Không phải bất cứ loại đất nào cũng được phép chuyển quyền sử dụng đất, mà đất đem ra chuyển quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý, xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, đồng thời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn là phương tiện để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình khi tiến hành giao dịch chuyển quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất muốn chuyển quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp người sử dụng đất, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003, gồm:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng
10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính
sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách
mạng lâm thời Cộng hịa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa
chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài
sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định
của pháp luật;
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
kể trên (quy định tại khoản 1 Điều 50) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất khơng có tranh chấp thì cũng được coi là
giấy tờ có giá trị tương đương như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được tham gia vào các giao dịch liên quan đến đất đai.
- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành.
Thì cũng được chuyển quyền sử dụng đất, nhưng chỉ được thực hiện đến hết ngày 30-6-2007, kể từ ngày 01-7-2007 trở đi, muốn chuyển quyền sử dụng đất thì buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 184 Nghị định 181/2004/NĐ-CP).
Đất đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
Theo quy định tại khoản 1 Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003 thì:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như
sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc khơng được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
Như vậy, theo quy định trên thì đất được phép chuyển quyền sử dụng phải là đất đã được người quản lý, sử dụng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
với Nhà nước hoặc đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định
cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính.
Đất khơng có tranh chấp
Để bảo vệ quyền lợi cho bên nhận chuyển quyền sử dụng đất và đảm
bảo trật tự xã hội, pháp Luật Đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy
ra tranh chấp, mới được phép chuyển quyền sử dụng đất, còn những thửa đất
đang xảy ra tranh chấp thì sau khi giải quyết xong mọi mâu thuẫn, bất đồng
giữa các bên thì mới được tiến hành chuyển quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án:
Đây là một quy định nhằm đảm bảo quyền lợi cho người được thi hành án, đồng thời cũng là một biện pháp bảo đảm tài sản giúp cơ quan Thi hành án triển khai việc thi hành bản án được tốt hơn. Ngoài ra, nó cịn là biện pháp để ngăn chặn việc tẩu tán tài sản của người phải thi hành án. Do đó, pháp luật quy định người sử dụng đất khi bị kê biên quyền sử dụng đất, thì khơng được phép chuyển cho bất cứ ai quyền sử dụng đất đã bị kê biên, vì quyền sử dụng đất này là tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Đất đang trong thời hạn sử dụng:
Đất đai ngồi việc là một loại tài sản, nó cịn là loại tài sản đặc biệt thể hiện chủ quyền quốc gia, do vậy ở tất cả các quốc gia, Nhà nước đều có chính sách quản lý chặt chẽ đất đai và việc quản lý chặt chẽ đó thể hiện rõ nhất ở việc Nhà nước giao đất cho người quản lý đều có thời hạn. Do vậy, mà việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ thời hạn giao đất của Nhà nước. Thời hạn sử dụng đất là quy định của Nhà nước đặt ra buộc người sử dụng đất phải tuân theo
và chỉ được thực hiện các quyền trong thời hạn này. Khoản 3 Điều 11 Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của
mình trong thời hạn sử dụng đất, theo quy định của luật này và các quy định
khác của pháp luật có liên quan". Như vậy, người sử dụng đất chỉ được thực
hiện việc chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất mà Nhà nước giao.
Đối với một số loại đất có điều kiện:
- Đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho
thuê (Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai) thì cần đáp ứng các điều kiện sau mới được chuyển nhượng: Tổ chức kinh tế, người Vệt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hồn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Trường hợp người thực hiện dự án đầu tư khơng thể tiếp tục thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi đất; phần còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải quyết theo quy định tại Điều 35 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Đối với đất nông nghiệp, đất ở được Nhà nước giao lần thứ hai (cả
hai lần đều được giao không thu tiền, nhưng lần 1 đã bán), thì khơng được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai (khoản l Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai).
- Đối với đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản của hộ gia đình, cá nhân sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, thì khơng được phép chuyển quyền sử dụng đất nói trên cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống ngoài phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng (khoản 2, khoản 3 Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai).