2.3. Kiến nghị giải pháp hòan thiện pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp
2.3.2. Nhóm các giải pháp khác
- Pháp luật nên quy định bổ sung hình thức chế tài do vi phạm hợp đồng dẫn đến việc hợp đồng thế chấp vơ hiệu để nâng cao tính răn đe, đảm bảo hợp đồng được ký kết một cách nghiêm túc, trung thực nhất.
- Tiếp tục ban hành và phát triển án lệ về các tranh chấp trong hợp đồng thế chấp QSDĐ. Việc ban hành án lệ khơng những giúp cho các Tịa án có khn mẫu áp dụng giống nhau, hạn chế tính thiếu thống nhất trong việc xét xử giữa các Tòa, giảm bớt tình trạng một vụ án nhưng lại bị hủy, sửa nhiều lần. Để đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế và khu vực, đòi hỏi nguồn của pháp luật cần được sử dụng rộng rãi, đa dạng hơn thì việc ban hành án lệ để thống nhất áp dụng pháp luật trong ngành Tòa án nhân dân là một đòi hỏi khách quan, vì án lệ có tác dụng bổ trợ cho các văn bản quy phạm pháp luật, có giá trị tham khảo đối với Thẩm phán khi giải quyết các vụ án cụ thể; định hướng cho Tòa án các cấp áp dụng pháp luật chính xác, thống nhất, giải quyết vụ việc khi khơng có văn bản hướng dẫn áp dụng pháp luật điều chỉnh45
. Mới đây, vào ngày 04/6/2016 Chánh án tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06/4/2016 hướng dẫn áp dụng 06 án lệ trong xét xử kể từ ngày 01/6/2016, đây là lần đầu tiên Việt Nam chính thức thừa nhận và áp dụng án lệ, là một bước tiến dài trong hoạt động của ngành tư pháp nước ta. Tuy nhiên, số lượng án lệ vẫn cịn khá ít s với thực tiễn xét xử đa dạng hiện nay, nên việc cần thiết là cần thành lập một bộ phận chuyên thẩm định, xem xét và công bố thêm nhiều án lệ để tạo thuận lợi trong việc áo dụng vào xét xử của Tòa án các cấp.
45 Mai Bộ, Nguyễn Hữu Cường (2013), “Sự cần thiết ban hành án lệ, thống nhất áp dụng pháp luật trong ngành Tịa án nhân dân”, Tạp chí Tịa án nhân dân (7), tr.16.
- Có biện pháp tuyên truyền, giải thích pháp luật hiệu quả cho người dân. Hiện tại ý thức pháp luật của người dân cịn rất hạn chế, do đó việc cần thiết hiện nay là cần tăng cường và đổi mới công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật46 thông qua những phương tiện truyền thông như: truyền hình, truyền
thanh, báo chí, tờ rơi... Giao cho cán bộ tư pháp xã, phường nhiệm vụ giải
thích pháp luật cho người dân.
- Cần củng cố, phát triển các cơ quan có chức năng cấp giấy chứng nhận QSDĐ, đăng ký giao dịch bảo đảm đồng thời quy định cụ thể thời hạn trả kết quả để hạn chế việc lạm quyền, cửa sau, tốn kém tiền bạc, thời gian của người dân. Đồng thời thành lập cơ quan thường xuyên kiểm tra, đánh giá hoạt động của các cơ quan này để có biện pháp xử lý phù hợp đối với các vi phạm xảy ra.
- Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm nhất là trong thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Việc ứng dụng công nghệ thông tin không những giúp cho các cơ quan thực hiện chức năng đăng ký, quản lý thế chấp nhanh gọn, hiệu quả và tiết kiện được nhiều thời gian mà còn là một giải pháp quan trọng nhằm thúc đẩy đầu tư, đơn giản hóa thủ tục hành chính.
46 Nguyễn Hải An (2011), Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất, Luận án Tiến sĩ, Khoa
Kết luận Chương 2
Trên cơ sở những quy định của pháp luật đã được phân tích tại Chương 1, trong Chương này tác giả đã tập trung tìm hiểu, nghiên cứu thực tiễn qua các số liệu và đặc biệt là các bản án để từ đó có sơ sở bình luận chỉ ra những bất cập, hạn chế cịn tồn đọng về quy định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể như:
- Về chủ thể: đối với chủ thể là hộ gia đình thì hiện vẫn cịn tồn tại rất nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình chưa được đổi mới theo quy định của LĐĐ năm 2013, rất khó xác định được tồn bộ chủ sở hữu gây khó khăn trong việc các bên tiến hành thế chấp. Đối với chủ thể là vợ (chồng), nếu một bên tự ý định đoạt, bên kia biết nhưng khơng có ý kiến thì lúc này sự im lặng có được xem là đồng ý hay không?
- Về đối tượng: hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong khi chưa giải quyết xong tranh chấp liệu có hợp lý? Có nên bắt buộc bên thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thế chấp. Việc quy định tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp có phù hợp quyền sở hữu của chủ sở hữu khơng?
- Về hình thức: việc đăng ký giao dịch bảo đảm là điều kiện để hợp đồng phát sinh hiệu lực có phản ánh đúng bản chất của việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
Sau khi phân tích cụ thể những bất cập trên, tác giả đã đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện, tuy nhiên với kinh nghiệm cũng như thời gian có hạn, bài luận văn khơng tránh khỏi những sai sót nhất định. Tác giả mong rằng có thể nhận được sự chỉ bảo, góp ý của các Thầy, Cơ cũng như các bạn tham khảo luận văn.
KẾT LUẬN
Luận văn với đề tài “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất” với nội dung đã phân tích được hết các vấn đề cơ bản về
điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và một số bất cập từ thực tiễn cịn tồn đọng, việc nghiên cứu có ý nghĩa cả về mặt lý luận cũng như thực tiễn. Nhất là trong thời gian Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật đất đai năm 2013 vừa ra đời. Từ q trình phân tích, tìm hiểu tác giả có thể rút ra một số nội dung, đồng thời cũng là kết quả của suốt quá trình nghiên cứu như sau:
1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là môt loại hợp đồng quan trọng, xuất phát từ việc ghi nhận thỏa thuận của cá bên về một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng này vừa mang tính đặc trưng của hợp đồng dân sự theo Bộ luật dân sự năm 2015 vừa phải đáp ứng các tiêu chuẩn, điều kiện được quy định cụ thể tại Luật đất đai năm 2013.
2. Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm: chủ thể, đối tượng, mục đích và nội dung, sự tự nguyện, hình thức của hợp đồng được tác giả tổng hợp từ Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Nghị định và các văn bản có liên quan khác điều là những điều kiện tiên quyết. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ phát sinh hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên.
3. Pháp luật đã quy định cụ thể, tuy nhiên do nhiều yếu tố chủ quan và khách quan khác nhau mà quá trình vận dụng của các chủ thể tham gia trong hợp đồng lẫn các cơ quan thi hành pháp luật còn chưa đồng nhất, dẫn đến việc nhiều hợp đồng bị Tịa án tun vơ hiệu, ảnh hưởng khơng nhỏ đến việc kinh doanh tài chính trong nước. Tác giả đã phân tích một số bất cập nổi bật qua việc tìm hiểu các số liệu, bản án, tình huống thực tế để từ đó có cơ sở đề xuất những kiến nghị góp phần hồn thiện những bất cập trên.
4. Các quy định, chính sách về đất đai, kinh tế cũng như sự quản lý của các cơ quan Nhà nước còn hạn chế, nên việc cần thiết hiện nay là có văn bản hướng dẫn cho những trường hợp cụ thể để tránh việc áp dụng sai pháp luật, dẫn đến việc hợp đồng không phát sinh hậu quả pháp lý theo ý muốn của các bên làm mất nhiều thời gian, tiền bạc.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
A. Danh mục văn bản pháp luật
1. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013. 2. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992. 3. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980. 4. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1959. 5. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1946. 6. Bộ luật dân sự Việt Nam 2015.
7. Bộ luật dân sự Việt Nam 2005. 8. Bộ luật dân sự Việt Nam 1995. 9. Bộ luật tố tụng dân sự 2015. 10. Bộ luật tố tụng dân sự 2004. 11. Luật công chứng năm 2014. 12. Luật đất đai năm 2013. 13. Luật đất đai năm 2003. 14. Luật đất đai năm 1993. 15. Luật đất đai năm 1987.
16. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. 17. Luật thi hành án dân sự năm 2008.
18. Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991.
19. Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06/4/2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao về việc công bố án lệ.
20. Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Thi hành án dân sự năm 2008.
21. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về
quyđịnh chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013.
22. Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006 ngày 29/12/2006.
23. Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm.
24. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
25. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
26. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
27. Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
28. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2003.
29. Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
30. Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLTBTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
31. Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLTBTP-BTNMT về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
B. Danh mục các tài liệu tham khảo:
32. Nguyễn Hải An (2011), Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền
sử dụng đất, Luận án Tiến sĩ, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
33. Nguyễn Hải An (2015), “Những khó khăn vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình – nguyên nhân và giải pháp”, Tạp chí Tịa án nhân dân (2), tr.18-22.
34. Nguyễn Hải An (2015), “Những khó khăn vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình – nguyên nhân và giải pháp”, Tạp chí Tịa án nhân dân (3), tr.14-17.
35. Bộ Tư Pháp, Viện nghiên cứu khoa học pháp lý (1995), Bộ luật dân
sự và Thương mại Thái Lan, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
36. Mai Bộ, Nguyễn Hữu Cường (2013), “Sự cần thiết ban hành án lệ, thống nhất áp dụng pháp luật trong ngành Tòa án nhân dân”, Tạp chí
Tịa án nhân dân (7), tr.16-18.
40. Đỗ Văn Đại (2013), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận
án, tập 1 và 2, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội.
41. Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân sự và bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự- Bản án và bình luận bản án, tập 1, NXB Chính trị Quốc
gia – Sự thật, Hà Nội.
42. Trương Thanh Đức (2005), “10 vấn đề pháp lý trong việc thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Ngân hàng (4), nguồn: https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/10-van-de-phap-ly- trong-viec-the-chap-bao-lanh-bang-quyen-su-dung-dat.aspx/.
43. Nguyễn Minh Hằng, Đào Thu Hiền (2005), Bộ nguyên tắc của
UNIDROIT về hợp đồng thương mại quốc tế 2004, NXB Tư pháp, Hà
Nội.
44. Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của
pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ, Trường Đại học Luật TP. Hồ
Chí Minh.
45. Hồng Thế Liên (2013), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm
2005, tập 2, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
46. Nguyễn Phương Linh, Nguyễn Văn Phương (2012), “Rủi ro pháp lý
từ hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba”, Tạp chí Ngân hàng (23), nguồn:
http://phongcongchung4tphcm.vn/news_dt_3451694_rui-ro-phap-ly- tu-hop-dong-the-chap-tai-san-cua-ben-thu-ba.htm.
47. Đăng Minh (2011), “Một số vướng mắc trong quá trình giai quyết tranh chấp đất đai liên quan đến việc ghi tên người sử dụng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, nguồn:
http://www.toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/Baiviet?p_page_id =1754190&p_cateid=1751909&item_id=5981200&article_details=1.
48. Trần Phú Nhuận (2002), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất,
Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh.
49. Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ
Luật học, NXB Công an nhân dân, Hà nội.
50. Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Luật đất
đai, NXB Hồng Đức, TP. Hồ Chí Minh.
51. Nguyễn Văn Tuyến (2010), “Đặc điểm pháp lý và mối quan hệ hiệu
lực giữa hợp đồng thế chấp tài sản với hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng”, Tạp chí Ngân hàng (17), nguồn: https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dan-su/dac-diem-phap-ly-va- moi-quan-he-hieu-luc-giua-hop-dong-the-chap-tai-san-voi-hop-dong- tin-dung-trong-hoat-dong-cho-vay-cua-to-chuc-tin-dung.aspx.
52. Nhà Pháp luật Việt Pháp (2005), Bộ luật dân sự Cộng Hòa Pháp,
NXB Tư Pháp, Hà Nội.
53. Viện ngôn ngữ học (1994), Từ điển tiếng Việt, NXB Giáo dục, Hà
Nội.
54. Hoàng Yến (2014), “Những lỗi phổ biến khi xử án kinh tế”, nguồn: http://www.baomoi.com/nhung-loi-pho-bien-khi-xu-an-kinh te/c/13269997.epi. C. Website: 55. www.baomoi.com 56. www.luatminhkhue.vn 57. www.phongcongchung4tphcm.vn 58. www.thongtinphapluatdansu.vn 59. www.toaan.gov.vn 60. www.stnmt.tiengiang.gov.vn
PHẦN PHỤ LỤC
1. Phụ lục 1: Bản án số 02/2016/KDTM-ST ngày 30/3/2016 của Tòa án nhân dân thị xã Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang về “V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa bà Bé và Ngân hàng Cơng Thương, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là hộ gia đình bà Tiễn.
2. Phụ lục 2: Báo cáo, thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tiền Giang.
3. Phụ lục 3: Báo cáo của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Tiền
Giang.
4. Phụ lục 4: Báo cáo của Tòa án nhân dân thị xã Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang.
5. Phụ lục 5: Báo cáo của Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang.
6. Phụ lục 6: Quyết định giám đốc thẩm số 10/2013/KDTM - GĐT ngày
25/4/2013 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về “V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa nguyên đơn là Ngân hàng Công