Chúng tôi xin đưa ra hai vụ án dưới đây để minh chứng.
Vụ án 1: Nguồn gốc 416,25 m2 đất gò nằm trong tổng diện tích 3000m2 đất ruộng tại ấp Long Hưng, xã Long Thuận, huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh là của vợ chồng chị Nguyễn Thị Hồng, anh Nguyễn Văn Hóa có
được do cha chị Hồng để lại. Theo đơn khởi kiện ngày 12/5/2004 chị Hồng
trình bày: Năm 1998 chị chuyển nhượng số đất ruộng (không chuyển nhượng đất gị) cho anh Nguyễn Văn Sơn, sau đó anh Sơn chuyển nhượng lại cho vợ chồng anh Nguyễn Văn Lực, chị Nguyễn Thị Cảnh. Năm 2002 vợ chồng chị Cảnh, anh Lực đến gặp chị, nhờ chị viết giấy chuyển nhượng số đất ruộng thẳng từ tên chị qua cho vợ chồng chị Cảnh, anh Lực không qua anh Sơn và đề nghị chị chuyển nhượng ln phần đất gị, nhưng chị khơng đồng ý. Sau đó
vợ chồng chị Cảnh, anh Lực gặp riêng chồng chị (anh Hóa) nhờ viết "giấy
bán ruộng" và đề nghị chuyển nhượng ln số đất gị; đổi lại vợ chồng chị Cảnh, anh Lực hứa sẽ trả cho vợ chồng chị một con trâu, nhưng sau đó vợ chồng anh Lực, chị Cảnh không thực hiện lời hứa, nên nay chị yêu cầu vợ
chồng anh Lực, chị Cảnh trả lại 416m2 đất gị. Anh Nguyễn Văn Hóa (chồng
chị Hồng) xác nhận việc anh có viết "Giấy bán ruộng" cho chị Cảnh, anh Lực, nội dung bán cho vợ chồng chị Cảnh, anh Lực số đất ruộng và cái gò, viết xong "Giấy bán ruộng" anh Hóa đã ký tên anh và cịn ký ln cả tên chị Hồng, lý do anh viết "Giấy bán ruộng" bán ln diện tích đất gị cho vợ chồng chị Cảnh, anh Lực là vì vợ chồng chị Cảnh, anh Lực hứa sẽ cho vợ chồng anh một con trâu, nay đồng ý với yêu cầu của chị Hồng.
Phía bị đơn (vợ chồng anh Nguyễn Văn Lực, chị Nguyễn Thị Cảnh)
thì cho rằng năm 1999 vợ chồng chị Hồng, anh Hóa đã chuyển nhượng cho
vợ chồng anh, chị cả diện tích đất ruộng và đất gị, khi sang nhượng có lập
"Giấy bán ruộng" do anh Hóa viết, anh Hóa ký tên và ký thay cho chị Hồng,
chị Hồng tuy không ký "Giấy bán ruộng" nhưng lại ký vào "giấy nhận vàng". Sau đó vợ chồng anh, chị đã đem "Giấy bán ruộng" ra Ủy ban nhân
dân xã Long Thuận xin xác nhận, Ủy ban nhân dân xã Long Thuận sau khi kiểm tra đã xác nhận, nhưng do chưa có tiền nộp thuế nên vợ chồng chị xin đem "Giấy bán ruộng" về nhà cất giữ mà không làm nốt thủ tục chuyển nhượng. Sau khi nhận chuyển nhượng đất vợ chồng chị đã chuyển nhượng lại một phần đất gị cho ơng Lê Văn Giờ, ông Giờ đã cất nhà để ở, phần diện tích đất gị cịn lại vợ chồng anh, chị đã xây dựng nhà cửa để ở, nay không đồng ý trả lại cho vợ chồng chị Hồng, anh Hóa.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 15/2005/DSST ngày 31/5/2005, Tòa án nhân dân huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh nhận định: Mặc dù chị Hồng không ký tên vào "Giấy bán ruộng" nhưng đã ký tên vào "Giấy nhận vàng" (kết
luận giám định xác định chị Hồng đã ký tên vào "giấy nhận vàng"), nên đủ
căn cứ xác định chị Hồng biết và đồng ý việc chuyển nhượng đất cho vợ
chồng anh Lực, chị Cảnh. Hợp đồng chuyển nhượng đất ruộng và 416, m2 đất
gò giữa vợ chồng chị Hồng, anh Hóa với vợ chồng anh Lực, chị Cảnh mặc dù
chưa làm đầy đủ các thủ tục sang tên trước bạ tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, nhưng thể hiện ý chí tự nguyện của hai bên và bên chuyển nhượng đã giao đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã sử dụng ổn định lâu dài nên cần bác yêu cầu của bên chuyển nhượng đòi hủy bỏ hợp đồng; Từ nhận định trên, Tòa án nhân dân huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh đã quyết định: Bác yêu cầu khởi kiện của chị Hồng về việc yêu cầu anh Lực, chị
Cảnh trả lại diện tích 416,25 m2 đất… vợ chồng chị Cảnh, anh Lực được
quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để kê khai đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định…
Sau khi xét xử sơ thẩm, chị Nguyễn Thị Thu Hồng kháng cáo.
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 146/2005/DSPT ngày 16/8/2005 Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh nhận định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa vợ chồng chị Hồng, anh Hóa với vợ chồng chị Cảnh, anh Lực
xác lập năm 1999 chịu sự điều chỉnh của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 19/3/1999 và Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 sửa đổi nghị định 17. Theo quy định tại 2 Nghị định trên thì sau khi giao kết hợp đồng, hai bên phải nộp hồ sơ chuyển nhượng đất tại Ủy ban nhân dân xã, Ủy ban nhân dân xã có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện chuyển nhượng thì xác nhận vào mục 1 phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) và gửi hồ sơ cho phịng địa chính quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh…, nhưng vợ chồng chị Cảnh sau khi được Ủy ban nhân dân xã xác nhận đã lấy hồ sơ về, không làm hết thủ tục theo quy định là vi phạm quy định của pháp luật. Sau khi Luật
Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2004 (cũng quy định việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn phải nộp hồ sơ chuyển nhượng tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) thì vợ chồng chị Cảnh, anh Lực cũng khơng tiếp tục hồn thành thủ tục chuyển nhượng bắt buộc theo quy định của pháp luật, nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu hồn tồn (cả phần đất ruộng và đất gị). Tuy nhiên do phía nguyên đơn (vợ chồng chị Hồng) chỉ
yêu cầu Tòa án hủy phần hợp đồng chuyển nhượng phần đất gị diện tích
416,25 m2 không yêu cầu xem xét phần hợp đồng chuyển nhượng đất ruộng
nên chỉ tuyên phần hợp đồng chuyển nhượng đất gị vơ hiệu. Từ nhận định
trên Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh đã quyết định: Chấp nhận đơn kháng cáo
của chị Nguyễn Thị Thu Hồng, sửa án sơ thẩm, buộc chị Nguyễn Thị Cảnh và
anh Nguyễn Văn Lực phải giao trả lại diện tích 416 m2 đất gò cho chị Nguyễn
Thị Thu Hồng quản lý, sử dụng với tứ cận…; chị Nguyễn Thị Thu Hồng được quyền kê khai đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Sau khi xét xử phúc thẩm, chị Nguyễn Thị Cảnh khiếu nại. Tại Quyết định số 39/QĐ-KNDS ngày 24 tháng 5 năm 2008, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu trên với nhận xét: Khi vợ
chồng anh Hóa, chị Hồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng
chị Cảnh, anh Lực thì vợ chồng anh Hóa, chị Hồng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên
cũng chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp
này lẽ ra cần phải căn cứ vào điểm b3, tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hơn nhân và gia đình để cơng nhận phần hợp đồng đối với diện tích đất mà sau khi nhận chuyển nhượng chị Cảnh, anh Lực và ông Giờ đã xây cất nhà ở
và trồng cây lâu năm (trên một phần đất gị), khơng cơng nhận hợp đồng đối
với phần đất còn lại. Tòa án cấp sơ thẩm quyết định cơng nhận hợp đồng đối
với tồn bộ diện tích đất gị đang tranh chấp 416,25 m2 là khơng đúng pháp
luật; Tịa án cấp phúc thẩm lại xác định chị Hồng, anh Hóa chưa chuyển
nhượng diện tích đất đang tranh chấp nêu trên và buộc chị Nguyễn Thị Cảnh,
anh Nguyễn Văn Lực phải trả lại 416 m2 đất cho chị Hồng là khơng có căn
cứ.
Như vậy, qua vụ án trên chúng ta đều thấy nếu căn cứ vào Điều 692
Bộ luật Dân sự thì phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng anh Hóa, chị Hồng với vợ chồng anh Lực, chị Cảnh vô hiệu
khi mà (hai bên xác lập hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, bên bán đã nhận đủ
tiền và giao đất cho bên mua sử dụng ổn định từ lâu và hợp đồng cũng đã được Ủy ban nhân dân xã xác nhận, chỉ chưa sang tên, trước bạ), rõ ràng là khơng có tính thuyết phục. Thực tế, Tòa án các cấp cũng phán quyết khác nhau về hiệu lực của hợp đồng này: Tịa án cấp sơ thẩm thì xác định hợp đồng có hiệu lực; Tịa án cấp phúc thẩm lại xác định hợp đồng chưa có hiệu lực; cịn Tòa án nhân dân tối cao lại xác định hợp đồng chưa có hiệu lực, nhưng giải
quyết theo tinh thần hướng dẫn của Nghị Quyết Hội đồng thẩm phán là có hiệu lực một phần (phần sau khi nhận chuyển nhượng đã xây dựng nhà và trồng cây lâu năm) là cách giải quyết tình thế, bỏ qua quy định của Điều 692 Bộ luật Dân sự.
Vụ án 2: Ngày 09/9/2002 vợ chồng bà Hồng Thị Bích Hằng, ơng
Phạm Hùng Lân khởi kiện trình bày: Nguồn gốc 130 m2 đất tại phường Nhật
Tân, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội là tài sản của vợ chồng có được do vợ chồng bà mua từ năm 1994. Ngày 11/6/2001 vợ chồng bà ký hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất trên cho ơng Bùi Hữu Hùng với giá 190 cây vàng, ông Hùng đặt cọc trước 32.200 USD tương đương 100 cây vàng, hẹn khi nào vợ chồng ông giải tỏa nốt căn lều trên đất sẽ trả nốt 90 cây vàng cịn lại. Sau đó vợ chồng ơng có đem hợp đồng ra Ủy ban nhân dân phường Nhật Tân xin làm các thủ tục chuyển nhượng, nhưng Ủy ban nhân dân phường
Nhật Tân không cho chuyển nhượng vì Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội
đang có chỉ thị yêu cầu dừng việc cho phép mua bán chuyển nhượng đất xung quanh Hồ Tây. Vợ chồng ông đã thông báo cho ông Hùng biết, ông Hùng đồng ý hủy hợp đồng, nhưng ông Hùng không chịu nhận lại số tiền đã giao cho vợ chồng ông mà đI khiếu nại ở nhiều nơi. Sau đó có ơng Lê Đơng đến hỏi mua đất, vợ chồng ơng đã nói rõ về tình trạng đất này đã bán cho ông Bùi Hữu Hùng và nói rõ hiện đất này thành phố đang tạm dừng cấp phép mua bán, nhưng ông Đông vẫn muốn mua. Ngày 01/10/2001 ông Lê Đông dẫn bà Phùng Thị Ánh Vân đến ký hợp đồng mua diện tích đất trên của vợ chồng ơng với giá 540.000 đồng, sau khi ký hợp đồng hai bên đã ra Ủy ban nhân dân
phường Nhật Tân xin xác nhận và bà Vân đã giao đủ tiền cho vợ chồng ông.
Ngày 12/10/2001 vợ chồng ông (Lân, Hằng) được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nay vợ chồng ông bà xin hủy hợp đồng chuyển nhượng đã ký với ơng Hùng.
Bị đơn ơng Bùi Hữu Hùng trình bày: Sau khi ký hợp đồng và giao cho vợ chồng ông Lân 100 cây vàng, khoảng trung tuần tháng 8/2001 ông Lân thông báo cho ông biết sẽ kéo dài thời gian làm thủ tục chuyển dịch và giải tỏa căn lều trên đất, ông đồng ý và nhắc phải cố gắng hoàn thành trước tháng 10/2001 để ơng cịn làm nhà. Tháng 10/2001 ơng vào xây dựng một xưởng để vẽ trên đất, khi xây dựng xưởng vẽ khơng ai có ý kiến, đến tháng 01/2002 ơng định xây tường bao xung quanh thì Ủy ban nhân dân phường Nhật Tân xuống ngăn khơng cho xây, sau đó ơng mới biết vợ chồng ơng Lân đã lập hợp đồng tiếp tục bán mảnh đất này cho người khác, ông chủ động gặp ông Lân để giải quyết nhưng ông Lân tránh mặt, ơng đã có đơn gửi cơng an đề nghị xử lý hành vi lừa đảo của vợ chồng ông Lân. Nay ông yêu cầu vợ chồng ông Lân phải tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký với ơng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (bà Vân) trình bày: Tháng 9/2001 bà có mua 1300m2 đất của vợ chồng ông Lân, khi bà mua vợ chồng ông Lân không thông báo cho bà việc đất này vợ chồng ông Lân đã chuyển nhượng cho người khác. Sau khi ký hợp đồng hai bên đã ra Ủy ban nhân dân phường Nhật Tân xin xác nhận và đã được Ủy ban nhân dân phường Nhật Tân xác nhận. Mua xong, do chưa có nhu cầu sử dụng nên bà chưa vào xây dựng nhà, cửa, sau này đến thì thấy ơng Hùng đang xây dựng nhà xưởng trên
nên xảy ra tranh chấp. Nay bà đề nghị Tòa án buộc ơng Hùng phải tháo dỡ
cơng trình xây dựng trái phép để giao trả mặt bằng cho bà và bồi thường cho bà tiền sử dụng đất trái phép mỗi tháng 1.000.000 đồng.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 01/DSST ngày 08/01/2004 của Tòa án nhân dân quận Tây Hồ đã quyết định: Hủy toàn bộ hợp đồng mua bán nhà đất giữa vợ chồng ông Lân, bà Hằng với ông Hùng, buộc vợ chồng ông Lân phải hồn trả ơng Hùng số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại cho ông Hùng 618.437.000 đồng; Yêu cầu vợ chồng ông Lân, bà Hằng phải tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán với bà Vân.
Sau khi xét xử sơ thẩm, ông Hùng kháng cáo không đồng ý hủy hợp đồng, bà Hằng kháng cáo không đồng ý bồi thường thiệt hại cho ơng Hùng vì số vàng ông Hùng giao chỉ là hợp đồng đặt cọc.
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 72/DSPT ngày 08/4/2005, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã quyết định: Sửa án sơ thẩm như sau: Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất lập ngày 11/6/2001 giữa vợ chồng ông Lân, bà Hằng với ông Hùng vô hiệu.. Buộc vợ chồng ơng Lân, bà Hằng có trách nhiệm trả lại ông Hùng 32.200 USD= 509.726.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho ông Hùng là 1.674.315.200 đồng. Không xem xét hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng ông Lân, bà Hằng với bà Phùng Thị Ánh Vân.
Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Hùng, bà Vân đều có đơn khiếu nại. Tại quyết định số 85/QĐ-KNGĐT-V5 ngày 15/8/2007, Viện trưởng
Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu
trên.
Tại quyết định giám đốc thẩm số 336/2007/DS-GĐT ngày 23/11/2007
của Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự đã hủy cả án sơ thẩm và án phúc
thẩm, giao hồ sơ vụ án về Tòa án nhân dân quận Tây Hồ xét xử sơ thẩm lại
với nhận định: Trong một thời gian rất ngắn vợ chồng ông Lân đã dùng một diện tích nhà đất bán cho 2 người, do vậy, vợ chồng ơng Lân là người có lỗi. Đối với khoản tiền vợ chồng ơng Lân nhận của ơng Hùng thì giải quyết theo quy định của pháp luật về tiền cọc; cịn hợp đồng mua bán giữa vợ chồng ơng Lân với bà Vân bà Vân đã trả xong tiền, đã được Ủy ban nhân dân phường Nhật Tân xác nhận chỉ còn chờ làm thủ tục, nên bản án sơ thẩm quyết định buộc vợ chồng ơng Lân phải thực hiện hồn tất hợp đồng với bà Vân là đúng quy định của pháp luật, nhưng bản án sơ thẩm chưa xem xét về án phí đối với bà Vân.
Nhận xét: Việc giải quyết vụ án trên cho thấy Tòa án nhân dân tối cao
đã căn cứ quy định tại Điều 692 Bộ luật Dân sự để xác định hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ơng Lân với bà Vân có hiệu lực,
còn hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông Lân với ông Hùng vơ hiệu (vì hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông Lân với bà Vân đã được Ủy ban nhân dân xã xác nhận) là khơng có tính thuyết phục vì cả hai hợp đồng đều chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu căn cứ đúng