1.4.1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu
Hợp đồng vô hiệu là hợp đồng đã được xác lập nhưng không đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Khái niệm “hợp đồng vô hiệu” hay “giao dịch dân sự vô hiệu” hồn tồn khơng được đề cập trong BLDS năm 2015 cũng như các BLDS trước đây. Thay vào đó các nhà lập pháp Việt
Nam cũng như thế giới chỉ đi sâu quy định về các tiêu chí để xác định một giao dịch dân sự hoặc hợp đồng vô hiệu19
.
Tìm hiểu về khái niệm thì theo nghĩa thơng thường, “vơ hiệu” là khơng có hiệu lực, khơng có giá trị thi hành. Còn trong khoa học pháp lý, hợp đồng vơ hiệu khơng có hiệu lực với các bên kể từ thời điểm giao kết. Khi một hợp đồng bị tuyên vô hiệu, hiệu lực của hợp đồng bị hủy bỏ tại ngay lúc hợp đồng được xác lập. Về mặt pháp lý, hợp đồng đó xem như khơng hề tồn tại, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng chưa được phát sinh. Việc hủy bỏ có thể mang tính bắt buộc, khơng phụ thuộc vào ý chí của các bên tham gia, các bên muốn hay khơng thì hợp đồng cũng đương nhiên vơ hiệu.
Cơ quan có thẩm quyền tun bố hợp đồng vơ hiệu hay khơng vơ hiệu là Tịa án, việc tuyên bố trên được ghi rõ ràng, cụ thể trong quyết định hoặc bản án. Khi bản án có hiệu lực pháp luật thì các bên dù muốn hay khơng vẫn phải nghiêm chỉnh chấp hành. Đồng thời, việc đảm bảo thi hành án còn được bảo đảm bởi cơ quan Thi hành án.
Mục đích của việc quy định hợp đồng vô hiệu là nhằm: bảo vệ trật tự cơng cộng, lợi ích chung và đạo đức của xã hội; bảo vệ lợi ích của các bên tham gia trong hợp đồng cũng như bảo vệ tính ổn định của các giao dịch dân sự qua hợp đồng.
Điều 122 BLDS năm 2015 quy định “Giao dịch dân sự khơng có một
trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vơ
hiệu”. Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh hậu quả pháp lý mà các bên
mong muốn
Về lý luận, hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng và hợp đồng dân sự nói chung khơng tn thủ theo các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng do pháp luật quy định như tác giả đã trình bày ở phần 1.3 trên thì khơng có hiệu lực
pháp lý. Tuy nhiên, trừ trường hợp hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp
19Tại Điều 113 Bộ luật dân sự và Thương mại Thái Lan đã quy định “Một hành vi pháp lý bị coi là vô hiệu
nếu mục tiêu của nó rõ ràng bị pháp luật ngăn cấm hoặc không thể thực hiện được, hoặc trái với trật tự công cộng, trái với đạo đức”.
luật, trái đạo đức xã hội và giả tạo thì thời hạn u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vô hiệu là 02 năm, nếu hết thời hạn trên mà khơng có chủ thể nào u cầu tuyên bố hợp đồng vơ hiệu thì hợp đồng đó vẫn đương nhiên có hiệu lực (Điều 132 BLDS năm 2015). Hợp đồng thế chấp QSDĐ nếu bị xem là vô hiệu sẽ khơng có giá trị pháp lý và khơng làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.
1.4.2. Hậu quả pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu
Khi hợp đồng vô hiệu, các bên quay lại tình trạng pháp lý ban đầu và hồn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp hợp đồng thế chấp QSDĐ vơ hiệu thì mối chủ thể có liên quan đến giao dịch đều chịu hệ quả nhất định:
- Với người nhận thế chấp: Hợp đồng thế chấp QSDĐ, với tư cách là
hợp đồng phụ được giao kết nhằm đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ
trong hợp đồng chính giữa các bên. Do đó, khi giao dịch bảo đảm vơ hiệu
khơng ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng chính. Tuy nhiên, lúc này nghĩa vụ trong hợp đồng chính từ có bảo đảm sẽ trở thành khơng có bảo đảm và từ đó nguy cơ phát sinh rủi ro đối với bên có quyền sẽ rất cao. Về lý luận, hợp đồng bảo đảm nào ký kết trước thì tài sản đảm bảo sẽ được ưu tiên thanh toán trước nhưng nếu trường hợp tuy được bảo đảm nợ bằng hợp đồng thế chấp nhưng hợp đồng đó bị vơ hiệu thì vẫn mất quyền này, thay vào đó là người được đảm bảo nợ sau nhưng hợp đồng thế chấp có hiệu lực. Thông thường, khi hợp đồng thế chấp QSDĐ vô hiệu thì đối với người nhận thế chấp phát sinh hai hệ quả. Thứ nhất, họ phải trả lại bản chính giấy chứng
nhận QSDĐ, thứ hai khoản vay được bảo đảm bằng việc thế chấp QSDĐ sẽ
trở thành không bảo đảm.
- Với người thế chấp: Người thế chấp được giải phóng khỏi ràng buộc
đối với giao dịch thế chấp, tài sản thế chấp khơng cịn dùng để đảm bảo việc thanh toán nợ trên. Ngồi ra, đối với các loại hợp đồng khác thì khi hợp vơ hiệu, thì tùy vào mức độ lỗi khiến hợp đồng vô hiệu, bên có lỗi thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cịn lại. Tuy nhiên, thơng qua thực tiễn xét xử từ các bản án mà tác giả vận dụng lồng ghép tại Chương 2, việc bồi thường thiệt hại
hầu như không xảy ra, mà đơn giản là hầu hết Tịa án đều tun hợp đồng thế chấp vơ hiệu, buộc bên nhận thế chấp phải trả lại bản chính giấy chứng nhận QSDĐ cho bên thế chấp. Với thực tế như vậy, bên thế chấp vừa thoát nghĩa vụ bảo đảm lại vừa không phải bồi thường thiệt hại nên hầu như khi có tranh chấp, họ ln làm mọi thứ nhằm vô hiệu hợp đồng thế chấp.
- Với những chủ nợ khác: Hợp đồng thế chấp QSDĐ vơ hiệu thì coi như
hợp đồng giữa chủ nợ và người có nghĩa vụ khơng cịn là khoản nợ có bảo đảm nữa, do vậy khi nghĩa vụ thanh tốn phát sinh, thì thứ tự được thanh tốn sẽ theo trình tự chủ nợ có tài sản bảo đảm được thực hiện hợp đồng trên hợp đồng hợp pháp sẽ được ưu tiên thanh tốn trước, những chủ nợ bình thường khác cùng chủ nỡ có hợp đồng thế chấp bị tun vơ hiệu sẽ được thanh tốn theo thứ tự hoặc theo tỉ lệ.
Kết luận Chương 1
Trong Chương 1 của luận văn, tác giả đã tập trung nghiên cứu, làm rõ những vấn đề cơ bản về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Đầu tiên, tác giả đã làm rõ khái niệm hợp đồng thế chấp QSDĐ và đặc điểm pháp lý của loại hợp đồng này cũng như phân tích những khái niệm hiệu lực của hợp đồng, khái niệm hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ, đặc thù về hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ, quá trình hình thành quy định về thế chấp QSDĐ theo pháp luật Việt Nam. Từ việc phân tích những nội dung này tác giả đã cho người đọc thấy được những nét cơ bản đặc trưng nhất và làm tiền đề cho việc tìm hiểu về những quy định của pháp luật liên quan đến điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ tại phần 1.3.
Tiếp theo, đây cũng là phần chính mà tác giả tập trung phân tích và cũng là nội dung bám sát theo tên luận văn “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất”. Tác giả đã tập trung làm rõ từng điều kiện
theo quy định của BLDS năm 2015 và LĐĐ năm 2013 về những điều kiện bắt buộc để hợp đồng thế chấp QSDĐ được pháp luật công nhận và pháp sinh hiệu lực, bao gồm các điều kiện về chủ thể, đối tượng, nội dung và mục đích của hợp đồng, yếu tố tự nguyện của các bên tham gia, hình thức của hợp đồng... Ngoài ra, tác giả cũng có phân tích sơ lược về hợp đồng thế chấp QSDĐ vô hiệu và hậu quả pháp lý của nó. Theo đó, đối với quy định pháp luật Việt Nam hiện nay thì tất cả các điều kiện về chủ thể, đối tượng, nội dung, hình thức thì hợp đồng thế chấp đều phải đáp ứng đầy đủ. Từ đây, việc đưa ra quá nhiều điều kiện cho lĩnh vực hợp đồng thế chấp QSDĐ đã gây rất nhiều khó khăn cho cả chủ thể áp dụng lẫn Tòa án khi phải xem xét hợp đồng có vơ hiệu hay khơng. Để thấy rõ những bất cập này và đưa ra kiến nghị hồn thiện pháp luật thì tác giả sẽ đưa ra phân tích bản án của Tịa án các cấp và ý kiến của các tác giả xung quanh vấn đề tranh chấp. Nội dung này sẽ được làm rõ tại Chương 2 của Luận văn.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT