2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật xác định điều kiện có hiệu lực hợp đồng thế
2.2.2. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vi phạm về đối tượng
Vụ án 5: Bà Hữu kiện anh Cường yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ trước đó. Đồng thời, trong lúc bà Hữu bắt đầu nộp đơn kiện (ở UNND xã) thì anh Cường cũng dùng QSDĐ đang tranh chấp trên để thế chấp vay nợ với anh Tiến. Anh Tiến yêu cầu công nhận hợp đồng thế chấp trên là có hiệu lực pháp luật, yêu cầu phát mãi nếu anh Cường không trả được nợ. Hội đồng xét xử đã nhận định việc QSDĐ đang tranh chấp là vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp31
.
Vụ án 6: Ông Phùng đã dùng QSDĐ của mình để thế chấp bảo đảm nợ vay với Ngân hàng, mặc dù QSDĐ trên đang có tranh chấp với phía bà Trinh và đang được xét xử theo thủ tục phúc thẩm. Hợp đồng thế chấp đã được công chứng, chứng thực tại Phịng cơng chứng. Tuy nhiên, Tịa án đã hủy bỏ hợp đồng này do đối tượng của hợp đồng đang có tranh chấp32
.
Bình luận: Về đối tượng, hợp đồng thế chấp QSDĐ phải bắt buộc tuân
thủ theo Điều 188 LĐĐ năm 2013 (trước đây là Điều 106 LĐĐ năm 2003), như đã nêu trong phần 1.3.3 ở Chương 1. Tuy nhiên, quy định này lại có vẻ bất
cập so với BLDS năm 2015. Bởi lẽ, khoản 1 Điều 295 BLDS năm 2015 quy
định “tài sản bảo đảm là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ
30 Nguyễn Hải An (2015), “Những khó khăn vướng mắc trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến
quyền sử dụng đất của hộ gia đình – nguyên nhân và giải pháp”, Tạp chí Tịa án nhân dân (3), tr.17.
31 Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân sự và đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, tập 1, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội, tr.483 – 485, (Quyết định giám đốc thẩm số 217/2002/GĐT-DS ngày 23/12/2002 của Tòa
dân sự Tòa án nhân dân tối cao về “V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa bà Hữu và anh Cường).
32 Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân sự và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tập 1, NXB Chính trị
Quốc gia – Sự thật, Hà Nội, tr.512-513, (Bản án số 05/2006/DSST ngày 18/12/2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lak về “V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa ơng Phùng và Ngân hàng).
trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu” và khoản 1 Điều 4 Nghị
định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 “tài sản bảo đảm là tài sản hiện có
hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch”.
Như vậy, cả BLDS và văn bản hướng dẫn về đăng ký giao dịch bảo đảm cũng không hề quy định hạn chế việc giao dịch đối với tài sản hay trong trường hợp cụ thể này là QSDĐ.
Trong thực tế, việc người dân đem thế chấp tài sản đang có tranh chấp cho người khác, nhất là đất đai, không phải là việc hiếm thấy. Việc này có thể xuất phát từ bên thế chấp để giải quyết QSDĐ trên do mệt mỏi với việc tranh chấp, cũng có thể do bên nhận thế chấp, bởi lẽ trong trường hợp có tranh chấp thì giá trị hợp đồng vay để đảm bảo nợ là không lớn nên mặc dù biết tài sản đem thế chấp là tài sản đang có tranh chấp nhưng vẫn chấp nhận giao dịch, vì tin rằng quyền sở hữu sẽ thuộc về bên thế chấp. Ta có thể phân chia thành hai trường hợp thường gặp sau:
Thứ nhất, cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp đều biết việc QSDĐ có
tranh chấp. Lúc này, các bên đều nhận định được rủi ro trong việc xác lập hợp đồng thế chấp, tuy nhiên vì lợi ích trước mắt hoặc chưa hiểu hết quy định của pháp luật mà các bên vẫn đồng ý tham gia vào hợp đồng.
Thứ hai, chỉ có bên thế chấp biết, tuy nhiên không biết bằng cách nào
bên thế chấp xin được xác nhận của chính quyền đia phương về tình trạng đất và hồn tất hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Như vậy, đối với những cá nhân hoặc tổ chức khơng trực tiếp biết về tình trạng đất mà chỉ tìm hiểu thơng qua “giấy xác nhận tình trạng đất” trên thì rủi ro cho họ cũng vơ cùng lớn. Khoản nợ vay từ có đảm bảo bỗng dưng biến thành khơng có đảm bảo và có khả năng mất trắng?
Cho dù trong trường hợp nào, thì theo quan điểm của tác giả việc Tòa án “cứng nhắc” theo quy định tại Điều 188 LĐĐ năm 2013 và tuyên hợp đồng vô hiệu do tại thời điểm xác lập thì QSDĐ đang có tranh chấp là khơng ổn. “Đang có tranh chấp” tức là QSDĐ đang trở thành đối tượng của vụ kiện và vẫn chưa xác định được ai là chủ sở hữu, nếu trong lúc này tuyên bố
hợp đồng thế chấp QSDĐ là vơ hiệu thì khi vụ kiện kết thúc nếu tài sản được giải quyết theo hướng tài sản thuộc sở hữu của người thế chấp, phần thiệt
thòi nghiêng về phía người nhận thế chấp. Mục đích của quy định có tranh
chấp thì QSDĐ khơng thể tham gia vào giao dịch là để giảm bới rủi ro cho các bên. Như vậy, việc tuyên bố vô hiệu trong trường hợp vừa nêu có đúng với mục đích này khơng?