Cùng với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, kéo theo nhu cầu xây dựng các dự án đáp ứng cho quá trình phát triển, vấn đề bồi thường GPMB ngày càng trở nên phức tạp đặc biệt khi thị trường Bất động sản có nhiều biến động như hiện nay. Vì vậy cần có những quan điểm nhận thức thực tế, phù hợp với thời đại về
công tác bồi thường GPMB.
3.2.1. Bồi thường GPMB phải dựa trên cơ sở kết hợp hài hòa lợi ích của cácbên:
Ngày nay trong nền kinh tế thị trường yêu cầu về công bằng xã hội, lợi ích chính đáng của cá nhân phải được tôn trọng, phát huy đồng thời với lợi ích của xã hội và lợi ích của cộng đồng. Người bị thu hồi đất có thể nói là chủ thể quan trọng nhất, đảm bảo lợi ích của họ là nhiệm vụ hàng đầu của công tác bồi thường GPMB. Kết hợp được hài hòa lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và người bị thu hồi đất trong công tác bồi thường GPMB sẽ là yếu tố quyết định, thúc đẩy công tác này được thực hiện nhanh chóng, hiệu quả cao.
Tuy nhiên hiện nay trong nhiều trường hợp mục tiêu GPMB nhanh, gọn, ít tốn kém được quan tâm nhiều hơn với mục tiêu bồi thường sao cho người bị thu hồi đất khôi phục được mức sống ban đầu, lợi ích từ việc biến đất canh tác thành đất công nghiệp hoặc đất ở không được phân phối công bằng. Khi bị thu hồi đất người nông dân chỉ được nhận khoản bồi thường với giá đất nông nghiệp không đáng kể so với giá nhà đất mà các chủ đầu tư bán lại sau khi đã san lấp và xây dựng cơ sở hạ tầng. Lợi nhuận siêu ngạch này không được chia hợp lý cho những người bị mất đất, khiến họ thấy bất công dẫn đến việc không tự nguyện bàn giao đất khi bị thu hồi.
Vì vậy quan điểm kết hợp hài hòa lợi ích của các bên, đặc biệt cần quan tâm đảm bảo lợi ích hợp lý của người bị thu hồi đất trong công tác bồi thường GPMB cần phải được đặt lên hàng đầu trong các chính sách, chủ trương GPMB của Nhà nước; cần tìm cách giải quyết và hạn chế những bất công ngày càng trở nên gay gắt hơn khi thị trường Bất động sản của ta đang có nhiều diễn biến phức tạp như hiện nay khiến cho giá đất trên thị trường ngày càng “sốt”.
sống ban đầu cho người bị thu hồi đất:
Trong công tác bồi thường GPMB ngoài việc mặt bằng phải bàn giao đúng tiến độ, đời sống của người bị thu hồi đất cũng phải được ổn định và cải thiện mức thu nhập ít nhất phải bằng trước khi bị thu hồi. Trong thời gian qua do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, các cấp chính quyền và chủ đầu tư mới chỉ tập trung quan tâm chủ yếu vào tiến độ bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư mặc dù tiến độ này vẫn thường bị chậm; còn việc đảm bảo mức sống cho người bị thu hồi đất vẫn chưa được thực hiện tốt. Mặc dù chính sách BT GPMB hiện nay ngoài việc bồi thường bằng giá đất và tài sản trên đất còn có thêm các chính sách hỗ trợ nhưng vẫn chưa thể đảm bảo được mức sống cho phần lớn các hộ dân bị thu hồi đất khi họ phải chuyển đổi nghề nghiệp và thay đổi nơi ở tại khu tái định cư. Nguyên nhân chính là do giá đất bồi thường GPMB quá thấp so với giá đất thị trường cho dù đã có sự điều chỉnh, vì vậy người dân nhận tiền bồi thường khó có thể tái tạo lại cuộc sống ban đầu.
3.2.3. Bồi thường GPMB cần có sự tương đối đồng đều giữa các dự án trong cùng phạm vi địa phương trong cùng phạm vi địa phương
Do chính sách bồi thường và GPMB thay đổi thường xuyên, lại quy định các mức bồi thường, hỗ trợ rất phức tạp; trong khi đó 1 dự án GPMB công tác bồi thường có thể kéo dài mấy năm, vắt qua nhiều chính sách khác nhau do đó mức bồi thường hỗ trợ bị thay đổi nhiều giữa người được bồi thường trước và sau; ngoài ra có nhiều dự án trong cùng phạm vi 1 địa phương nhưng do chủ đầu tư tự thỏa thuận mức bồi thường nên có sự chênh lệch rất lớn với mức bồi thường của Nhà nước. Tại các khu vực giáp ranh giữa các quận, huyện cũng thường xuyên xảy ra tình trạng chênh lệch mức bồi thường dẫn đến sự so bì trong nhân dân. Đây chính là 1 trong những nguyên nhân gây khiếu kiện kéo dài làm chậm tiến độ GPMB, ảnh hưởng đến kế hoạch thực hiện dự án. Vì vậy việc
bồi thường thiệt hại khi GPMB phải đảm bảo tương đối đồng đều, công bằng giữa các đối tượng, giữa các dự án, phù hợp với lợi ích của nhân dân.
3.2.4. Cần đề cao vai trò của tổ chức quần chúng nhân dân và ý kiến của người dân trong công tác BTGPMB: của người dân trong công tác BTGPMB:
GPMB có ảnh hưởng trực tiếp trước tiên đến cá nhân người bị thu hồi đất do vậy để đẩy nhanh tiến độ BT GPMB cần quan tâm chú ý đến tâm tư, nguyện vọng của người bị thu hồi đất; lắng nghe những thắc mắc, mong muốn thiết thực của họ để từ đó đưa ra các phương án BT thiệt hại có thể đem lại lợi ích sát sườn, chính đáng, hợp lý cho người dân.
Ngoài ra không thể phủ nhận vai trò của các tổ chức trong việc tuyên truyền, vận động quần chúng nhân dân chấp hành các chủ trương, chính sách của Nhà nước, tự nguyện bàn giao đất khi bị thu hồi
3.3. Các giải pháp đẩy nhanh công tác Bồi thường GPMB trên địa bàn quận
Công tác BT GPMB trên địa bàn quận Tây Hồ tuy đạt được những kết quả quan trọng nhưng vẫn còn nhiều bất cập, khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện. Các cấp chính quyền đã có nhiều chính sách và giải pháp để đưa công tác này vào nề nếp và tổ chức triển khai thực hiện. Thực tiễn chứng minh những chính sách và giải pháp đã có tác dụng tích cực tuy nhiên cùng với nhịp độ phát triển cao, các công trình xây dựng với quy mô lớn ngày càng nhiều nên công tác bồi thường GPMB ngày càng phức tạp và nặng nề mà các quy định hiện hành chưa thể giải quyết nổi. Để công tác BT GPMB trở thành yếu tố tích cực, thúc đẩy công cuộc xây dựng phát triển mà trước hết là đẩy nhanh tiến độ GPMB, tạo điều kiện cho các công trình xây dựng thực hiện đúng kế hoạch cần phải có sự chuyển biến mạnh mẽ từ việc nhận thức đến việc hoạch định, xây dựng, ban hành các cơ chế, chính sách và tổ chức triển khai trong điều kiện vừa phải phù hợp với cơ chế thị trường, vừa phải giải quyết các vấn đề xã hội, đồng thời phải
đơn giản, gọn nhẹ để đáp ứng các yêu cầu của công cuộc cải cách hành chính nhà nước. Đứng trên phương diện cấp quận sau đây là một số giải pháp UBND quận Tây Hồ nên áp dụng một cách đồng bộ nhằm góp phần khắc phục, dần đi đến giải quyết các vấn đề còn khó khăn, vướng mắc trong công tác BT GPMB.
3.3.1. Thực hiện công khai hóa, dân chủ hóa trong công tác BT GPMB: GPMB:
- Các dự án GPMB cần được công khai hóa và niêm yết các bản vẽ thiết kế quy hoạch tại những khu vực công cộng để người dân dễ dàng tìm hiểu; đồng thời quán triệt mục đích của việc GPMB để người dân biết và thực hiện tốt hơn vì lợi ích chung mà hạn chế bớt những đòi hỏi về lợi ích riêng của bản thân.
- Các ngành chức năng phải phối hợp tốt với chính quyền địa phương và chủ dự án để thông báo công khai dự án; thực hiện kiểm đếm, lập phương án, tổ chức chi trả tiền bồi thường, giao nhận mặt bằng, giao đất tái định cư cho các hộ dân... một cách nhanh gọn, dứt điểm. Phương án BT, HT, TĐC phải được công khai dân chủ hóa trên các phương tiện thông tin đại chúng, hệ thống loa phát thanh ở các phường, nhà văn hóa phường, tổ dân phố…để mọi thành phần, hộ gia đình, cá nhân liên quan biết để đi đến thống nhất, tránh tình trạng so bì sự khác nhau giữa các hộ dân về lợi ích, chính sách BT, hạn chế được tình trạng khiếu kiện, khiếu nại trong nhân dân.
- Tổ chức các cuộc họp, gặp gỡ giữa các chủ sử dụng đất có đất bị thu hồi với chủ đầu tư, các cấp ban ngành liên quan để lắng nghe ý kiến, nguyện vọng của dân từ đó điều chỉnh phương án BT nhằm đem lại lợi ích chính đáng, thiết thực và hợp lý hơn
Đồng thời nắm bắt tâm tư nguyện vọng của nhân dân để có hướng chỉ đạo, vận động nhân dân thực hiện tốt các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
3.3.2. Hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính:
Thực tiễn công tác BT GPMB cho thấy hồ sơ địa chính đóng vai trò quan trọng trong việc xác định đất có đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được BT. Nhiều trường hợp các hộ dân thiếu GCNQSD đất, việc đo đạc lại tạo ra sự chênh lệch về diện tích nên đã gây ra nhiều tranh cãi, không nhất trí của các hộ dân hoặc cũng có các trường hợp hồ sơ địa chính thiếu gây khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất, thời gian sử dụng đất.
Vì vậy cần nhanh chóng thiết lập và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính một cách đầy đủ, chính xác, thường xuyên theo dõi chỉnh lý biến động kịp thời. Việc lưu trữ, bảo quản hồ sơ qua các thời kỳ cũng là vấn đề quan trọng, tránh thất lạc, mất mát về sau.
Hoàn thiện việc cấp GCNQSD đất là cơ sở quan trọng đảm bảo quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất; cung cấp số liệu chính xác, ngăn chặn được tình trạng lấn chiếm đất trái phép gây khiếu kiện phức tạp. Thực tế tình trạng cấp GCN của quận còn chậm so với yêu cầu đặt ra mà nguyên nhân chính là do một số hộ gia đình sử dụng đất do ông cha để lại, thừa kế…đã trải qua nhiều thế hệ nhưng không có nhu cầu về chuyển nhượng, mua bán, thế chấp do vậy xuất hiện tư tưởng không cần cấp GCN.
3.3.3. Thực hiện tốt công tác điều tra, kiểm đếm hiện trạng:
Đây là công việc cần được coi trọng hàng đầu, là tiền đề cho việc triển khai các công việc tiếp theo của công tác BT GPMB. Việc lập hồ sơ kiểm đếm diện tích đất đai, tài sản, hiện trạng công trình, cây cối hoa màu…phải trung thực; căn cứ vào kết quả đo đạc cụ thể, chi tiết có đối chiếu với sơ đồ thửa đất, hồ sơ địa chính, sổ bộ thuế, hồ sơ giao ruộng, giấy chứng nhận QSD đất… và sự xác nhận của chính quyền địa phương.
nhất và cũng khó khăn nhất trong công tác BT GPMB; nếu được thực hiện tỉ mỉ, chính xác sẽ giúp cho các giai đoạn sau được thực hiện thuận lợi, rõ ràng; phương án BT, HT, TĐC lập ra ít phải sửa đổi điều chỉnh gây mất thời gian. Muốn vậy đội ngũ tổ công tác làm nhiệm vụ điều tra, kiểm đếm phải được đào tạo chuyên sâu, có trình độ chuyên môn vững vàng, đồng thời phải có trách nhiệm với công việc được giao. Trước khi điều tra hiện trạng phải tiếp cận với hộ dân trong diện thu hồi đất để tạo niềm tin, đồng thời trong quá trình điều tra phải công khai kết quả thu thập được và đối chiếu với kết quả kê khai của dân với sự chứng kiến của họ. Kết quả điều tra được phản ánh trung thực sẽ giảm thiểu các yếu tố tiêu cực phát sinh, các khiếu kiện thắc mắc trong nhân dân.
3.3.4. Giải quyết tốt vấn đề việc làm cho người bị thu hồi đất
Việc thu hồi đất thực hiện các dự án đã đụng chạm trực tiếp tới lợi ích của người dân khi lấy đi đất đai – chính là tư liệu sản xuất chính tạo ra các khoản thu nhập cho gia đình. Khi họ không còn đất tức là không còn tư liệu để gia tăng sản xuất, do vậy trước khi thực hiện việc thu hồi đất của người dân cần có kế hoạch phổ biến trước để họ chuyển hướng canh tác và làm quen với các công việc khác như buôn bán, chạy trợ, học nghề…
Trách nhiệm giải quyết việc làm cho những hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất trước tiên thuộc về các chủ đầu tư dự án. Giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất nông nghiệp được coi là 1 chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tư của 1 dự án về mặt xã hội nên ngay từ giai đoạn lập, thẩm định, xét duyệt dự án phải có hướng giải quyết việc làm cho người dân. Về phía chủ dự án phải công bố công khai những vị trí tuyển dụng, yêu cầu về trình độ chuyên môn, những ưu tiên dành cho đối tượng bị thu hồi đất. Mở các trung tâm dạy nghề với học phí thấp, hoặc miễn phí đào tạo dạy nghề và xây dựng khôi phục lại các làng nghề truyền thống. Các hộ dân có đất bị thu hồi thì được ưu tiên con em mình được tuyển
dụng vào các cơ sở xí nghiệp, công ty của quận sau khi cho đi học để nâng cao tay nghề và trình độ hiểu biết.
Song song với việc tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất vào làm việc tại các dự án, cần khuyến khích họ tự chuyển sang các nghề khác thông qua việc tạo điều kiện về vốn, hỗ trợ kỹ thuật, tìm thị trường….Cần có sự phối hợp chặt chẽ của các Ban, ngành, đoàn thể, các tổ chức xã hội, đặc biệt là Phòng lao động thương binh xã hội trong việc giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất, ưu tiên đào tạo nghề và giới thiệu việc làm cho những người trong độ tuổi lao động bị ảnh hưởng bởi dự án.
3.3.5. Chính sách Tái định cư:
- Chuẩn bị quỹ nhà tái định cư phải đi trước 1 bước với đủ điều kiện hạ tầng cho các hộ gia đình di chuyển đến nơi ở mới ngay khi xây dựng lập phương án BT GPMB
- Khi bố trí tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi hết đất ở thì nên ưu tiên bố trí cho họ tái định cư tại cộng đồng nơi thu hồi đất vì khi chúng ta di chuyển họ đến nơi ở mới sẽ gây ra tâm lý e ngại khi phải làm quen với môi trường sống mới, có nhiều vấn đề phức tạp gắn liền với tập quán, tâm lý, phong tục của người dân thậm chí là cả tâm linh. Cuộc sống của họ sẽ bị ảnh hưởng lớn ở khu vực mọi thứ đều khác lạ, phải mất một thời gian dài để làm quen
- Trong trường hợp khu tái định cư ở xa nơi ở cũ của người dân thì phải có chế độ tăng mức hỗ trợ di chuyển và mức hỗ trợ việc làm, ổn định đời sống. Tránh dập khuôn 1 mức hỗ trợ cố định cho tất cả các dự án dù tái định cư xa hay gần, thuận lợi hay khó khăn để tránh tình trạng so bì của người dân ở các dự án khác nhau
- Có chế độ ưu tiên những vị trí thuận lợi cho người dân có đất bị thu hồi mà họ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ nhằm đảm bảo công bằng về mặt lợi ích.
Tiếp đến ưu tiên các hộ gia đình sớm bàn giao mặt bằng, chấp hành tốt chủ trương, chính sách GPMB; ưu tiên các hộ gia đình chính sách
3.3.6. Kịp thời đề xuất UBND Thành phố phê duyệt tăng mức bồi thường, hỗ trợ cho từng dự án cụ thể: thường, hỗ trợ cho từng dự án cụ thể:
Hiện nay mức giá bồi thường về đất ở cho các hộ gia đình dựa trên khung