2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật xác định điều kiện có hiệu lực hợp đồng thế
2.2.1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vi phạm về chủ thể
- Đa phần các trường hợp yêu cầu hủy bỏ việc thế chấp do vi phạm về chủ thể thuộc trường hợp QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng, hộ gia đình hoặc có nhiều đồng sở hữu. Khi tiến hành giao kết, hai bên vơ tình “bỏ sót” một hay nhiều đồng sở hữu. Cũng có ý kiến cho rằng, trên mặt pháp lý QSDĐ đó tài sản chung nhưng trên thực tế có thành viên khơng trực tiếp tạo ra tài sản hay thành viên đó đã khơng cịn thuộc sự quản lý của hộ gia đình nữa, nên việc buộc họ tham gia vào việc tạo lập hợp đồng thế chấp QSDĐ là không hợp lý.
- Đối tượng thế chấp là tài sản chung của vợ chồng:
Vụ án 1: Đối tượng thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ cho hợp đồng tín dụng là
QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của hai vợ chồng ông Toản, bà Nga. Tuy nhiên, khi các bên giao kết hợp đồng thế chấp thì chỉ có ơng Toản và Ngân hàng, bà Nga trình bày hồn tồn khơng biết gì về sự việc trên, đồng thời bà cũng
khơng có ký tên vào hợp đồng thế chấp này. Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm và
phúc thẩm đều nhận định hợp đồng thế chấp trên “vô hiệu phần liên quan đến bà
Nga (vợ ơng Toản), phần cịn lại vẫn có hiệu lực”. Tuy nhiên, trái với quan điểm
của Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã nhận định: QSDĐ là đối tượng thế chấp trong hợp đồng hiện tại chưa được xác định là tài sản chung của vợ chồng hay của riêng bà Nga. Trường hợp, hợp đồng thế chấp chỉ có mình ơng Toản ký, bà Nga không ký và không biết việc ơng Toản thế chấp cho Xí nghiệp xây dựng 4 vay tiền Ngân hàng thì hợp đồng bị vơ hiệu tồn bộ chứ không phải bị vô hiệu một phần24
.
24 Quyết định giám đốc thẩm số 10/2013/KDTM - GĐT ngày 25/4/2013 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án
nhân dân tối cao về “V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa nguyên đơn là Ngân hàng Công thương Việt Nam với bị đơn Cơng ty Vinaconex và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Xí nghiệp xây dựng 4, ơng Toản, bà Nga (vợ ông Toản), ơng Hịa, (xem Phụ lục 6), nguồn:
Vụ án 2 Nội dung vụ án thể hiện, Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt
Nam – chi nhánh Khánh Hịa có ký ký kết hợp đồng tín dụng với cơng ty Đỗ Gia, để đảm bảo khoản vay này thì ơng Tiến đã lấy tài sản chung của vợ chồng với bà Oanh là nhà và đất, để thế chấp đảm bảo cho khoản vay trên. Hội đồng xét xử phúc thẩm việc ông Tiến tự ý dùng tài sản chung của vợ chồng thế chấp là không đúng với Điều 27, 28, 32 LHN&GĐ năm 2000 nên hợp đồng thế chấp vô hiệu25
.
Bình luận: Trong những vụ án này, xoay quanh vụ việc thế chấp tài sản
là QSDĐ thuộc sở hữu chung của vợ chồng nhưng chỉ có một bên tham gia
vào giao dịch thế chấp, quan điểm của Tịa án các cấp có sự khơng nhất qn.
Quan điểm thứ nhất cho rằng: QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng, do
vợ chồng cùng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân (khoản 1 Điều 27 LHN&GĐ năm 2000 nay là khoản 1 Điều 33 LHN&GĐ năm 2014), việc vợ hoặc chồng tự ý định đoạt tài sản chung mà không thơng qua ý kiến của người cịn lại thì, giao dịch trên chỉ bị vơ hiệu phần liên quan đến người không tham gia giao dịch. Hay nói khác hơn, giao dịch trên chỉ bị vơ hiệu một phần (đây là quan điểm của Tịa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm trong vụ án 1).
Quan điểm thứ hai cho rằng: Vì theo quy định của pháp luật tài sản chung của vợ chồng là tài sản chung hợp nhất. Tài sản chung của vợ chồng hiện tại vẫn chưa được chia tách, không xác định rõ ràng đây là tài sản chung hay riêng của vợ (chồng), và nếu là tài sản chung thì phần đóng góp của mỗi người là bao nhiêu? Việc Ngân hàng không xem xét đến việc tài sản thế chấp vốn không thuộc quyền sở hữu đầy đủ của bên tham gia hợp đồng thế chấp mà đã ký kết là vi phạm nghiêm trọng về mặt chủ thể tham gia trong hợp đồng. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật (khoản 1 Điều 223 BLDS năm 2005 nay là khoản 1 Điều 218 BLDS năm 2015).
25 Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân sự và đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự - Bản án và bình luận án, tập 1, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội, tr.471 – 474, (Bản án số 06/2010/KDTMPT ngày 24/10/2010
của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng về “V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa nguyên đơn Ngân hàng Đầu tư và phát triển VN – chi nhánh Khánh Hịa và bị đơn cơng ty Đỗ Gia).
Mặt khác, hợp đồng trên là biện pháp nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, nên nếu một phần của hợp đồng vơ hiệu sẽ ảnh hưởng hồn tồn đến hiệu lực của các phần còn lại của hợp đồng (Điều 135 BLDS năm 2005 nay là Điều 130 BLDS năm 2015). Cách giải quyết cho hợp đồng vô hiệu một phần là chưa hợp lý, bởi nếu tuyên án như vậy thì bản án rất khó được thi hành trong giai đoạn thi hành án (quan điểm của cấp giám đốc thẩm ở vụ án 1 và phúc thẩm vụ án 2).
Đối chiếu với quy định trong BLDS Cộng hòa Pháp từ Điều 1422 đến Điều 1424, chúng ta có thể thấy đối với tài sản chung của vợ (chồng) việc xác định giao dịch phải do cả hai cùng đồng thuận thực hiện, việc một bên không tham gia thì hợp đồng sẽ vơ hiệu tồn phần. Theo tác giả, quan điểm thứ hai là hoàn toàn hợp lý. Bởi, đối tượng tham gia vào giao dịch thế chấp trước hết phải thuộc quyền sở hữu đầy đủ của bên thế chấp. Trường hợp đây là tài sản riêng nhưng chưa chia tách giữa vợ chồng thì việc này phải do một bản án (quyết định) có hiệu lực thi hành, phân chia rõ ràng. Lúc này, QSDĐ mới có thể dùng để thế chấp hợp pháp.
Tuy nhiên, việc xác định có hay khơng có sự đồng ý của người cịn lại trong việc định đoạt tài sản chung của vợ chồng trong cả hai trường hợp trên ta có thể thấy biểu hiện qua hai việc. Thứ nhất, trong hợp đồng thế chấp khơng có thể hiện chữ ký; thứ hai, dựa trên sự trình bày của chính người khơng tham gia vào hợp đồng. Những căn cứ trên, theo tác giả là chưa thật sự thuyết phục. Vì, trong q trình ký kết hợp đồng có thể vợ (chồng) khơng hề trao đổi với nhau, nhưng thực tế “nếu bên còn lại biết sự việc mà khơng phản
đối thì phải coi như đã đồng ý và không hề vi phạm quy định về sở hữu
chung”26
. Mặt khác, theo nội dung án lệ số 04/2016/AL ban hành kèm theo Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06/4/2016 của Chánh án Tòa án tối cao về việc cơng bố án lệ thì việc định đoạt QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng nếu
26 Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân sự và đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự Việt Nam – Bản án và
chỉ có một bên tham gia, thể hiện qua việc ký tên trên hợp đồng, bên cịn lại biết nhưng khơng phản đối thì hợp đồng vẫn có hiệu lực27
- Đối tượng thế chấp là tài sản chung của hộ gia đình:
Vụ án 3: Tranh chấp về hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là Ngân hàng phát triển Việt Nam - Chi nhánh Vĩnh Long với bị đơn là ơng Triều và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Tuyết và ông Hùng. Theo đó, bà Tuyết đem QSDĐ (thuộc quyền sở hữu của hộ bà Tuyết) để bảo đảm cho khoản vay của ông Triều tại Ngân hàng. Hợp đồng thế chấp này chỉ có bà Tuyết ký cịn chồng bà Tuyết là ơng Hùng không ký, nhưng vẫn được Ủy ban nhân dân phường chứng thực. Tòa án cấp sơ thẩm quyết định hủy bỏ hợp đồng thế chấp, còn Tịa án cấp phúc thẩm tun vơ hiệu một phần hợp đồng thế chấp. Bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm đã bị Hội đồng giám đốc thẩm Tòa Kinh tế Tòa án nhân dân tối cao hủy với lý do: nhà và đất ở này là tài sản chung của hộ gia đình bà Tuyết, nhưng tại Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm nợ vay giữa bà Tuyết với Quỹ hỗ trợ phát triển tỉnh Vĩnh Long chỉ có bà Tuyết ký mà ơng Hùng (chồng bà Tuyết) không ký và bà Tuyết cũng không được ông Hùng ủy quyền ký hợp đồng nên hợp đồng thế chấp này bị vơ hiệu tồn bộ28
.
Vụ án 4: Ông Quốc đã dùng tài sản chung của hộ gia đình là QSDĐ của
lơ đất số N646998/QSDĐ/217/QĐ thế chấp cho công ty vải sợi miền nam mà chưa được sự đồng ý bằng văn bản của các thành viên trong hộ gia đình. Hậu quả pháp lý là Hội đồng xét xử đã tuyên bản án trên là vơ hiệu29
.
Bình luận: Trường hợp trong vụ án 3, 4 tương đối giống với ở vụ án 1,2
vì việc định đoạt tài sản chung khơng được tất cả đồng sở hữu đồng ý. Cụ thể là QSDĐ của hộ gia đình được định đoạt nhưng khơng thơng qua sự nhất trí
27 Án lệ số 04/2016/AL, tr.7 (xem Phụ lục 7).
28 Xem thêm Hoàng Yến (2014), “Những lỗi phổ biến khi xử án kinh tế”, nguồn:
http://www.baomoi.com/nhung-loi-pho-bien-khi-xu-an-kinh-te/c/13269997.epi. (truy cập lúc 11:59 ngày 29/4/2016)
29 Đỗ Văn Đại (2012) Luật nghĩa vụ dân sự và đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự Việt Nam – Bản án và
của các thành viên trong hộ. Trước đây, trên giấy chứng nhận QSDĐ chỉ ghi nội dung ngắn gọn là cấp cho hộ ông (bà), tuy sau này tại khoản 2 Điều 93 LĐĐ năm 2013 đã có quy định rõ việc phải ghi tên từng chủ sở hữu nhưng thực tế vẫn còn rất nhiều giấy chứng nhận còn nội dung cấp cho “hộ” và gây nhiều khó khăn cho các bên tham gia hợp đồng giao dịch về QSDĐ. Vấn đề hiện nay, là đối chiếu các quy định pháp luật hiện tại để giải quyết vô số giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ trước đây.
Bàn về quy định hộ gia đình này, hiện tại tuy BLDS năm 2015 mới được sửa đổi, tuy nhiên khái niệm “hộ gia đình” và những ai có quyền định đoạt tài sản chung vẫn cịn chưa rõ ràng và gây rất nhiều bất cập trong việc xác định chủ thể ký kết hợp đồng cũng như trong cơng tác giải quyết khi có tranh chấp xảy ra trên thực tế. Hiện nay, quan điểm của đa số các cấp xét xử cho rằng, việc xác định thành viên trong hộ gia đình có thể tham gia giao dịch ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ là “những người có quan hệ hơn nhân, huyết thống,
nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình, đang sống
chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ” (khoản 29 Điều 3 LĐĐ năm
2013) và những cá nhân này phải có đầy đủ năng lực, hành vi dân sự (khoản 2 Điều 101, khoản 2 Điều 212 BLDS năm 2015). Thực tế, việc xác định những người này là rất khó khăn, nếu hộ gia đình đó khơng cung cấp đầy đủ hoặc vơ tình “bỏ sót” thì hợp đồng thế chấp sẽ bị vơ hiệu hồn tồn nên chủ yếu cơ quan công chứng cũng như Tịa án ngồi các giấy đăng ký kết hôn, khai sinh… thì căn cứ quan trọng nhất, cần thu thập đầu tiên để xác định các thành viên trong hộ gia đình chính là sổ hộ khẩu. Nhưng liệu đây có phải là căn cứ để xác định chính xác hay khơng? Hộ gia đình là chủ thể tham gia hợp đồng không thể đồng nghĩa hoàn toàn với hộ gia đình ghi trong sổ hộ khẩu gia đình, bởi vì sổ hộ khẩu gia đình chỉ sử dụng cho mục đích đăng ký để quản lý nhân khẩu thường trú của hộ gia đình. Vả lại, việc đăng ký hộ khẩu thường trú thường xuyên có biến động do cắt đi, tách hộ, nhập hộ, thậm chí khơng ít trường hợp nhập nhờ hộ khẩu.
Mặt khác, tại Điều 29 LDĐ 2013 thì việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất là cùng chung sống tại thời điểm được Nhà nước cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, nếu nhưng sau đó “tại thời điểm hộ gia đình thực hiện giao
dịch đối với QSDĐ trên cho người khác thì số thành viên cũ tại thời điểm cấp giấy chứng nhận có nhiều thành viên khơng cùng chung sống nữa đã làm cản
trở đối với giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của hộ”.30