dựng nhà kiên cố và sử dụng ổn định lâu dài, nhưng chưa đăng ký sang tên trước bạ, nên vẫn bị Tòa án căn cứ vào quy định tại Điều 692 Bộ luật Dân sự tuyên vô hiệu hợp đồng là ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của bên mua.
Vụ án số 2 cho thấy: Vợ chồng ơng Lân có một mảnh đất, nhưng đã lần lượt chuyển nhượng cho hai người. Người mua trước đã giao đủ tiền, vào sử dụng, nhưng chưa đem hợp đồng ra chính quyền địa phương xin xác nhận, trong khi người mua sau đã đem hợp đồng ra chính quyền địa phương xin xác
nhận. Do xuất phát từ quy định Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005 mà Tòa án phán quyết rằng hợp đồng giữa người bán với người mua sau có giá trị pháp lý cao hơn hợp đồng giữa người bán với người mua trước là vì có xác nhận của chính quyền, để cơng nhận hợp đồng sau; rõ ràng là không thuyết phục khi mà người bán đất thấy giá đất biến động, nên đã bội ước với người mua trước, bán đất cho người thứ hai để hưởng lợi là có dấu hiệu lừa đảo lại được Tịa án cơng nhận hợp đồng này có hiệu lực.
Trên thực tế, do đã nhận thức được sự bất cập của quy định tại Điều 692 Bộ luật Dân sự, nếu cứ để các Thẩm phán vận dụng điều này theo cách hiểu của từng người sẽ dẫn đến sự tùy tiện trong xét xử, nên Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã phải ban hành Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình. Theo quy định tại mục 2 phần II của Nghị quyết thì khơng phải cứ việc chuyển quyền sử dụng đất nào chưa đăng ký quyền sử
dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Tịa án cũng tun bố vơ hiệu,
mà phải căn cứ vào việc các bên thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đến đâu để tuyên bố hợp đồng vô hiệu tồn bộ hay vơ hiệu một phần, phần cịn lại phải cơng nhận hợp đồng, ví dụ: tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết quy định: Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi
phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 (đất chuyển nhượng chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003) vi phạm điểm a.6 (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được lập thành văn bản, chưa có chứng nhận của cơng chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền), nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố...và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng khơng bị cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định
của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Tịa án
phần đất, thì Tịa án cơng nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích cịn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh tốn cho nhau phần chênh lệch.
Kiến nghị hồn thiện: Việc sửa đổi Điều 692 Bộ luật Dân sự là cấp bách vì đây là quy định gốc về vấn đề thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, có sửa đổi điều này thì mới có thể áp dụng thống nhất pháp luật trong cả nước, theo chúng tôi cần sửa như sau:
Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005 (cũ): "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai".
Cần sửa đổi thành:
Cách 1: Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực tuyệt đối kể từ thời
điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì đương nhiên vơ hiệu. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội được xem xét trên cơ sở quy định tại các điều 125, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135 của Bộ luật này.
Cách 2: Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực tuyệt đối kể từ thời
điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vơ hiệu.
Trong trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì khi điều kiện đó xảy ra, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phát sinh hoặc hủy bỏ. Trường hợp điều kiện
xảy ra được do hành vi cố ý cản trở của một bên hoặc của người thứ ba thì coi như điều kiện đó đã xảy ra; nếu có sự tác động của một bên hoặc của
người thứ ba cố ý thúc đẩy cho điều kiện để làm phát sinh hoặc hủy bỏ hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất đó xảy ra thì coi như điều kiện đó khơng xảy
ra.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được xác lập một cách giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác thì hợp đồng giả tạo vơ hiệu, cịn hợp đồng bị
che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp hợp đồng đó cũng vơ hiệu theo quy
định của Bộ luật này. Trường hợp xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì hợp đồng đó đương nhiên vô hiệu
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Tịa án tun bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đó vơ hiệu nếu theo quy định của pháp luật hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện.
Khi một bên có lỗi vơ ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đó, nếu bên kia khơng chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền u cầu Tịa án tun bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đó vơ hiệu. Trong trường hợp một bên do lỗi cố ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đó vơ hiệu.
Khi một bên tham gia xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền u cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đó vơ hiệu.
Khi một người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ
được hành vi của mình thì có quyền u cầu Tịa án tuyên bố hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất đó vơ hiệu.
Nếu hợp đồng chuyển quyền sử dụng quyền sử dụng đất không được lập thành văn bản, khơng được cơng chứng, chứng thực thì theo u cầu của một hoặc các bên, Tịa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định