2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật xác định điều kiện có hiệu lực hợp đồng thế
2.2.3. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vi phạm về sự tự nguyện, mục đích
đích và nội dung
Vụ án 7: Nội dung vụ án thể hiện ơng Tống có quan hệ vay mượn tiền
với phía bị đơn, kèm theo đó để đảm bảo nghĩa vụ các bên đã thế chấp 01 bản chính giấy chứng nhận QSDĐ cho ơng Tống. Việc thế chấp chỉ được thể hiện bằng “giấy tay”, đồng thời cũng khơng có đăng ký giao dịch bảo đảm. Phía bị đơn lại cho rằng khơng có quan hệ vay mượn với ơng Tống mà đây chỉ là lãi của món nợ trước, việc ghi nội dung “thế chấp 01 bản chính giấy chứng nhận
QSDĐ” cũng là theo ý chí của ơng Tống. Hội đồng xét xử đã nhận định việc
thế chấp QSDĐ của các bên là không phát sinh hiệu lực và buộc nguyên đơn phải trả lại giấy chứng nhận QSDĐ cho phía bị đơn33
.
Vụ án 8: Nguyên đơn bà Sương yêu cầu bị đơn ông Tâm, bà Đào tiếp
tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đối với phần đất 69,6 m2, do phần đất trên bà Đào, ông Tâm đã đem đi thế chấp cho ông Hải sau khi ký kết hợp đồng mà chưa được sự đồng ý của bà. Ơng Hải cũng trình bày, việc bà Đào, ông Tâm đã bán đất cho bà Sương sau đó mới đem thế chấp vay tiền ông không hề biết, vả lại hợp đồng thế chấp vay tiền ghi số tiền vay là 350.000.000 đồng là không đúng, mà giá trị thực phải là 400.000.000 đồng (hợp đồng trên đã được công chứng, chứng thực). Ông Tâm, bà Đào thừa nhận việc lừa dối ông Hải, thế chấp đất đã chuyển nhượng và giả tạo trong việc ghi giá trị của hợp đồng vay. Từ đó, Tịa án đã nhận định hợp đồng
33 Bản án số 115/2015/DSST ngày 29/12/2015 của Tòa án nhân dân thị xã Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang về “V/v tranh chấp địi lại tài sản” giữa ngun đơn ơng Tống và các bị đơn ông Tranh, bà Hoa, ông Đơng, bà Thu, bà
chuyển nhượng có hiệu lực, hợp đồng vay có thế chấp QSDĐ là vơ hiệu do vừa có yếu tố lừa dối và giả tạo34
.
Bình luận: Thơng thường, việc giữa hai bên có quan hệ vay tài sản,
nhưng tiền lãi vượt mức quy định của pháp luật nhiều lần và để “hợp pháp
hóa”, số tiền lãi trên thì bên có quyền buộc bên có nghĩa vụ ký kết hợp đồng
khác như hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng vay với số tiền lớn hơn kèm theo thế chấp tài sản… diễn ra khá phổ biến. Lãi chồng lãi, số tiền ngày càng lớn dẫn đến việc bên có nghĩa vụ mất khả năng chi trả và bị kiện ra Tòa. Lúc này, bên có quyền yêu cầu tuyên bố hợp đồng vay kèm thế chấp (hoặc chuyển nhượng) có hiệu lực, buộc thi hành. Bên cịn lại rơi vào tình trạng “tình ngay, lý gian”, việc chứng minh hợp đồng trên là giả tạo, nhằm
hợp pháp hóa cho phần lãi vượt mức, cũng như bản thân không tự nguyện ký kết hợp đồng trên là điều rất khó khăn (vụ án 7).
Việc có hay khơng yếu tố lừa dối, đe dọa, giả tạo trong giao kết hợp đồng hầu như Tịa án chỉ dựa trên lời trình bày thống nhất của các bên (như trong vụ án 8) để xác định và tuyên hợp đồng vô hiệu. Trong trường hợp chỉ có một bên trình bày, bên cịn lại khơng thừa nhận và cũng khơng có chứng cứ cụ thể chứng minh thì việc u cầu Tịa án tun hợp đồng vô hiệu do vi phạm các điều kiện này là điều hầu như khơng thể xảy ra. Hay nói cách khác, việc xác định có vi phạm yếu tố tự nguyện hoặc xác định hợp đồng là giả tạo hầu như rất khó khăn đối với các bên đang có tranh chấp.