2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật xác định điều kiện có hiệu lực hợp đồng thế
2.2.5. Áp dụng không đúng đường lối giải quyết tranh chấp
- Hợp đồng vơ hiệu do có nhầm lẫn về hình thức
Hiện nay, trong các vụ án tranh chấp về hợp đồng tín dụng, xung quanh việc chủ thể của hợp đồng tín dung có bắt buộc phải là chủ thể của hợp đồng thế chấp hay không, quan điểm của các Tịa án hồn tồn khơng thống nhất. Có quan điểm cho rằng nếu bên thế chấp dùng QSDĐ của mình để thế chấp nhưng lại bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác thì hợp đồng này phải là hợp đồng bảo lãnh chứ không phải thế chấp QSDĐ và đương nhiên, hợp đồng đã được lập sẽ bị tuyên bố vô hiệu.
Vụ án 12: “Bản án sơ thẩm số 26/2011/KT-ST ngày 05/8/2011 và Bản
án sơ thẩm số 48/2011/KDTM-ST ngày 22/9/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh
Quảng Ngãi, một trong những lý do hợp đồng thế chấp QSDĐ để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba bị tun vơ hiệu là có sự nhầm lẫn về
hình thức hợp đồng. Theo đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ của người thứ ba thực chất là quan hệ bảo lãnh”40
.
Bình luận: Quan điểm của Tịa án cho rằng hợp đồng vơ hiệu do có sự
nhầm lẫn về hình thức là chưa phù hợp. Bởi lẽ:
Mặc dù bản chất của việc bảo lãnh trước đây theo Điều 361 BLDS năm 2005 và nay là Điều 335 BLDS năm 2015, bảo lãnh là việc người thứ ba cam kết với bên có quyền sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ. Đồng
39 Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân sự và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tập 1, NXB Chính trị
Quốc gia – Sự thật, Hà Nội, tr.536.
40 Nguyễn Phương Linh, Nguyễn Văn Phương (2012), “Rủi ro pháp lý từ hợp đồng thế chấp tài sản của bên
thứ ba”, Tạp chí Ngân hàng (23), tr.14, nguồn:
http://phongcongchung4tphcm.vn/news_dt_3451694_rui-ro-phap-ly-tu-hop-dong-the-chap-tai-san-cua-ben- thu-ba.htm. (truy cập lúc 9:07 ngày 10/01/2016).
thời, các bên cũng có thể thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (khoản 3 Điều 336 BLDS năm 2015, đây là điểm mới mà ở BLDS năm 2005 khơng có quy định). Tuy nhiên, ở góc độ hiện tại, theo quybđịnh của BLDS năm 2015 và LĐĐ năm 2013 cũng như ở tại thời điểm xét xử vụ án (lúc này Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 đã có hiệu lực pháp luật) thì khơng hề ghi nhận việc bảo lãnh bằng QSDĐ mà chỉ có biện pháp thế chấp bằng QSDĐ. Thêm vào đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ giữa các bên đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực theo Bộ luật dân sự nên việc tuyên hợp đồng vô hiệu là không chuẩn xác.