PHẦN 2 : NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
2.3. ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNH CHO VAY MUA BĐS CỦA NHTM MSB – CH
2.3.2. Hạn chế trong quy trình cho vay mua BĐS
Trong 3 năm 2017, 2018, 2019 NH đã có những thàng tựu đáng khích lệ trong hoạt động cho vay mua BĐS. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế trong quy trình dẫn
đến doanh số cho vay mua BĐS trong năm 2019 giảm so với năm trước.Cụ thể là:
- Khi khách hàng cung cấp CMND cho CBTD, trường hợp có những khách hàng có CMND cũ nhưng do hết hạn hoặc lý do cá nhân nên được cấp lại CMND mới. CBTD chỉ tra cứu thông tin dựa trên CMND mới mà khách hàng cung cấp,
điều này có thể có những rủi ro nhất định khi kiểm tra thông tin khách hàng và gia tăng rủi ro cho khoản vay.
- Trong quá trình thẩm định khách hàng, do CBTD của ngân hàng là những
người trẻ nên chưa có kinh nghiệm trong việc nhận định đúng đắn về BĐS mà khách hàng vay vốn để mua. Có những trường hợp BĐS mà khách hàng mua nằm trong diện quy hoạch hoặc gặp những vấn đề rủi ro nhưng CBTD lại không kiểm tra thông tin kỹ càng, vội vàng trong việc quyết định cho khách hàng vay.
- Khi khách hàng cung cấp sổ đỏ cho ngân hàng, có những trường hợp sổ đỏ bị làm giả nhưng ngân hàng chưa có bộ phận chuyên trách để kiểm tra.
- Sau khi kiểm tra toàn bộ hồ sơ vay vốn trước khi giải ngân, cán bộ tín dụng có trách nhiệm thơng lập tờ trình giải ngân trình lãnhđạo phê duyệt, chuyển hồ sơ tín
dụng, giấy tờ tài sản thế chấp chophịng phê duyệt tín dụng. Tuy nhiên quá trình phải qua rất nhiều bộ phận xử lý nên mất khá nhiều thời gian để phê duyệt khoản vay.
- Do số lượng hồ sơ để thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo là khá nhiều, có những khách hàng ký hồ sơ mà không đọc kỹ những điều khoản được ghi trong hồ
sơ nên khi có những điều khoản khơng đồng nhất giữa ngân hàng và khách hàng thì
việc xử lý sẽ phức tạp và mất nhiều thời gian.
- Có những trường hợp khách hàng che giấu thơng tin và mục đích vay, khơng
đúng với mục đích thực sự là vay mua BĐS, nếu CBTD khơng tìm hiểu kỹ thì sẽ
gây ra rủi ro rất lớn cho khoản vay.
- Trường hợp khách hàng thế chấp bằng tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay, ngân hàng áp dụng phương thức giải ngân vào tài khoản của bên bán và phong tỏa, tuy nhiên bắt buộc bên bánBĐS phải mở tài khoản tại MSB. Có một số trường
hợp người bán chưa có tài khoản, vì vậy kéo dài thời gian giải ngân khoản vay.
- Những quy chế về pháp luật đối với hoạt động cho vay mua BĐS còn thiếu
và chưa đồng bộ để đáp ứng hết các yêu cầu phát sinh trong thực tế. Ngoài ra, các luật liên quan tới hoạt động cho vay mua BĐS còn nhiều vướng mắc như luật đất
đai với những bất cập trong việc định giá đất, luật dân sự và một số luật khác chưa đồng bộ. Việc quy hoạch đơ thị chưa có hướng giải quyết thoả đáng đang gây khó
khăn lớn cho hoạt động này của NH. Thêm vào đó, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng BĐS còn chậm. Thủ tục đăng ký cầm cố, thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất rất phức tạp, chưa có sự đồng bộ giữa các cơ quan nhà nước về quản lý tài nguyên môi trường với các NH, gây tâm lý e ngại cho khách hàng trong quá
trình hồn thành thủ tục hồ sơ vay vốn. Đây là một trong những nguyên nhân làm giảm cơ hộivay vốn của khách hàng cũng như làm giảm lợi nhuận của NH.
- Trong hoạt động cho vay mua BĐS đòi hỏi cán bộ tín dụng phải có bề dày kinh nghiệm về các hoạt động chuyên môn, về khả năng định giá tài sản đảm bảo, khả năng đánh giá khách hàng. Trong khi đó tại ngân hàng thìđộingũ nhân viên trẻ,
năng động, nhiệt tình, sáng tạo nhưng thiếu kinh nghiệm. Đây khơng phải là vấn đề
- Cho vay mua BĐS là lĩnh vực chứa nhiều rủi ro, trong khi đó những yêu cầu
về tài sản thế chấp lại chưa được đáp ứng đầy đủ, do đó có những rắc rối thủ tục
rườm rà trong việc cấp giấy chứng nhận quyềnsử dụng. Thêm vào đó, thời gian cho vay kéo dài làm tốn kém nhiều chi phí và nguồn lực ngân hàng.
- Thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo có ý nghĩa rất quan trọng nhằm đảm bảo
cơ sở pháp lý của TSBĐ. Việc đăng ký giao dịch đảm bảo đối với tài sản hình thành trong tương lai gặp vướng mắc khi khách hàng cá nhân có nhu cầu vay vốn ngân
hàng. Tuy nhiên ngân hàng lại gặp khó khăn trong việc ký hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch đảm bảo với trường hợp này do chưa có giấy chứng nhận sở hữu nhà hoặc quyền sửdụng đất. Hơn nữa, việc thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không thống nhất giữa các phịng cơng chứng, các cơ chế chính sách về BĐS cịn quyđịnh nhiều thủ tục phức tạp, chưa thống nhất.
- Ngân hàng còn gặp vướng mắc trong xử lý tài sản bảo đảm tiền vay khi khách hàng không trả được nợ. Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và
BĐS khi khách hàng cố tình trì hỗn kéo dài thời gian xử lý tài sản đảm bảo để
chiếm dụng vốn của ngân hàng vẫn phụ thuộc rất nhiều vào tòa án và các cơ quan pháp luật. Hơn nữa, TSBĐ là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tính thanh khoản của thị trường này rất kém khiến cho việc phát mại tài sản thế chấp của ngân hàng khi xảy ra rủi ro gặp nhiều khó khăn hơn.
- Việc thu thập thông tin và xử lý thông tin của NH cịn hạn chế. Đó là việc thiếu các thơng tin phịng ngừa rủi ro tín dụng liên quan đến khách hàng cá nhân. Hiện nay hệ thống tra cứu thông tin duy nhất là trung tâm thơng tin tín dụng của NHNN (CIC) nhưng thông tin còn khá hạn chế. Ngân hàng chưa thực sự hợp tác chặt chẽ với các cơ quan hành chính như cơng an, địa chính, chính quyền phường, xãđể có thể thu thập những thông tin liên quan đến khách hàng. Ngân hàng cịn gặp khó khăn trong việc chứng minh mục đích sử dụng vốn và nguồn trả nợ của khách
hàng do thơng tin chưa hồn hảo, khách hàng che giấu thông tin, nhất là khu vực kinh tế tư nhân, và cũng do phần lớn các giao dịch mua bán ở Việt Nam được thực
hiện bằng tiền mặt khiến ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn trong việc chứng minh các nguồn thu nhập của khách hàng.
- Kênh phân phối của NH chưa đa dạng, hiệu quả thấp, phương thức giao dịch và cung cấp dịch vụ chủ yếu vẫn là tiếp xúc trực tiếp. Các hình thức giao dịch trên
cơ sở nền tảng công nghệ thông tin và điện tử chưa đượctriển khairộngrãi.
Có thể nói vay mua BĐS là một trong những sản phẩm có quy trình phức tạp nhất trong danh mục cho vay tại NH, việc làm quen và thành thạo quy trình này mất khá nhiều thời gian và cần tích lũy kinh nghiệm dần. Do đó, việc CBTD đa phần là những người trẻ sẽ gặp phải rất nhiều khó khăn khi xử lý những hồ sơ vay
mua BĐS, dẫn đến có những hợp đồng vay kéo dài nhiều ngày vẫn chưa thể giải ngân, định giá không đúng TSĐB, thu thập thiếu sót hồ sơ của khách hàng,… Bên
cạnh đó, do đội ngũ nhân viên là những người chưa có nhiều kinh nghiệm nên
chưa có những phương thức hiệu quả để thuyết phục khách hàng tìm đến ngân
hàng khi có nhu cầu.
Ngân hàng chưa có những hình thức quảng bá cũng như marketing thực sự
phù hợp để mở rộng độ nhận diện của ngân hàng nên có những trường hợp khách hàng cần vay vốn nhưng lại không biết để tìm đến ngân hàng hoặc tìm tới những ngân hàng khác. Đây cũng là khía cạnh mà CBTD cần học hỏi thêm để tìm kiếm
khách hàng và thu hút khách hàng kể cả khi khách hàng chưa có nhu cầu vay mua
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Những phân tích nêu trên đã giúp chúng ta hiểu rõ về quy trình vay mua BĐS tại ngân hàng MSB–chi nhánh Huế. Qua đó ta có thể thấy được những điểm mạnh
cũng như những điểm yếu cần khắc phục trong quy trình tại NH. Như vậy để khắc phục những hạn chế trong quy trình cho vay mua BĐS cũng như mở rộng và phát triển hoạt động cho vay mua BĐS thì ngân hàng cần có những giải pháp hữu hiệu cũng như tận dụng hơn các lợi thế, cơ hội kinh doanh từ ngân hàng và từ mơi
trường bên ngồi, từ đó có thể đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân, giúp ngân hàng tăng quy mơ và doanh số cho vay góp phần tăng thu nhập cho ngân hàng.
Với mong muốn góp phần xây dựng hoạt động cho vay mua BĐS tại NH MSB chi nhánh Huế ngày càng mở rộng, tôi mong muốn đóng góp những ý kiến từ phía cá nhân nhằm cải thiện quy trình cũng như nâng cao hiệu quả cho vay mua BĐS trong chương 3.
CHƯƠNG 3:GIẢI PHÁPCẢI THIỆN QUY TRÌNH VÀ NÂNG CAO HOẠT
ĐỘNG CHO VAY MUA BĐS TẠI NHTMCP MSB CHI NHÁNH HUẾ